作者：以法正道。因之前未检索到将“车位长租”认定为“有效买卖”的裁判，故本号之前诸篇文章未深涉于此，现基于检索到的裁判，进行补充论证，供大家参考。 一、同一案件不同审级的判决索引号 （2016）苏0991民初909号（一审） （2017）苏09民终1698号（二审） （2018）苏民申4351号（再审） 二、案件主要事实 业主与开发商签订《地下车位使用权租赁协议》约定：业主向开发租用小区地下汽车车位的长期使用权，其使用权与住宅同年限，总价为12万元，一次性付清车位租用款。 三、业主与开发商的各自主张 1.业主主张：双方为租赁关系，超过20年租期的租金无效；或者即使为买卖，也属无效。 2.开发商主张：双方的租赁合同名为租赁合同，实为有效的买卖合同，因为车位无法办理产权登记。 四、江苏三级法院裁判均认定该“车位租赁协议”名为租赁、实为有效的买卖合同（以下节选自上述裁判文书，当事人名称以开发商和业主替换，理由标题进行了提炼,原裁判可查询裁判文书网） （一）一审判决将租赁认定为有效买卖的理由如下： 1.开发商出租地下车位实质系“以租代售”，该“租赁协议”名为“租赁”，实为“买卖”。从合同的履行方式“一次性付款”和合同履行的结果“车位使用方获得了与住宅同年限的使用权”，远远超过法定的20年租赁期限来看，有悖于正常的租赁协议，开发商租赁案涉地下车位的行为实质系“以租代售”，该“租赁协议”名为“租赁”，实为“买卖”。同时，业主与开发商签订该协议，实际亦表明了业主长期对案涉车位享有使用权的意愿。 2.双方约定的交易对象名义上为“车位使用权”，实质上为“车位所有权”。 （1）双方约定：“地下车位系开发商依法独立投资建设，未计入商品房房价或作为公用面积分摊。根据相关法律法规，该地下车位的合法使用权和获益均归甲方所有。”结合该条约定及案涉地下车位（指整个地下车位及其构筑物）所有权归属开发商的认定，可见该条约定中所界定的交易对象名义上为“车位使用权”，实质上为“车位所有权”。 （2）此外，案涉合同第二条约定“现向开发商租用地下汽车车位的长期使用权，其使用权与住宅同年限。”也证明交易对象实质上为“车位所有权”。 （3）另外，案涉合同第九条约定“未经开发商同意，业主不得擅自转让该车位给小区业主以外的单位和个人使用”，该条款关于车位权属的再次转让限制性约定符合《物权法》第七十四条第一款的规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，表明了这是一个与《物权法》第七十四条第一款规定相调适的限制，而不是对车位权属的权能的限制。 从以上约定足以认定，案涉合同交易的车位“使用权”具有“所有权”实质要义及其占有、使用、处分、收益等权能。 3.将双方租赁合同认定为有效的买卖合同，有利于权利保障。 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）7号）第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记为特定业主所有权的客体。”本案中的车位专门划定区域并编号，具备该条款规定的前两个特征。 至于第三个特征即是否“能够登记”，建设部《房屋登记办法》第九十六条规定：”具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。”江苏省建设厅《江苏省实施﹤房屋登记办法﹥若干问题的指导意见》（苏建房（2009）196号）第十二条规定：“地下车位和按原规划建造的地面车位，符合房屋登记条件的可以申请登记。”可见，案涉车位所有权完全具备登记的法律条件，只是暂时不具备地方登记机构给予登记的操作条件。因此，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。 《物权法》第七十四条第二款规定：”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案开发商对案涉整个地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。所以，将案涉合同认定为实质上的“地下车位所有权转让（出售）合同”，符合当前房地产产业发展的实际，符合房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有其他合同无效的事由，而且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。