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他眉飞色舞地说，他买房子捡了一个大漏，那个小区同样的户型、差不多的楼层，去年他朋友买的价格是1.4万，而他买的价格是8200！ 他说，其实并不是只有这一套降价这么多，这是普遍性的，那个小区今年的普遍成交价在9000左右。说腰斩也不是太夸张了。 这是布厂街的一个97年完工的老小区，他买的112平的户型，比他朋友直接节省了64万。 他朋友知道这个价格后，都快气炸了。而他则是喜悦之情溢于言表，高高兴兴去过户。 01 没错，在二手房市场中，这的确不是个案。
类似的案例还有很多。 根据诸葛找房的数据，上周郑州市累计有7187套房源调价，其中涨价的有897套，占比12.4%，而降价的则有6290套，占比达87.6%！ 降价是二手房市场的主旋律。 每一个挂牌价下调的背后，都是业主急等着用钱的焦急，以及对未来悲观的预期，同时也肯定有人像那个滴滴司机一样，开开心心捡了漏。 下跌趋势已经持续了很久。冰山指数显示，郑州二手房价格一路下滑，从2017年一直持续到今天。三月份也仍然没有抬头迹象，只是市场活跃度有所提升：  02 郑州的二手房如此冷清，新房市场却表现不错。 上周，郑州共加推开盘有8个，供应857套房源，成交633套，整体去化率74%。鸿园片区的天伦城、二七新区的泰宏建业国际城、北龙湖的正商丰华上境、惠济区裕华会园都在当天清盘了。 而且，惠济北某楼盘和管南某热盘，价格还有所上涨。 郑州的二手房和新房，可谓是一半海水、一半火焰！ 03 究其原因，房哥认为大概有三点： 第一，郑州人民的新房情结比较严重。 北上广这种老牌一线已经进入存量房时代，他们的房价所包含的地段价值已经远远高于建筑本身的价值，所以市中心的老破小比外围的新房贵。相比之下，郑州还是小字辈，建筑本身占房价的比重更大，所以大家更喜欢新房。 第二，人们对产品和物业管理水平的要求越来越高。 经历一场疫情之后，大家对户型舒适度和小区物业管理水平都有了更高的要求，在这一点上，新房明显比老旧小区拥有更大的优势。 第三，郑州对二手房征收20%的差额税（契税日期在2015年1月1日后的房源，需缴差额的20%（网签价与指导价孰高者减去上次网签的价格）；满五唯一免征）。 郑州是除了北京以外，全国唯一还在征收如此之高的差额税的城市。 这个差额税，导致了事实上的高首付，直接降低了二手房的流动性。想买的买不到，想卖的卖不出，买卖双输。这一点应该是二手房市场冷清的主要原因。 04 虽然目前新房的销售数据很漂亮，但房哥认为，郑州的楼市短期内不具备大幅上涨的基础。 第二，去年住宅用地的实际供应量很大，达到785公顷。在主要城市中名列前矛：  所以，今年郑州就缩减了土地供应计划，比去年减少了35%。2019年计划供应住宅用地1542.49公顷（实际完成785公顷），2020年计划供应住宅用地997.70公顷。意思就是，市场不好了，卖地节奏也要慢一些，不然容易出问题。 兼听则明，偏听则暗。有的人只看到，随着疫情结束，需求端是有所恢复。但是却没有看到供应端的压力。 根据国家统计局郑州调查队的数据，截至2020年3月底，郑州市区商品住宅累计可售面积1590.02万平方米，同比增长14.66%；住宅累计可售套数为162251套，库存去化周期提升至16.2个月，创近年新高。再加上巨大的二手房挂牌量，库存压力可想而知！ 05 |
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