郑州史上最强限购限贷后：43个公寓集中爆发，谁值得期待，谁是炮灰？

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在展开本文之前，我先讲一个事儿：

万科誉自2016年10月中旬临时售楼部对外开放，到2016年年底“0”元入会，3月18日交5000元认筹金抵总房款一万，到2017年6月11日平层公寓云选房，推出已经拿到预售证的1号楼1080套和2号楼1080套平层公寓，现场去化1730套，北边的1号楼基本售罄，南侧2号楼剩余部分房源，成交价17300-17900元/平方。

据上周一开始，万科誉的售楼部现场平均每天会卖掉50套左右的房源，在如今郑州市场限购、限贷、限价的情况下，万科誉22㎡平层公寓卖的已经很火了。

对于开发商来说，史上最强限购限贷后，住宅受压，房企销售目标不变，怎么办?当然主攻不限购不限贷的产品，商铺写字楼都是红海，唯独公寓还存在一定空间。

对于购房者来说，公寓通常面积小而美，总价低，作为一个过渡性的自住产品，是个比较合适的选择。

对于投资者来说，也许了解公寓的二手房溢价能力较弱、居住舒适度较差，以及其长线投资特性和后期交易税费，但因市场的严厉调控之下，可选的投资产品极少。住宅市场被限死，总不能去平原新区、开封西区去购房当炮灰吧?只能在小面积、占用资金少的公寓产品上寻求安慰。

那么——

郑州的公寓到底哪些适合自住?

郑州的公寓到底性价比如何?

郑州的公寓到底敢不敢投资?

本文以冷静、理性的评论，在郑州43个公寓中，精选10个值得入手的项目，为你的购房、投资带来一些建设性的思考和帮助。

该项目位于金水区花园路、东风路交汇处，主楼为两栋塔楼，南塔为185米的“正弘中心”超5A甲级精装写字楼，北塔为180米的丽汀精装公寓。

写字楼牺牲1000㎡面积，打造了一层智能会务中心，支持多媒体、视频会议，满足现代化商务高端需求;

由迪拜阿玛尼酒店的设计单位美国威尔逊建筑设计有限公司担纲设计的;

公寓专门预留了公共空间来供业主使用，将打造成书吧、早餐厅、洗衣房、室内健身房、红酒会所等于一体的品味吧。

该项目位于发展成熟的金水区，花园路、东风路交汇处。位置、人流都很不错，同时，周边的配套齐全，河南省实验中学、正弘国际小学，河南省职工医院、中医二附院，交通银行总部、民生银行等等；同时，亦有正弘·蓝堡湾、恒大名都、英地·天骄华庭、鑫苑·世家等数家成熟楼盘小区。

最重要的是，地铁，正弘城是2号线和8号线的双地铁盘，且2号线与项目B1层无缝对接，下地铁可以不出站直接到达商场、写字楼、公寓，地铁上盖。

随着正弘·蓝堡湾商业部分运行、营业，以及周边高端项目的相继入驻，将使东风路花园路崛起一座新商圈，并与之前的两个老商圈(花园路农业路商圈、东风路文化路商圈)，形成“商业金三角”,使之成为郑州市未来新的商业中心，也就是我们常说的““金水CBD””。

该项目产权年限为40年，目前公寓处于前期咨询中，预计下月开盘，写字楼内部认购中。

项目分三期开发，西边三栋为一期产品，已全部售罄，马上要推出的是二期的3#的公寓和4#的LOFT以及2#，3#、4#下面的商业部分。

二期是即将开盘销售的30-45㎡的3号楼平层公寓、4号楼loft公寓以及2#、3#、4#下面的20-200㎡商铺产品。

3号楼是项目最后一栋公寓，总高18层，6T49，面积区间28-40㎡，主力面积和一期平层公寓类似34㎡左右，近800套；西侧是项目的中轴线，连接魏河沿河景观带和宏康路，东侧是一个大约3000平的小广场，北侧康桥朗城，和昌悦澜和即将招生的龙门路小学；