故认定为有效合同，对双方当事人均具有约束力，也更有利于权利保障。 4.开发商和业主对案涉车位所有权，属于“法律另有规定”的除外情形，故其所有权不经登记，便可取得。 《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 开发商未经登记即享有案涉地下车位的所有权。其“法律另有规定”是《物权法》第三十条：“因合法建造等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。 业主未经登记，也已取得合同中约定的车位的所有权。其“法律另有规定”是《物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 结合前述《房屋登记办法》、《江苏省实施﹤房屋登记办法﹥若干问题的指导意见》的有关规定可以看出，就我国目前关于不动产登记制度的可以使用的法律资源而言，认定本案业主可以不经登记而取得地下车位所有权，符合我国的法律现状和保护当事人合法权益的需要。 （二）二审判决将租赁认定为买卖的理由如下： 1.开发商对案涉车位具有所有权。 首先，案涉车位不是人防车位，故应结合《物权法》第一百四十二条分析案涉车位的所有权主体。其次，开发商取得土地使用权后，按照规划设计投资建造了案涉地下车位，该部分建筑面积并未在公用面积中予以公摊，同时，业主在与开发商签订的租赁协议中亦认可开发商对车位享有相关权利，故一审法院认定案涉车位所有权属于开发商符合法律规定。 至于案涉车位能否办理产权登记，属于不动产登记管理的范畴，不能登记并不影响依据物权法的规定对车位所有权的认定。业主称案涉地下车位的建筑成本已计入商品房成本中，所有地下车位的费用均由业主承担，但未能提供相应证据证明，且对此被上诉人未予认可，故一审法院不予认定并无不当。 2.双方签订的合同性质名为租赁合同，实为买卖合同关系。开发商对案涉车位拥有所有权，因此开发商可以对车位进行包括出售在内的权利处分，且本案业主亦存在购买车位的意思表示，同时双方合同亦显示长期使用权期限与住宅同年限，故一审认定双方为买卖车位合同关系符合客观事实，二审予以维持。 （三）再审裁定将租赁认定为买卖的理由如下： 1.《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。” 开发商取得土地使用权后，投资建造了案涉地下车位，该部分建筑面积并未在公用面积中予以公摊，属于其建造的构筑物或者附属设施。现并无证据证明案涉地下车位的建筑成本已计入商品房成本中，且业主与开发商签订的《地下车位使用权租赁合同》亦约定：地下车位系开发商依法独立投资建设，未计入商品房房价或作为公用面积分摊。 2.开发商对享有权利的案涉车位进行权利处分，双方《地下车位使用权租赁合同》约定：业主向开发商租用地下车位的长期使用权，其使用权与住宅同年限。一、二审判决据此认定双方签订的合同性质名为租赁合同，实为买卖车位合同关系，符合双方签订合同的本意。 五、对以上裁判理由的评析 1.江苏三级裁判都认定：开发商对地下车位享有所有权，开发商依法对其所有的地下车位有出售、附赠、出租等权利。开发商把同住宅年限的车位使用权以租赁合同让渡给业主，不是使用权的让渡，而是所有权的让渡，因此，双方签订的租赁合同名为租赁、实为买卖。以上裁判论证的主要理由牵强、基本逻辑混乱。 首先，同住宅年限的车位使用权并不能推定为车位所有权。使用权与所有权完全是两个不同概念。使用权期限的长短也不能决定其是否转化成所有权，故就算是无期限的永久使用权也不是所有权，更何况是有期限的长期使用权，更无法将其与所有权划等号。 其次，江苏高院民一庭也认为不动产长期（至土地使用期）使用权不是所有权，而是租赁权。最高法院2017年《民事审判指导与参考》第70辑刊登的江苏高院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》第一部分中“三”之“2”之（2）认为：“商铺长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同)转让，实为租赁，应认定为属于租赁合同，对于超过20年的，超过部分无效。” 本案的三级裁判将同住宅年限的车位使用权认定为所有权，不仅理由不足、逻辑混乱，而且也与高院民一庭的意见完全矛盾。一审判决还认为，业主通过租赁合同获得的使用权具有占有、使用、处分、收益等权能。但是，合同并没有赋予业主对车位的转让权、转租权、收益权。判决如何推导出业主对车位有处分权、收益权？实在令人费解。 