“改需主导，改善断层，顶豪寡头”这12个字，非常精准地概括了郑州房市现在的阶段性现象。
刚需产品随处可见，顶豪豪宅集中盘踞在北龙湖。这让中间的改善群体，尴尬了。面临的真正问题是，可选择的范围与数量都很小。
但与之相比更重要的是，选择改善的首要条件是什么。
对于改善区域的内核，我们一直提倡的首要条件便是：区位优越，不可替代。但很多人没有意识到这一点，只注重更大户型、更好生态环境、更豪华的精装修。
但都忽略了最重要的一点，那便是溢价能力和未来流动性。而这背后的思维逻辑是，所在区位背后的人气、配套、需求，直接关系到这两点。否则即便远郊新区有一套140㎡的大户型，一方面大概率会被闲置，另一方面在荒草堆儿里买套改善房，听起来莫名有种黑色幽默！
所以，改善，还是尽量回归主城区。
第一类：主城三环沿线片区
中原区西三环片区在目前是低价盘最多的区域，这里已经成了房价的断裂带了，三环卖的价格还不如四环，产品也差强人意，改善房源缺位;
北三环以外的金水北区，目前在售的有绿地璀璨天城、丰乐奥体公馆、名门翠园、融创中原大观，但整体产品更偏向刚需。
杨金片区因机场限高影响总体量，定位产业，发展缓慢，虽然有几个改善盘，但生活配套的不足，无法满足改善置换的生活需求。
第二类：主城三环内片区
老经开片区这里与郑东新区一路之隔，就像杨金与北龙湖一路之隔，房价一直不低，并且配套也日渐增多，但目前在售的楼盘基本都是尾盘;
高铁西广场片区城市界面好，商办氛围浓，但同样房荒，没什么可买的;
中原老城区，凭借自身硬通货价值，配套资源十分密集——
人流如织的人气在这里、重点的公共交通在这里、优质的教学配套在这里、繁华热闹的商圈在这里、齐全完善的医疗设施也在这里。
这里一切成熟，“宜居、宜租、宜售”三大核心要点，在当下房市下行中凸显出强大生命力。
中原老城不仅有优质的教育资源、成熟度最高的配套，更有大量潜在的地缘购房客户，他们都非常喜欢这里的生活——
西郊老牌的方秀华胡辣汤、裕丰源烩面是不是更经典?
汝河路商圈是不是更有西区特有的味道?
几十年的互助路小学、伊河路小学的教育积淀是不是最过硬?
曾经辉煌的纺织厂，是郑州龙头产业，这印记是不是更能记载光荣?
几十年从未更改的公交站名是不是充满时代印记?
碧沙岗公园、绿城广场是不是整个郑州乃至外地都知名的地标性场所?
可能在别人看来，中原区作为传统老城区，与东区相比这里代表着落后，因为它的一切是“老”的。但从另一个角度看，老是成熟，老是经典，老是靠谱!
有这样一个群体，他们在这里长大，年龄恰好在35岁-45岁之间，希望这里继续成为承载他们改善情怀的归宿。
但这里楼盘库存极少，是真正的卖完一套少一套，尚待开发的储备用地几乎没有，选择的楼盘越来越少。
经市场调研，盘点出中原老城几个主要在售/待售楼盘情况——
郑地璞园：仅剩尾盘。
五建新街坊：仅剩尾盘。
宏江中央广场：仅剩尾盘。
风和朗庭：目前无房，新地块暂未释放。
和润林湖美景：开盘成交价格15500元/㎡，定位偏刚需。
保利心语：在售二期，小户型多，投资氛围浓厚。
……
……
扒拉一遍下来，不难发现这些年来，以中原区为代表的西区改善楼盘目前极度欠缺。
曾经昆仑望岳一期作为少有的改善楼盘，开盘去化火爆，让人们看到了西区人们对于改善的渴望。这说明了，中原老城区蕴含着巨大的改善购房需求，更关键的是他们急切地需要得到满足。
近日，位于中原区陇海路与桐柏路交汇处的升龙御玺，引起了我们的关注。据了解，升龙御玺即将推出的3#、4#楼为2栋洋房产品，面积为76—141㎡的两房至四房。
所以首先，目前阶段，西区改善几乎只能聚焦升龙御玺。这是吸引我们的第一要点。