4#LOFT，临河双层复式，总高15层，6T52，近700套，LOFT面积段是27－52平方。

据了解，一期公寓尾盘时候卖到12000元平方均价，LOFT均价卖到14000元平方左右，预计二期价格要高于一期。

海亮地产首次进驻郑州，2015年上半年拿地，40年产权商业地块，总占地75亩，总建筑面积约30万方，绿化率25%。产品由公寓、loft和商业组成。项目共6栋楼，其中3栋公寓，3栋loft及4万方商业。

海亮时代ONE周边刘庄、柳林等城中村拆迁，大部分租户对此区域有置业需求，和昌悦澜、康桥朗城等基本为尾盘，地铁2号线的通车使得此区域交通更为便利，新北站附近又有充足的人流量，北区住宅相对集中但商业配套比较欠缺，海亮的商业可弥补此区域的商业环境，项目主推的平层公寓和loft，面积小、总价低、不限购不限贷，可满足首次来郑州置业的需求。

华尔中心项目总用地面积约2.02万㎡，总建筑面积约15万㎡，其中地上建筑面积约11万㎡，地下约4万㎡，产品采用城市梯田的绿色生态设计理念，由一栋绿色梯田式写字楼、一栋时尚SOHO公寓和原创体验商业组成。其中公寓约3.7万㎡;写字楼约3.3万㎡，商业约4万㎡，地下3层停车场，车位约1000余个。

项目西侧的楼栋为智能时尚SOHO，共27层，其中1层为商业，2、3、6为LOFT公寓，4、5、7-27层为平层公寓。

平层公寓标准层41户，层高约3.2米，共8部品牌电梯，同时配有市政集中供暖系统，面积区间为28-45㎡。其中Loft产品层高达到5.08米，可以将LOFT打造为：1、双层独立双钥匙入户，两层独立双钥匙入户设计，将一户分割为两套公寓，楼上楼下可完全独立使用;2、轻奢复式小三房，不仅可以作为两套独立的一室一厅公寓使用，还可以作为一套完整的复式三居室使用;

项目东侧临近经三路的楼栋是绿色梯田式写字楼，共22层，其中1-5层为商业，6-22层为写字楼。写字楼按照绿色生态标准设计，部分楼层设有露台，其中18层露台面积约300㎡，写字楼标准层面积约1950㎡，层高约4.1米，面积区间从60—1950㎡不等，可根据需求自由分割，并配有精装大堂，7部电梯、中央空调、新风系统、铝单板外墙。产品涵盖生态办公、智能办公和绿色节能三大主题功能。

项目1-5层为集中式商业，商业涵盖零售、餐饮、儿童、娱乐等多种业态，为了保障后期商业的高效运营，商业部分自持，同时引进商业地产专业运营机构----RET睿意德，统一招商运营，目前已正式签约的有万达院线等商家，其他意向入驻商家正在洽谈中。

经三路是三环内成熟地段，公司比较多，能形成一定的规模，小公寓投资客可以考虑关注。

瀚海海尚是目前寸土寸金的金水区三环内所在售的公寓之一，地理位置优越，紧临绿荫公园、天旺广场，配套成熟，思念旗下地产公司开发，依然是炫酷的王弄极设计，8万方商业自持，规划有电影院，外立面太空铝板，设计和想法还是很好，选择相信思念是真心想把这个项目做好。

至少，可以断定的是，瀚海是真心要做好这个大商业的，其开发商的决心决定了其前期不惜血本要做区域老大的气魄。另一方面，虽然东风路丰庆路比不上花园路+农业路，但附近年轻人较多，居住密度较大，再加上近几年的紫檀华都和天伦锦城人口的强势注入，对海尚的人流基础起到一定的推动作用。

该项目总占地约604亩，总建面约200万平方，容积率3.40，绿化率30%，户型配比丰富，物业类型涵盖高层住宅，洋房，装修公寓，block特色商业街区，翠园公馆特色社群公寓等。