此外，一审判决还认定：“一次性付款”的履行方式与正常的租赁合同相悖，并以为理由之一，否定租赁，认定买卖。这在理由和逻辑上都过于牵强。因为正常的租赁合同完全可以采取一次性支付租金的履行方式，正常的买卖合同也完全可以采取多次付款的履行方式。 2.一审判决认定：案涉车位所有权完全具备登记的法律条件，只是暂时不具备地方登记机构给予登记的操作条件。这个逻辑论证自相矛盾。 首先，可将以上判决理由简括为：地下车位在法律上能够登记但在现实操作中暂时不能登记。那么，这到底算不算《法释（2009）7号》规定的“能够登记”呢？判决再怎么区分所谓“法律上能够登记、操作条件上不能登记”的概念，也不能改变客观上就是“不能登记”的铁一样的客观事实。判决应当追问为什么不具备地方登记机构给予登记的操作条件、还缺少哪些操作条件、为什么房屋就给予登记并具备登记的操作条件，而不是搞出两个自相矛盾的概念后，贸然得出与现实完全相反的“能够登记”的结论。 其次，地下车位之所以不能登记，根本原因在于它属于不计容建筑，不计容建筑没有自己专有的土地使用权。地下车位作为不计容建筑，不可否认最初是建造在开发商整宗土地使用权之下，但是随着整宗土地开发完成，在对房屋等计容建筑进行首次产权登记时，整宗土地使用权按计容建筑面积重新细分为专有土地使用权和共有土地使用权。随着房屋的出售完成，整个宗地计容建筑的所有者已经从开发商变更为全体业主，该地下车位也就存在于业主的共有土地使用权之下。如果对这些不计容地下车位办理产权登记，作为建筑物的地下车位虽然可以认为系开发商通过初始建造取得原始所有权，但其所对应占用的土地使用权却随着计容建筑的出售，已经转移给全体业主共有，对于仅有不计容地下建筑所有权而没有所系附土地使用权的地下车位，法律上无法办理产权登记。 3.一审判决认定：基于法律另有规定即《物权法》第七十四条第二款，业主未经登记，也已取得合同中约定的车位所有权。这种认定不仅曲解了《物权法》第九条、第七十四条第二款，违背了《城市房地产管理法》第38条之规定，而且也使判决所认定的业主车位所有权成为镜中花、水中月。 首先，不能把《物权法》第七十四条第二款看作是第九条中的另有规定之不需登记的例外情形。依据第七十四条第二款，开发商与业主只是通过出售、附赠、出租约定车位归属，这种约定归属的合同只是债权上的一种设置，它在物权上不具有变动车位所有权的功能。而且，《城市房地产管理法》第38条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。也就是说，即使地下车位可以认为是开发商通过合法建造而取得初始所有权，但因其无法登记，故这种无法登记的车位所有权在法律上无法通过合同转移给业主。业主通过合同只能获得债权，而不能获得物权。一审判决认定业主通过合同就取得了所有权，纯属曲解，违反法律，这种合同项下的所谓所有权不具有登记所有权的充分性、完整性和排他性。 其次，依照本案裁判，就算业主的车位所有权在在江苏范围内可以得到认可和保障，也不可能得到国内其他地区法院的认可和保障。因为对于与本案相同的车位租赁合同纠纷，不论当事人按租赁关系主张利益，还是按买卖关系主张利益，大多数地区法院裁判都会根据合同内容和法律，将这种车位租赁合同认定为有效或部分有效的租赁关系。【如：（2003）深福法民三初字第1954号民事判决、（2019）闽09民终496号民事判决、（2019）京0115民初27904号民事判决、（2018）闽民申3640号民事裁定书】个别地区法院判决会将这种车位租赁合同认定为无效的买卖关系。【如：（2018）粤0282民初1425号民事判决。】假如开发商被其他地区法院强制执行，如果其他地区法院认定开发商与业主是车位租赁关系或无效买卖关系，那么就可以执行到本案车位，对其采取查封、拍卖等执行措施，这种情况下，本案上述判决所认可的业主的所有权就根本得不到保障。【类似裁判：（2019）最高法民终56号民事判决、（2019）粤14民终987号民事判决、（2019）闽0881民初1712号民事判决】 4.一审判决认为：“将车位长租合同认定为有效的买卖合同，符合当前房地产产业发展的实际，符合房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有其他合同无效的事由，而且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。故认定为有效合同，对双方当事人均具有约束力，也更有利于权利保障。”这种大而化之的理由，不能经不起具体事实的推敲。 首先，本案裁判所认定的业主的这种合同所有权根本不具有登记所有权那样的完整性、充分性和排他性。