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昨天看到一条热搜——《2019年应届生求职趋势报告》显示，2019年应届毕业生平均起薪5610元，同比提高7.5%。 看完之后，丸子想买一把Ak-47自我了结。 以前，丸子只知道自己拉低了郑州的平均工资水平，她安慰自己，我还年轻，还年轻，这个数据不客观。 现在，她为自己多吃的这几年饭而感到羞愧。 月薪，是个扎心而敏感的话题。不仅是我们自我价值的直接体现，也直接决定了我们的消费层次。 比如，在买房时，最终决定我们是刚需、刚改还是纯改善的，往往不是首付，而是月供。 01 首付容易，月供难 通常情况下的置业参考，常常是以首付作为指标的。比如，如果你想买一套90平小三房，首付有60万，可以买到东站片区。如果你想买套120平左右的经典刚改户型，卖了自己的自住房，手里有100万左右首付，可以买到CBD片区。 但，多数人都无法这样操作。 东站片区（均价23000远左右/平）一套90平小三房，在首付60万的前提下，按照利率上浮20%，还款30年来计算，月供需要支付8100多元。60万的首付，一对工作三四年的小夫妻可以和两方父母拼一拼、凑一凑再加上自己的一点积蓄，估计问题不大。但是8000多元的月供却足以击退很多人。 2019年郑州市薪资水平报告显示，郑州市平均薪资水平为3864元。一般岗位而言，有三四年工作经验的年轻人的薪资水平集中在4.5千——6千，夫妻两人合计收入大概在9000——12000元左右。如果支付8000多房贷，能活，但绝不宽裕。 这还不包括入住之前需要承担的装修成本、租房等其他费用。 而对于那些有置换需求的家庭来说，正常一套小房子卖掉，还掉贷款之后，手里大概会有100万左右现金。但如果买到CBD片区（均价25000元左右/平）120平左右的经典刚改户型，按照还款30年，利率上浮20%来算，则需要支付12000元左右的月供。 30岁左右的置换人群，如果是一般行业上班族，薪资水平集中在6千——8千，夫妻两人合计收入大概在12000——16000元左右。这个年龄段的人群，需要抚养孩子、兼顾老人。如果需要每月支付12000元的月供，步履维艰。 因此，首付只是考验我们的筹钱能力，最终起决定作用的还是月供。 02 月供多少，才是一个家庭的合理标准？ 买房时，银行要求月薪是月供的2倍以上，这是标准月供。 研究表明，当月供占比为的30%左右时，买房人是感到很舒适的，我们可以称之为“舒适月供”。 当月供高于月薪60%就比较紧张了，我们可以将其命名为“紧张月供”。 而当月供高于月薪75%时，买房人的生活基本上已经完全被房价绑架，我们暂称之为“拮据月供”。 对于初次置业，刚刚结婚的小夫妻而言，“标准月供”和“紧张月供”都是不错的选择。因为这个阶段，双方都处于事业起步期，买房置业需要在不影响当下生活品质的基础上，适当的跳一跳，可以有效的减少日后的置换成本。 而对于需要置换的刚改人群而言，因为家庭结构的改变，需要兼顾抚养孩子和赡养老人，“标准月供”是底线，“舒适月供”为最佳。这个阶段的家庭需要有足够的现金流来抵御各种未知的风险，为一套房子影响全家人的生活质量是本末倒置的行为。 03 刚需有哪些楼盘可选？ 针对每月总收入在9000元左右，初次置业的家庭而言。如果选择“标准月供”，每月的月供支出大概在4500元左右。 如果想买一套90平左右小三房，按照当下上浮20%的利率水平，还款30年来算，月供4500以内在郑州可选的范围有：南龙湖片区（均价10000元/平）、经开物流园片区（均价11000元/平）、白沙镇片区（均价11500元/平）、绿博片区（均价10500元/平）以及绿博以南的中牟新城片区（均价10000元/平）、双湖科技城片区（均价11500元/平）。 南龙湖片区是众多近郊片区中，目前唯一一个已经开通地铁的片区。因此，对于刚需而言，出行便利。这个区域，我们比较推荐的楼盘是：龙湖天宸原著、龙湖锦艺城、康桥那云溪。 经开物流园片区重心是产业，整体外部环境并不太适宜居住。因为距离市区太远，且公共交通匮乏，所以不适宜刚需。但如果是在附近工作的人群，目前可选择的是万科溪望、金地名悦轩、碧桂园峯景。这三个项目位置相邻，大环境整体一致，开发商也都是清一色大型开发商，可根据喜好进一步选择。 白沙片区作为“郑州东扩”的重要区域，一直被寄予厚望，地铁开通之后，会得到进一步的成熟和发展。但目前可选范围不多，位于白沙镇的汇泉东悦城、东润城可以考虑。 绿博片区以及绿博以南的中牟新城片区短期内陆铁无法到达，因而并不太适合刚需置业。