名门翠园周边生活气息浓厚，尤其是临近声名远播的千亩大盘普罗旺世。之所以很多人愿意等，也是因为翠园综合优势太好，首先是600亩的占地够大，首期一般都有价格优势，其次是3、4号线双地铁，且都已经开建，尤其是4号线丰收路站就在小区内。

除此之外，项目规划的有小学、初中，据透露可能签约的省实验小学一直未得到证实，不过根据名门的一贯开发风格，加上紫园成功引进枫杨外国语的案例，通过引进重点学校来吸引购房者的眼球，也不是不可能。

总体来讲名门翠园综合优势好，是郑州北区一明星项目，但由于证件拿到较迟，该项目开盘日期也是一拖再拖，预计是下半年开盘，但会不会继续往后拖也很难说。

该项目位于花园路与北三环交会处东100米路北，项目总占地约327亩，共分为9块地，总建面约93万㎡，涵盖了住宅、商业、办公、公寓等，分为三期开发。一期规划有6栋楼，户型面积为72-78㎡两房，89-105㎡三房，115-125㎡大三房。

该项目占据绝对的位置优势，东望北龙湖，南有蓝堡湾，出入有地铁高架护航，散步可在东风渠畔，周边生活配套齐全，教育资源丰富。且项目自身配建有幼儿园、小学。

清华城以loft、小公寓和大型商业综合体为主，商业是属于自持，设计的风格跟瀚海的系列有一拼，后期由国贸360的团队来打造，目标是打造中州大道南部的地标。

售楼部东边是现在loft的工地，西边是项目规划的写字楼，工地北侧的平顶山银行也属于该项目目前已经建成。商场目前在招商，超市和影院已签约，周边多是一些成熟社区。

对于小户型来说，交通方便还是比较重要的，这个项目出行还算方便，公交线路也是比较多，出门即是B5的站牌，现在可直达郑州东站，地铁4号线在此处规划的有货站街站，比较方便。

周边大型商场比较缺乏，竞争力较小，清华城的开发商虽然不是第一次操盘，但是在郑州属于中小型开发商，拿的出手的项目几乎没有，项目本身从位置设计各方面都不错，就是之前因为证件问题，工程进展缓慢。对此，建议还是不要碰。

璞丽中心位置不错，临近地铁5号线的站口，和省人民医院相距不远，离市区东区都很近，人多车多，很繁华。该区域周边配套比较成熟，项目自身的配套也比较丰富，后期出租有一定的保障。目前小户型公寓已经售罄，只剩下少量大户型公寓在售了。

项目位于中州大道以西，天伦路以北，三全路以南，区域已经成熟，众所周知北龙湖是郑州未来区域价值制高点，周边的区域自然而然成了潜力区域，住宅基本上已经清盘。

开发商是河南利达置业有限公司，小开发商，开发过的楼盘都是小楼盘，没名气没亮点。当然，利达国宾中心喜堂也一样，除了位置以外其他无亮点，想投资小公寓用来投资出租的可以考虑一下，毕竟北区都市村庄大拆迁，现在这种公寓还是比较抢手的。

6月10日上午，万科誉推出1#、2#、均有2层自持商业，共推出22.45㎡的平层2160套，截至开盘结束去化1730套，去化率80%。成交均价17700-17900元/㎡。

万科誉项目是万科在郑州开发的第6个项目，也是集万科最优秀团队倾力打造的首个东区标杆性公寓，期位于商都路和普惠路交叉口，总建筑面积约7万㎡，由三栋半围合式的高层建筑组成，2栋22㎡的轻奢装修公寓，1栋32-65㎡的立体装修loft。

其中，万科誉1#和2#的1-2层为万科自持商业，三楼(含三楼)以上开始产品公寓，1#、2#为5T36户、32层的产品是东西朝向的精装平层标间，3#为4T24户的高层南北朝向的精装LOFT。平层分布均是一字型排开的筒子楼形式。

从地段上来看，该项目位于地铁3号线和5号线交汇站(东二十里铺)出站口，距离地铁一号线将近两公里，距离郑东高铁有1.5公里，受不少附近企业白领精英自住和大量投资客关注。