据了解，升龙御玺项目共分为七大组团，总占地550亩，总建筑面积180万方，是由升龙集团打造的集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业于一体的大型百万方综合体项目，从2008年开始开发至今，已然成为中原区的地标核心。从王府一号、新天地、公园一号，到学府一号、观澜一号五一不成为住宅经典，图书城地块是第六组团，是当下在售组团，总占地30亩。
▲ 升龙御玺地块分布图
而吸引我们探盘了解的第二要点在于，和郑州市场上其他开发商一味迎合刚需，不注重品质改善不同的是，升龙御玺将推出的洋房，标志着其对自我产品的更新和升级。
▲ 升龙御玺洋房效果图
我们一起来分析下其户型特点。
▲ 约126㎡四室两厅两卫
户型分析：户型方正，南北通透，空间利用合理，巧妙布局为四室，满足三代同堂的居住需求。
▲ 约141㎡四室两厅两卫
户型分析：户型布局设计方正合理，居住舒适度很高，在于南向客厅与餐厅的横向连接，大面宽，空间尺度大，整体凸显大气和阔绰。同时，连通观景阳台，保证了室内大面积采光。主卧室配置主卫和衣帽间，更方便人们的更衣和洗漱。以及两个卧室、一个客厅全部朝南，保证采光面积大。足够大的空间，足够多的房间，满足幸福生活所需的空间。
其次，升龙御玺整个社区景观更强调休闲性、实用性，从而满足各年龄段人群的休闲需要。亮点颇多：
▲主入口会客厅效果图
▲花庭效果图
▲ 氧气跑道效果图
▲ 全龄儿童乐园效果图
——中原老城少见的洋房户型设计所代表的，是契合菁英智识所探寻的“谈笑有鸿儒，往来无白丁”的雅趣氛围。相对西区其他楼盘来说，升龙御玺洋房更纯粹，也更符合改善的需求，很像当年的昆仑望岳。
郑州三环内，越往里面走，土地越稀缺、供应越少，而配套资源越集中。除了产品，升龙御玺更重要的，还有更加完善的配套。
首先，项目择址金二环，占位市府所在地，政商云集、天生贵胄，具有先天保值增值属性。项目周边仅公共交通便有数条公交、BRT线路，更有将在今年5月开通的地铁5号线，以及6号线也在建中。
其次，和其他区域、新区新建学校的教学单薄不同的是，项目周边伊河路小学、郑州外国语中学等省级学府林立，教育质量是数十年的日积月累，可以说是郑州教学最过硬的学校之一。据了解，很多选择升龙御玺的业主，都是看上了项目周边含金量如此之高的学校资源。
以及，项目东邻大商新玛特、南接汝河路商圈、西攘万达、北望锦艺王府井商圈，四个商圈环伺，再加上地铁效应，成为日后小区溢价的“王炸”。
如今，从项目驱车10分钟车程，有郑大一附院、市中心医院、郑州市中医院、省直三院、电力医院等医疗机构。其中郑大一附院是全国知名的3A甲等医院，有着“亚洲最大的医院”之称，这对家中有年迈老人的业主而言，小区附近医院的治疗技术可以说非常靠谱。
——综上因素，升龙御玺的洋房，获得市场追捧的核心价值基础已然具备。
后记
经过2016-2018的狂热、惶恐、激动、懊恼、悔恨，2019郑州房市已经趋于成熟理性，作为置业者也不应继续浮躁盲目，必须明白一个道理，好区域的好房子，才能实现生活悠然与财富进阶。
当下越是有钱的人，越是会集中优势兵力购买优质资源，特别是在郊区限购的情况下，人和钱开始回流，购买优质地段的核心楼盘，享受更多的资源。
所以，主城区的优质房产一定是眼下郑州最好的资产保值方式，而三环至四环处于正在大片大片地开发阶段，这就更加凸显了核心主城中心稀缺红利。
这说明，因为稀缺性，未来郑州主城区的价值将越来越大。
与其在多如牛毛、供应红海的新区里投机性投资，还不如长期持有中心城区内，由品牌房企开发的优质房产。
据可靠消息，升龙御玺洋房产品即将发售，想改善的朋友值得去实地看一看!
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