5月最后一周，重庆主城区商品住宅的成交均价又涨了，再次刷新价格记录！铭腾数据显示，上周（5.24-5.30）重庆主城区商品住宅的建面成交均价约14809元/㎡。参考80%得房率反算套内均价，约18511元/㎡。近两个月来，重庆的房价一直稳中有升。跟4月初比，两个月累积上涨1000元/㎡左右。这是什么概念？如果你在两个月前买房，能比现在节省至少10万左右的房款。重庆楼市依然火热、供应依然跟不上成交、热点板块的楼盘依然开盘就售罄——今天聊一聊当前这个阶段，在重庆怎么买房、怎么卖房。哪些人该卖房，我们认为这三种人可以考虑。
第一种，优化资产
举个例子，假设你有3套用于投资的房子，当前应该考虑优化这其中整体素质相对薄弱的那一套。
比如，卖掉一房两房之类的小户型、位置一般且房龄超过10年或者小区物业差的房子，重新配置整体素质更好的房子。
如果手上的房子属于核心区或者优质板块的次新房，只要不缺钱，不要优化它。
第二种，赚够了
对“赚够了”的理解，因人而异。但我们认为它发生的前提是，你想卖掉房子且卖出价比买入价已经翻倍或者已经达到了你的心理预期。
如果不是赚够了，就是想解套，更建议在当前这个时期卖房。
第三种，置换
需要卖掉手中的住房，才能凑够资金换一套更好的房子。去年12月，重庆的二手房挂牌量17万套。今年5月，挂牌量14万套。虽然不全是成交所致，但二手房的交易活跃度已经比前两年改善很多。现在重庆楼市火热，在一定程度上带火了二手房；一直供不应求的新房“神助攻”，挤压了相当部分的需求流向二手房。所以我们才会看到今年以来，体现重庆二手房交易活跃度的新增客源数量、带看成交比、成交均价，比前两年理想很多。比如涨价房源的占比，目前在稳定在55%以上。去年这个指标长期保持在20%左右。又比如买卖双方的议价空间不算收窄，卖家涨价、调价的现象很普遍。所有现象和数据，都在指向一个事实：现在卖二手房，溢价空间一定比前两年高、接盘的人一定比前两年多。此时不卖、不置换、不优化，要等何时？房子卖掉，钱落在自己的口袋里，才叫“赚到了”。重庆楼市当前有许多不确定性，市场的变化、国家的调控风险等。首先是“部分银行停贷二手房”，虽然目前只有少数几家银行停贷，但现在几乎所有银行的房贷额度都很紧张，不排除后期会有更多银行加入停贷的阵营。绝大多数购房者都是贷款买房，哪怕只是阶段性调整，也会打击买家买二手房的积极性。再者，这个“阶段性调整”渡过后，市场热度是否安在，也是未知数。时间再往前推，国家住建部主管的中国房地产报称，重庆住建委正在制定调控政策，还透露了一些细节，比如加强对新房的限价。虽然现在这只靴子还没有落下来，但不排除重庆的有被调控的可能。倘若调控在某一天突然到来，按照重庆一贯的规律，大概是至少两年的横盘期。横盘期，卖家会陷入被动，交易难度提高，尤其是房龄久、整体素质不高的房子。涨价卖肯定是不要想了。这些不确定性都增加往后一段时间的交易风险。想卖房的朋友，趁现在市场热度依旧，抓住机会才是更理智的选择。购房者该怎么买房？也分三种情况。因为不是每一类购房者，都需要“急急忙忙”。
1，刚需不要再等。
再等，等来的是利率继续上调、房价继续上涨、购房成本继续增加。
今年重庆楼市的房贷利率，短短三个月内已经上调了2次。首套房，从年初的5.25%上调到现在的5.60%；二套房，从5.45%上调到5.80%。
以贷款100万、30年为例，现在普遍的房贷利率，对比年初的首套房5.25%、二套房5.45%，月供增加220元左右、利息增加8万左右。
但这不是终点，重庆楼市还在继续火热，房贷利率很大概率会继续上调，购房成本会继续增加。前面提到过，上周主城区商品住宅的建面均价又创了新高，14809元/㎡。对比今年第一周，上涨1202元/㎡。再把今年4月商品住宅的建面均价和去年、前年对比：对比2020年4月，上涨1718元/㎡；对比2019年4月，上涨2253元/㎡。今年重庆的房价不管是以周、以月还是以年为单位进行对比，涨幅对比从前明显扩大。这股势头短期内不会偃旗息鼓，因为主城区的商品住宅一边是持续供不应求、一边是短期库存不足。短期内供需不平衡、供应不够，会拉高市场热度、增加房价上涨动力。总价预算100-150万的刚需、150-200万的刚改，一定不要再等。总价预算在250万上下的改善，不用慌张但也需要加快脚步。重庆第一次集中土拍供应的土地，大多是容积率低、位置比较远、地价9000以上的地块。这批土地以后会转换为改善型产品面市，价格大概率会比现在位置更好的改善型住宅更高，也会带动现在同类型项目涨价。首先买入成本提高。热点二环板块的新房、位置相对核心的次新二手房，已经进入普涨阶段。比如西永和中央公园，已经很难找到低总价的房源。又比如照母山，跳涨二三十万的二手房比比皆是。买入成本高。前有被调控的风险和预期，如果真的被调控，按照重庆“牛短横盘长”的特点，现在买房约等于高位接盘。后有信贷环境收紧。部分银行已经停贷二手房，对投资客而言，不符合以小博大的原则。房贷利率又被多次提高，意味着房产持有成本增加。个人认为，这段时间如果能够碰上低价的笋盘，比如倒挂盘、限价盘等，可以买。但如果碰不上，观望一下市场风向再行动，也许是更理智的选择。
现在这个时候，买家卖家都在走钢丝，经不起任何风吹草动。