想一想，高铁站片区的商业和写字楼配套，大量的白领和人流，同时周边配套也成熟，丹尼斯超市、麦德龙超市，华士达影城、体育公园，以及省直公立医院、中小学校、银行等一应俱全。基本保证了万科誉将来的出租是不成问题的，并且其升值空间也会随着高铁片区的发展逐渐加大。

国控东宸项目共规划3栋公寓，总建筑面积约57000平方米，以28-77㎡LOFT公寓为主，约4.49米层高，40年产权，周边商业、商务、金融、教育、医院等配套完善。目前处于前期咨询阶段，尚未确定开盘时间，展示中心和样板间对外开放中。

自郑州限购升级后，众多购房者把目光投向不限购不限贷的公寓产品，对于国控东辰，自住可选择面积稍大点的3号楼;投资可选择2号楼，面积小，占用的资金不多。Loft产品买一层送一层，精装，方便省事，后期自住或办公都合适;地段优势，地铁口、高铁附近、河南省人民政府西侧，周边被高端写字楼、行政商务环绕，各项配套成熟。

高铁片区写字楼众多，公寓还是比较稀缺的，而且总价低，收入稳定，区域写字楼众多，白领将来是其主力。海赋国际，开发商央企中国电建，企业品牌及资金实力没问题。

汇艺悦公馆所在的祭城路横穿整个湖心岛，距离地铁1号线地铁1号线(二期工程)与地铁8号线步行五六分钟即可，距离高铁站和107辅道开车10分钟之内都能到达。居住生态环境不错，有龙子湖内生态水域、196亩湿地、1299亩绿地，区域内生态价值初现，龙子湖内多所高校、9大科研单位加上产业孵化园等庞大的消费人群，汇艺悦公馆的公寓还是有很大的消费市场。

这个项目，占地40亩左右，总建面14万㎡，绿化率30%，容积率3.99，共规划7栋楼，2栋商业，5栋全部都是LOFT公寓，一共大约1400套左右。LOFT面积都是在70㎡左右，层高5.05米，毛坯，但是配备的有双气。

项目北侧离郑开轻轨贾鲁河站大约500米，按照大东区的地铁规划，未来环项目会有8号、13号、20号三条地铁线，距离规划中的站点都在1.5公里范围内，加上郑开大道、争辩物流通道两条路的加持，交通环境整体还算优质。

项目周边除了社区少有商业和医疗配套。还有丹尼斯百货白沙店的建设应该已经提上了日程，6.6万㎡的丹尼斯能够有效填补片区的商业空白，位置大概在项目东侧1公里，项目也算能享受到一定的红利。加上北侧的阜外医院、东侧的省肿瘤医院，这个片区的生活配套在未来是可以期待的。

白沙这个片区整体发展我认为肯定要优于绿博。毕竟两个组团中间隔着15公里的城市断层带，距离上的差距是无法跨越的。这个项目学校、交通、商业、医疗等配套还算优质，也是值得期待的。70㎡的LOFT实得面积大概在130㎡左右，做成4房是绰绰有余的。我们刨除公寓属性不谈，仅“东区”“象湖”“地铁”“双气”“70㎡四房”这些标签还是挺让人心动的。

处于东区、东子湖湖心岛、整个区域都是低密，水系多，地铁口。

锦荣中心五区，是豫发集团联合专业酒店管理品牌——喜鹊愉家，打造的一个服务型智慧公寓，由A塔和B塔两栋楼组成，涵盖4层商业、公寓和loft三种物业形态，外立面采用干挂石材+玻璃幕墙，270°采光，明亮通透。