本案三级裁判把租赁认定成了有效买卖，但是合同中却未约定产权办理事宜，判决又未提及双方在产权办理事宜中的义务，甚至一审判决还论证了地下车位所有权在法律上能够登记、操作上暂时不能登记，业主获得所有权并不需要进行登记，这样实际上就免除开发商为业主办理产权登记的义务。但是，如上所述，这种合同所有权根本不具有登记所有权那样的完整性、充分性和排他性。而且，业主还因为该判决将租赁定性为买卖，从而丧失了根据租赁关系主张自己合法权益的可能性。反倒是开发商因判决将租赁认定为买卖，既不用担负产权登记和产权办理之责，又获得了全部对价。这实质是在帮助开发商侵夺业主的合法利益，实际更有利于保障开发商的利益。 其次，将长租车位认定为买卖，违反了法律的效力性强制规定。根据《城市房地产管理法》第38条规定，“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。江苏高院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》第一部分中“一”之（2）认为，“未依法登记领取权属证书”是“涉及强制许可的事项”，“属于效力性规定”，未经许可的销售属于“违法销售”，因此开发商在“未依法登记领取权属证书”的条件销售地下车位，违反了法律的效力性强制规定，本应当认定买卖合同无效。认定这种车位买卖有效，使开发商逃脱了行政强制许可的管理，不仅不符合房地产行政管理的需要，还扰乱了房地产行政管理。 再次，作为格式合同拟定和提供方的开发商明知自己依法对车位有出售权，也有出租权，其在拟定该合同时，主动放弃买卖合同，自主选择按租赁关系拟定合同的名称、形式、条款。三级法院裁判都没有考问：开发商单方拟定格式合同时，为什么不选择“出售”，而是选择了“出租”处分其车位权利？有强大法律专业服务支撑的开发商显然不是因为法律素养不足，而错误将“出售”合同拟成了“出租”。其真实原因就如开发商所说：“车位无法办理产权登记”，于是才有意将“出售”合同拟成“长租”合同。这样，开发商既免除了其正常不动产买卖中办理产权登记、产权转移的责任，也避免了合同因违反法律强制性规定而无效的风险，同时又获得了相当于买卖车位的对价，可谓三全其美。这就是三级法院裁判所认可的“以租代售”。 最后，开发商自认是“以租代售”并不能必然推导出业主就是“以租代购”，除非开发商能够证明其将“签订长租合同是为了出售不能办理产权登记车位”的情况已向业主告知及业主在明知该情况的条件仍签订该长租合同，即可推定业主就是为了购买不能办理产权登记的车位才签订该长租合同，这样，才能从开发商“以租代售”导出业主“以租代购”。如果开发商未向业主履行上述情况的告知义务，便以长租合同的方式隐瞒其出售不能办理产权登记车位的目的，则开发商这种“以租代售”，不仅具有故意隐瞒能够影响业主决定是否购买的重要事实的欺诈性质，而且还利用格式合同免除自己产权登记转移责任。这样，开发商就违背了诚实信用原则，主客观上都具有明显的过错和恶意。如果开发商未向业主履行上述情况的告知义务，业主签订了其提供的长租合同，并不能由此导出业主有购买无产权登记车位的意思即导出业主是以租代购；此时，若以开发商的“以租代售”强行推定业主“以租代购”，实际是将卖方具有过错和恶意的隐藏的出售意思强行施加于买方，即业主所谓购买不能办理产权登记车位的意思，不是业主自愿产生的，而是裁判强行推定施加的，这就具有了强迫买卖的性质。显然，这不符合维护合法权益的民法价值追求和鼓励合法自由交易的立法宗旨。 5.合同的表层是条款内容，合同的深层是意思表示。诉讼中探究一个事实，要么基于证据上的显而易见，要么基于法律上的明确推定，要么基于逻辑上的必然导出。在车位合同纠纷中，大多数裁判会基于证据上的显而易见认定事实，即把长租合同、使用权转让合同依其条款内容认定为租赁或使用权转让。法律上的明确推定即对某一事实在法律条文中进行明确的推定确认，如“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”“建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施等属于业主共有”等民法规定，就是对建筑物区分所有事实在法律上的推定和确认。基于证据上的显而易见和法律上的明确推定所认定的事实，可能离客观真实有一定距离，但在法治社会下，大多数人对此都能接受，因为证据毕竟是自己留存、提供的，法律也是事先就有明确规定的。