但如果是在附近工作的人群，则可以考虑康桥香溪郡的90平左右户型或者是中牟新城片区的亚新美好天境。 双湖科技城片区虽然距离市区远，现阶段配套不足，但8号线一期建设西终点站西延至天健湖附近，且周边环境不错，有产业支撑。华润悦景湾、万科城八期橙果可以考虑。 而如果选择“紧张月供”，将每月的月供水平控制在5500元以内，可选择的范围就会大大增加。 同样是购买一套90平左右的小三房，按照利率上浮20%、还款30年来算，三环内可以选择中原老城（均价14700元/平）、三环外则可以选择惠济核心区（均价14000元/平）、高新老城区（均价14500元/平）、常西湖新区（均价14500元/平）、二七运河新城（均价13300元/平）、管南（均价15000元/平）等。 中原老城生活便利、交通完善，新盘可以选择汇泉景悦城、阳光城丽景公馆，或者一些二手房也可以考虑； 惠济核心区有地铁辐射、新开楼盘较多，推荐关注中海湖滨世家、锦艺金水湾、正商家河家； 高新老城区虽说处于三环外，但是配套成熟，可以看看华瑞紫银华庭、东原阅城，性价比高的二手房也可以考虑。 常西湖新区是众多新区中地铁最密集的地区，融信奥体世纪、华瑞紫韵城包括最近价格下调的碧桂园西湖都可考虑。 04 刚改有哪些楼盘可选？ 刚改人群区别于刚需人群最大的不同是，月供水平要考虑到家庭的正常运转并略有盈余以对抗突发事件。 除此之外，刚改人群在换房时限制更多，因为上有老、下有小，他们对于教育和医疗的依赖要明显强于刚需。 刚改人群是最小心翼翼、限制最多也最尴尬的人群。如果把刚改理解为改善，完全是作死。从某种程度上而言，刚改人群可以理解为折断了翅膀的刚需人群。 因此，理智的刚改换房，首先应该将月供水平控制为“标准月供”或“舒适月供”；其次，刚改的换房区域应限制在四环内且教育资源集中区域。 纵观整个郑州市区，若论教育资源，金水区、中原区、二七区、高新区位列郑州各区前列，郑东新区在诸如清华附中落地北龙湖之类的新闻的冲击下，让人一度认为其教育资源已经达到顶尖水平，但作为一个发展中的新区，目前其还无法与金水区、二七区、中原区相抗衡。 刚改家庭的月均收入在16000元左右。因而，“标准月供”是8000元，“舒适月供”是4800元。在郑州四环内，购买一套120平左右的三房，按照首付百分之三十，利率上浮20%，贷款30年来算： 如果选择“标准月供”即月供小于8000元，可选择中原区（均价14700元/平）、二七区（均价14500元/平）、二七运河新区（均价13300元/平）、常西湖片区（均价14500元/平）、高新老城区（均价14500元/平）、管南（均价15000元/平）、惠济核心区（均价14000元/平）。考虑到教育资源的分布情况，优先选择中原区、二七区、高新老城区、管南。 中原老城区楼盘供应量不多，可选择的楼盘是：和润林湖美景、五建新街坊、保利心语、盛世卧龙城； 二七老城区也是同样，在供应有限的情况下，可以考虑名门橙邦； 高新老城教育资源丰富但优质中小学教育资源不多，可以考虑的楼盘是金科城、恒大城、福晟谦祥钱隆城、朗悦公园府； 管南教育资源相对匮乏，但近几年也在积极的投建各优质学校分校，可以考虑的楼盘是盛澳金尊府、世茂云尚城、永威城、绿都澜湾； 如果选择“舒适月供”即月供小于4800元，想买一套120平左右的三房，则必须增加首付（首付大于百分之三十），否则无解。篇幅有限，所以暂不讨论其他追加首付情况。 过去十年是繁荣的十年，也是浮躁的十年。 市场上的热钱无穷无尽，波涛汹涌，不断上涨的房价刺激着每个人的神经。很多人倾尽所有加杠杆买房，因为坚信工资一直上涨，通货膨胀会导致人民币越来越不值钱，而房产是最佳的保值产品。 但，没有任何证据表明，工资会一直按照刚进入职场时的速度上涨。当我们由生手变为熟练工，不同熟练工之间的价值虽然有差别，但差别并没有达到熟手和生手的差别那么大。 随着年龄的增大，我们的身体状态是一个平稳向下的曲线。我们做不到像年轻时那样拼命熬夜、通宵工作，因为精力和体力在不断的走下坡路。 更何况，经济危机的阴影，一直没有远离过。风口上的猪固然个个都能飞起来，但火山喷发下的骏马照样跑不过火山灰。 对于个人而言，如果月薪可观，即便租房子，照样可以生活的很好，而如果失去工作，一套高月供的房子将很快压垮整个家庭。 在房产遇冷的当下，慎重考虑月供的可支付能力，保证整个家庭拥有稳定的现金流是每个人都应该思考的问题。 本文完 更多买房问题，可扫描下方二维码添加陪你去看房小姐姐： |
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