二七运河新区核心位置、配置约10m挑高公共大堂、公寓5层2000㎡交互空间、4层空中花园、豫发客服APP云管家服务平台……注定是一个值得关注的公寓项目。

5.05米复式公寓，上下两层空间的舒适度大幅度提升，就算身高1.8米居住于此也不会觉得压抑;当开间达到4.2米，相当于住宅140㎡的标准客厅搭配，6人长沙发、15人的家庭聚会都能容得下;卧室空间开阔，2米大床、衣橱、梳妆台，打造舒适的私密空间。其实，不管自住、还是出租，空间舒适度一点都不能将就，所以市面上5.05米复式公寓租金才会明显高于其他普通复式公寓。

在这一点上，绿地滨湖国际城PARK寓算是其中一个。首批款仅6万，还是郑州市场上绝版的5.05米层高，一层变两层，楼上楼下空间感足不压抑;约4.2米大开间，约8.1米进深，53㎡(建面约)复式公寓可做到三室两厅，居住舒适度能与住宅约100㎡房子媲美。

大学路·地铁口(规划中)·公园旁，绿地滨湖国际城PARK寓，约5.05米层高，34-66㎡(建面约)复式公寓，正在前期咨询中。

据悉，绿地滨湖国际城是集270米双塔(规划中)、生态办公、主题酒店、综合商业、理想住宅、LOFT公寓于一体的超级城市综合体项目。

鑫苑二七鑫中心总建筑面积约51.99万平方米，是涵盖住宅、商业、写字楼为一体的新都市综合体，小区只有六栋楼、27层，目前5号楼40、49平公寓在售，价格8000+，不到9000，今年10月份交房。

说到住宅，鑫苑在这个项目上做出的两个努力，我觉得挺值得我欣赏的。

第一个努力就是产品的升级，在项目一期时，项目仅是个普通的刚需盘，品质也没有什么值得说的地方，紧接着2期项目做了地暖，3期更是全面升级，新风系统，指纹密码锁，地暖等一系列配套全都加上了，这可能是跟直面要和万科竞争有很大关系。所以说，竞争就是会出现好产品，这个毋庸置疑。

第二个努力就是户型的改变，在89㎡小三房无法赠送面积，被限制之后，各个项目的最小房间都存在无法利用的问题，而这个项目为了满足基本的三房功能性，在让渡了一部分主卧空间的前提下，保证了其他两个房间的基本功能，最小的房间也能作为一间房使用。

橄榄城新公馆是罕见纯粹公寓独排，并且自带独立服务、商业广场、街角公园等配套，周边与黄科大南校区毗邻，以及橄榄城本身也有自己的商业，可以说配套还是不错的。

万科百荣万商国际项目约280万方全系商贸综合体，规划商贸办公、综合商业、品质酒店、精品公寓等。

万科百荣万商国际首期产品，万科公寓系创新小户——万科·百荣荣寓，万科荣寓是一个很万科的项目，占地面积39亩，建筑面积14万方，容积率3.99，规划3栋围合式公寓楼和3层底商。万科所有的公寓项目似乎都是小地块，3栋楼，这个项目的规划排布几乎和万科誉一样。体量小，快周转，不拖拉，不恋战，一战即走，符合万科干练的作风。

其中1#A座是4.45米层高的LOFT，含底商21层，4梯27户，主力户型约31-43平装修房源，loft双层公寓均价在11000元左右。

1#B座和2#为2.9米层高的平层公寓，6梯52户，含底商27层，主力户型约25平装修公寓， 25㎡装修公寓均价在9000-10000元。

产品排布也很万科，LOFT和平层搭配，货量基本都是LOFT一栋，平层两栋的样子，这样保证产品线丰富，能覆盖所有公寓客群，但又以25平低总价平层为主，满足快销回款需求。

未来，万科荣寓将为百荣商户与城市年轻人提供一个集合居住、创业、投资等功能于一体的公寓样本。

对于瑞士酒店公寓这个项目，不建议投资，也不建议自住，严重放弃!