很多人不服判决的事实认定，是因为判决在运用逻辑推导事实时，其逻辑过程是随意的推导甚至是有主观倾向性的推导，其逻辑结果就不是必然的导出，这样不仅不能正确导出事实，甚至还可能会歪曲事实，与其如此，还不如不用逻辑，只从证据的显而易见和法律的明确推定上去认定事实。因此，对合同表层的条款内容进行逻辑推导时，必须摒除主观倾向性和随意性，运用精密逻辑，开展层层推导，进行纵深探究，方能得出逻辑上必然导出的事实，这样认定的事实才最接近于客观真实，才更具有说服力。 下面以车位长租合同中开发商和业主的意思表示流变为主线，对该长租合同的性质进行层层逻辑上的推导： A.如果业主要购买车位，其最初的意思是“购买能够办理产权登记的车位”。现代法治社会下，这是普通人购买不动产的基本逻辑起点。需要注意，二审判决认定业主有“购买车位的意思表示”，但是却将“购买车位的意思表示”等同于“购买不能办理产权登记车位的意思表示”，那就犯了基本的逻辑错误。从常识、常理、常情上，业主最初“购买车位的意思表示”必然是“购买能够办理产权登记车位的意思表示”。 B.因车位在客观现实上不能办理产权登记，开发商最初的意思是“出售不能办理产权登记的车位”。 C.业主“购买能够办理产权登记车位”的意思与开发商“出售不能办理产权登记车位”的意思，二者显然不能达成合意，这种情况下双方的车位买卖关系显然不能建立。 D.于是，开发商为了达到其“出售不能办理产权登记车位”之目的，就利用其掌控车位和拟定格式合同的优势地位，玩弄出一个长期租赁合同或使用权转让合同。 E.开发商以租赁合同的方式出售不能办理产权登记车位，就会存在“租”和“售”两个意思：“租”是开发商以租赁合同书面表现出来的明示意思表示，故业主签订该合同即表明双方在“租”上达成合意；“售”是开发商未表现出来的隐藏意思。开发商隐藏的这个“售”之意要到达业主，业主据此产生“购”之意，双方才能达成买卖不能办理产权登记车位的合意。但是，除了开发商自己之外，业主无论如何也不可能从长租合同的条款内容看出开发商实际是在出售不能办理产权登记车位，故开发商隐藏的这个“售”之意要到达业主，就要向业主进行明确的告知。 F.在开发商未向业主明确告知“签订长租合同是为了出售不能办理产权登记车位”的情况下，业主签订该租赁合同，一方面，或许可能仍然认为双方是在“买卖能够办理产权登记车位”，这类人大多不会看合同内容，也不太懂法律，充分相信开发商像销售房屋一样，在销售能办理产权的车位；另一方面，业主或许看过所签的合同后，基于已签长租合同的条款内容，不得不将错就错，放弃之前“购买能够办理产权登记车位”的意思，索性认可车位租赁，这类人知道合同签了，就得依法依约履行。 G.双方签订了该租赁合同，如果从合同条款内容的表层看，可以认定双方在长租车位上达成了合意。如果要从合同意思表示的深层探究，可能存在以下三种情况：一是开发商以租赁合同出售不能办理产权登记的车位，而业主坚持认为是在购买能办产权登记的车位，开发商又不能证明其将“签订长租合同是为了出售不能办理产权登记车位”的情况告知业主及业主明知该情况仍签订长租合同，那么就应当认定买卖无效或撤销合同；二是开发商以租赁合同出售不能办理产权登记的车位，而业主坚持根据合同条款内容认为是租赁车位，开发商又不能证明其将“签订长租合同是为了出售不能办理产权登记车位”的情况告知业主及业主明知该情况仍签订长租合同，那么应当认定为租赁；三是开发商以租赁合同出售不能办理产权登记的车位，并且能证明其将“签订长租合同是为了出售不能办理产权登记车位”的情况告知业主及业主明知该情况仍签订该长租合同，那么应当认定为有效买卖。 综上，开发商想“以租代售”，而业主却未必想“以租代购”，因为“以租代购”对业主而言，既没有产权上的确定性和期待性，又没有租赁上的合法性和合理性；而且“以租代售”还可能隐藏着开发商隐瞒重要事实的欺诈性和免除自己责任的恶意。因此，从开发商“以租代售”推导业主“以租代购”时，首先必须要查明开发商是否将“签订长租合同是为了出售不能办理产权登记车位”的情况告知业主及业主是否明知该情况仍签订长租合同，这是从“以租代售”导出“以租代购”并进而认定合同“名为租赁、实为买卖”的必不可少环节。若缺少此关键环节，直接从“以租代售”导出“以租代购”，就是把开发商含有欺诈性和恶意的出售不能办理产权登记车位的隐藏意思，强行施加给并不知情的业主，如此将长租认定为有效买卖，无异于强行让业主购买开发商的不能办理产权登记车位，这违背了合同自由原则，具有强迫交易性质，也不能体现抑恶扬善的司法价值。 |
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