该项目占地面积为9222平方米，建筑面积为53117平方米，容积率4.50，绿化率25%，;4-18层规划有5米层高微复式;5米层高实现买一层送一层，户型区间为45-72㎡，主力户型52㎡实得约100㎡三房。地上三层近1万㎡商业，楼下一站式休闲商业，20-300㎡街铺，可自由分割;商场顶层设计为空中花园。

目前Loft在售，房源包含建筑面积45、51平米左右，均价为13500元/平左右。Loft房源预计2019年12月30日交房，SOHO房源推出时间待定。

紫荆之星是新合鑫置业走出高新区的第一个项目以公寓产品的形式面世，位于紫荆山路、陇海快速路两条主干道附近的一个盘，层高5米是优势，2号线是亮点，可以关注。

万科美景龙门共分东西两地块开发，总规划4栋楼，总建面约9.6万㎡，并配有约1.4万方综合商业，容积率5.50，绿化率25%。

该项目地理位置优越、4、5号线双地铁换乘站，该项目周边配套较为丰富，商业配套有中原福塔跨境贸易中心、一站广场购物中心等;医院配套有郑州中医骨伤病医院等;同时郑州旅游职业学院、郑州十一中、郑州市第六十三中学、七里河小学等大中小学也与在其附近。

该项目地理位置较好，并且是双地铁，所以价格一万四五，适合投资，值得关注。

产品：带装修平层公寓在售，主推面积为38、46、60、64、81平米

2017年6月19日华强城市广场开盘，推680套，售490套，约2.5亿，soho产品面积30-55平米，售318套，loft面积35-60平米，售172套;

该项目5年酝酿华强商圈，将于国庆前开业;毗邻规划中的8、9号线换乘站;背靠国家大学科技园东区，租赁市场客源稳定，周边租赁需求旺盛，对投资客吸引力大;高达72%的去化率也印证了以上几点，投资价值较大。

华强城市广场-天颂所在的片区，目前农业高架通车已经很近，并且BRT已通车，并属于正在规划中的地铁的辐射范围，交通通达性较好。大学科技园也已经做起来了，新型创意公司入驻很多，建业富力等大公司也已入驻该区域，该区域价值立刻凸显出来。

户型35-55㎡，每层40户，总共17部电梯分高低区运行，这一点算得上是郑州配置最高的公寓了。

华强城市广场周边配套成熟，自身商业也不错，华强在副中心对面是180米地标SOHO，预计5月开盘，并且其自持几万方大商业，丹尼斯、海底捞、大地影院已经签约进驻，可弥补郑州西北片区商业的缺失，预计十一国庆假期前开放。

在2016年郑州房价暴涨中，和昌湾景国际住宅从4月份二期的均价9300到9月以15000的价格清盘，涨幅令人咋舌。

单从供应量来看，西三环沿线和中原区的商务公寓还是比较少的，而且预计后期也不是很多，因为五建新街坊、金水世纪城等后续供应都是住宅。这比高新区的商务公寓市场环境要好很多。

中原区作为发展成熟，历史悠久的老城区，其配套成熟，人口较多，小户公寓市场相对较大。

万科民安星辰打造的47平三房LOFT产品还是比较吸引人的，层高没记错的话应该是5.09米，上下层独立入户，一个房子分两层，自住+出租选择多样，投资回报率也会高一些，比较推荐。

该项目据守航海路、长江路和西三环片区，有较多中原区政府老家属院和帝湖大体量住宅、商业配套。2017年万科民安星辰40年产权loft的投资或自主，项目一期马路对面、欧丽集团西侧的地块。

万科介入民安西上后期地块，对西南边中原区市民是件利事。附近除了帝湖百货和华润万家之外的购物中心之外，目前十多年来没有新的商业配套设施。

项目占地77.7亩，容积率3.49，绿化率30.50%，共分为3个地块，由5栋高层住宅、1栋LOFT写字楼、2栋LOFT公寓、2栋平层公寓以及一个4层购物中心组成。

6月3日1#平层公寓和3#loft开盘，推出1#平层公寓建面约21-37平米，3#loft建面约37-58平米，1#平层公寓价格在13000-16000元/平米之间，3#loft价格在16000-17000元/平米之间，具体一房一价。

周边有郑州地铁5号线和三横四纵城市立体交通网，毗邻省政府，地理位置优越，城市功能完善，大型市政配套公园、学校、医院、银行环伺周边。

经开万锦城整个项目分三期开发，第一期住宅于2016年3月份开工，计划2018年6月份交付使用。二期商业部分，是集购物、餐饮、儿童、生活、休闲为一体的生活中心，商业建筑面积为5.5万㎡，分为地上四层地下一层。负一层为大型超市及部分轻餐饮，比如西点、料理等;1楼为特色餐饮店、快时尚类化妆品、首饰专柜;2楼为品牌服饰旗舰店、运动、数码、箱、包专柜;3楼为大型的儿童主题乐园、早教机构、儿童零售、美容美发、健身房等配套区域建设;4楼为休闲娱乐类配有电影院、轻餐饮。

该项目由美景收购中硕广场，打造的公寓项目，毗邻绿地海珀兰轩和碧桂园天悦。目前即将入市。

周边交通便利，挨着南三环高架，属于三环之内，医疗方面，毗邻郑州市第七人民医院，是一所三级甲等医院，始建于1986年，其前身为郑州市心血管病研究所。项目周边还有中医骨伤病医院、惠安手外科医院等。

总占地300亩，总建面45万㎡，容积率4.39，绿化率25%，分为三期开发，目前一期在售，二期在做前期产品规划，其中为政府配套建设的四星级酒店“中州国际饭店”已签署合作协议。

项目一期占地52亩，总建面为19万㎡，产品规划有2栋高端精装公寓、1栋26层写字楼、1栋3层独立商业及部分底商，现主力在售产品为38-45㎡精装公寓，整体均价为9000元/㎡，目前正在做内部装修，明年8月份交房。

项目属于经开区物流园区，人流车流量问题不大，加上自贸区的利好优势，如果能吸引来企业入驻，产业人群聚集，附近宇通、上汽、德邦物流等工厂、企业集聚，潜在租客充足，经开区国际物流园区管委会也已确定于今年年底前搬迁入驻，随着南三环高架、前程大道的贯通及后期地铁的规划建设……将来这里会比较好租;这个项目原来的名字叫做新巢世界湾，是区域内最不被看好的一个项目，后来被美景收购了，提升了品牌价值，同峰也有入股;在售产品是35㎡—45㎡精装准现房。

该项目作为片区唯一综合体项目尚属于经开区价格洼地，后期升值潜力较大。

产品：36平-41平9000-12000元/每平，另有LOFT在售，均价13000元/每平

经开区紧邻东区，又是自贸区中心所在，未来发展空间较大;尤其是目前经开老城区在售新房源极少，需求又很旺盛。

即便是经开物流园区，因为产业的存在人居住房也有很大需求，这一点从美景美地麟洲的热销便可看出。该项目总占地约300亩，首期“定位为经开区国际物流区行政商务中心”，开发体量约19万㎡，产品涵盖精装SOHO、LOFT，其中公寓为35-45㎡的精装修准现房。

项目位于雪松路翠竹街交汇处，占地面积约28亩，建筑面积约12.7万方，容积率3.49，绿化率40%，规划有26-70平房源，共计三栋，项目现前期咨询中，价格未定。

项目周边配套设施较为齐全，教育资源丰富，周边有外国语中学、郑州大学等名校环绕，有稳定师生流量，而万达影城、北京华联、艾搏健身、糖果ktv，四大主力品牌进驻后，也势必带来一定的商业人流。

由此看出，朗悦公园道1號最大的优势是是教育资源，因为有朗悦外国语学校，附近还有枫杨外国语，该项目的公寓后期可以出租给陪读的家长;另外该项目的商业也是亮点，朗悦公园茂会适当填补一下区域内的商业空白。

石佛艺术公社，总建筑面积约24万方，涵盖三栋SOHO+创意LOFT、27栋商业独栋。产品涵盖多功能soho、创意loft、艺术独栋、画廊展厅等多种产品形态，旨在打造中原当代艺术复合园区。

建面约38-47㎡多功能soho，罕见3.4米层高。创意loft，5.09米挑高，买一层送一层，50年产权。

回望2016年高新区，不管政策再限购、再限贷、限购升级、限贷升级，石佛艺术公社，50年教育文化产权用地，都不在限制之列，利用低单价、低总价、低首付的方式吸引大量刚需和投资客。

该项目位于三环旁，紧临高新万达广场，中原创新艺术项目，依托千亩双公园，未来升值潜力不可小觑。

正弘高新数码港是个集商业、住宅、写字楼为一体的商业综合体，总占地近500亩，总建面约170万平方米，容积率3.46，绿化率40%，一期产品位于瑞达路西，科学大道南，金梭路东，玉兰街北，目前一期住宅、挑空复式公寓、商铺等产品已全部售罄。二期产品位于科学大道南，玉兰街北，金梭路西，银屏路东，含5栋优化升级法式豪宅，2栋正弘WE+空间(公寓)，1栋6E级商务，7栋独栋商业。

目前住宅、写字楼、商铺在售，项目WE+魔方公寓现前期咨询中，户型面积40-50多平小公寓，具体开盘时间待定，有需求的可以关注。

万科小世界有20多平米的小户型，现在推的是47㎡的LOFT三房，功能比较完备。

该项目总占地461亩，总体规划建筑40余栋，容积率3.50，绿化率40%。平层公寓在售26-50平米，均价9500元/平左右;loft公寓在售35-55平米房源，均价10500元/平;另有50平左右特价公寓在售，均价8500元/平米。预计公寓2号楼及LOFT公寓1号楼2018年6月份交房。

项目所处高新区，虽然远离市区，但独立发展势头厉害。项目位置在高新区也不错，紧邻河工大和郑大，有人气。距离地铁一号线终点站不行10分钟以内，也算是地铁房。

项目内部规划有1所公立幼儿园——省实验幼儿园，1所民办幼儿园，同时，引进北京师范大学与郑州市教育局联合办校的郑州创新学校小学部及中学部。

产品：该项目原本由郑州君利建安房地产开发有限公司开发，项目已被浩创收购。一期占地约93亩，总建面约15万方。一期规划13栋楼，1-12#是小高层住宅，在售均价8500元/㎡左右，13#公寓在售8000-8500元/㎡。

投资这里，只适合那些有钱没地花的人，不要在乎短期收益，就当股票被套了一样，朝着10-20年时间捂着，反正首付不过5-6万，月供才1500左右。

总结：一句话，航空港区目前的住宅都最好只用来自住，公寓就更别提了，不适合投资。

惠济区的公寓项目可以考虑，惠济区人口基数还是比较大的，绿地璀璨星座的位置不错，北三环和江山路交汇处，后期宜家会入驻，而绿地璀璨星座是离宜家最近的项目。

该项目共规划6栋非毛坯loft公寓，2栋住宅，容积率5.37，绿化率25.06%，首批预计推出37-90平米平层公寓，样板间已开放，预计八月份开盘，目前处于前期咨询中。

从该项目在整个城市的位置来看，无论是距离东区的距离还是交通都算不错，是距离宜家最近的项目，并且临近3号线地铁口(沙门路站、兴隆铺站)、4号线(三全路站)。

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郑州大部分公寓用来自住没问题，但却谨慎投资，除非性价比高，位置特好，附近有大量住房需求的公寓可以作投资使用。

当你面对一个公寓，不知是否决定值得入手时，请问自己四个问题：

这里现在是不是区域的核心?这里未来是不是区域未来的核心?

这个开发商以前有没有做过类似物业的开发经验?

问自己，后期，这个公寓能不能租，能不能卖?附近租金水平如何?

以上43个公寓如果要推荐的话，万科誉、国控东宸、华强城市广场、万科民安星辰、经开万锦城、万科美景龙门、正弘城、正弘高新数码港、华尔中心、绿地滨湖国际城PARK寓……可以关注。对于想要入手公寓的购房者，还是建议谨慎一些。