九润公寓管理规约九润公寓管理规约（2019年修订）

阿福根 2020-07-31

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九润公寓管理规约

（2019年修订）

第一章总则

第一条 为加强九润公寓小区（以下简称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，根据《物业管理条例》和住建部印发的关于《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的管理规约（以下简称本规约）。

第二条 本规约经业主大会表决通过后，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。

第二章物业基本情况

第三条 物业的基本情况

本物业坐落在杭州市江干区九福路与九华路交叉口。是杭州华浙青马房地产开发有限公司开发的住宅小区。小区内共有住户977户，商家20户，总建筑面积161955.08㎡。由杭州郡原物业管理有限公司担任本小区的前期物业管理工作。

物业管理区域范围（四至):

东至：华康巷

南至：九华路

西至：九福路

北至：公共绿地

小区内属于全体业主共有的财产有：小区规划红线内的围墙、道路、绿化区、景观水池、儿童游乐园、游泳池、人行道、临时车位、单元入口、电梯、楼道、楼梯间、楼顶、架空层、物业外墙、配电房、水泵房、通风机房、监控中心等。

第三章业主共有权

第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

（一）由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面，负一层公共自行车库、公共设备间等；

（二）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给、排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防系统楼内设备设施、避雷设施；

（三）由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备使用的房屋、物业管理用房（包括业主委员会用房）、屋顶公共平台，闭路电视监控系统、共用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。包括围墙、道路、游泳池、景观水池、儿童游乐园、照明设施、共用设施设备用房、物业管理用房（包括业主委员会用房）、物业经营用房、公用给排水管网、小区绿地绿化、健身体育设施、监控消控中心、安全防范门禁系统、供水消防设施设备等。

根据住房城乡建设部《物业承接查验办法》有关规定，全体业主同意授权物业服务中心代为查验物业共用部位、共用设施设备。

（四）在本物业管理区域内，所有地面车位属于全体业主共有、地下负二层除规划车位外的区域属于全体业主共用。

第五条　管理方式

本物业管理区域内的物业管理，通过依法选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。

本物业管理区域内成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会设立业主委员会作为执行机构。

业主大会与业主委员会依据本规约维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。

第四章权利和义务

本物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和使用人约定，但不得违反相关法律法规规章等规定和本规约及本物业管理区域内的相关管理制度。

第六条业主在物业管理中的权利

1. 依据业主所专有物业产权的性质，依法享有所拥有物业的各项法定权利。

2. 有权依法通过民主程序与其他业主一起对本物业实施民主管理。具体为：

1) 参加业主大会会议的权利；

2) 在业主大会会议上的建议权、表决权；

3) 业主委员会委员的选举权和被选举权；

4) 对《小区管理规约》、《业主大会议事规则》和物业管理工作报告等的审议权；

5) 请求召开业主大会会议的权利。

3. 业主有监督业主大会、业主委员会、物业服务企业的工作的权利，有就物业管理的有关事项向业主委员会、物业服务企业提出质询，并得到答复的权利。

4. 业主有要求业主委员会和物业服务企业依照规定的期限定期公布物业管理收支账目的权利。

5. 业主有权对物业管理工作提出建议、意见或批评的权利。

6. 业主有权向物业管理主管部门投诉或提出意见与建议的权利。

7. 业主有权对本物业区域内违法或违反物业管理规约的行为检举和投诉的权利。

8. 业主有以合法方式对物业管理公开表达意见的权利。

9. 业主有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业服务企业强制维修养护，按规定分摊费用。

10.业主有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策必须由专业部门或机构施工的除外。

11.对本物业区域内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活与工作的行为，有权检举、投诉。

12.本物业可以由业主委员会根据业主大会授权以合同形式委托一个物业服务企业实施专业化物业管理服务；也可以不选聘物业服务企业而实行自我管理。

13.业主委员会按规定程序通过招标等方式选聘物业服务企业，并与选聘的物业服务企业订立、变更或解除物业服务合同。

第七条业主及实际使用人在物业管理中的义务

1. 本物业全体业主及实际使用人均须自觉遵守本规约和《业主大会议事规则》。

2. 业主在与他人建立合法使用、维修、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关制度和本规约，并承担连带责任。在转让所拥有物业时，应告知受让人有关本物业管理的制度，并将本规约作为转让合同的附件。

3. 执行业主大会及其办事机构业主委员会的决议、决定。服从业主委员会和物业服务企业按照国家相关规定或业主委员会授权行使相关项目的管理。

4. 维护本物业公共场所（地）的整洁、美观、畅通及共用设施设备的良好；遵守杭州市市容市貌、环境卫生、绿化、环境保护等相关管理规定。

5. 遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。并配合物业管理公司的管理服务活动。

6. 依照物业管理服务合同交纳物业管理服务费。根据有关物业管理法规、规章、规范性文件和业主大会决议，交纳物业专项维修资金。

7. 进行室内装饰装修时，遵守住房和城乡建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《杭州市城镇住宅装修管理办法》等有关房屋装饰装修规定。

在工程开工前，向物业管理公司提出申请，进行登记备案并接受房产管理部门的监督。清楚物业管理公司告知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项；与物业管理公司签订装饰装修管理协议，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业；不得拒绝和阻碍物业管理公司依据装饰装修管理协议的约定，对装饰装修活动的监督检查；不得因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全。

装修垃圾及建筑垃圾由业主自行清理。装饰装修材料应放置在指定地点，不得擅自占用共同部位。工作日17：00至次日8:30、中午12:00至14:00及节假日全天不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

8. 因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用本物业共用部位、共用设施设备的，应事先通知物业管理公司，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，给予赔偿。

旧家俱、大件垃圾需由业主自行清理或放置在物业公司指定地点。

9. 委托物业管理公司对自用部位的有关设施设备进行维修、养护的，应自行支付相应费用。

10. 当房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋及他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定或约定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护。拒不进行维修养护的，由本物业业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定或约定分担。

11. 当物业管理公司对物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相关业主应予以配合。人为造成本物业共用部位、共用设施设备或其它业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

12. 为防止水、气泄漏或火灾及对上述灾害及时进行有效的处理，业主、使用人须主动向物业管理公司预留家庭主要成员的紧急联系方式。业主、使用人也应配合物业管理公司对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。

13. 小区内机动车和非机动车的进出和停放应遵守相关规则，服从物业管理人员的指导。

14. 业主和物业使用人在本物业服务区域内不得饲养家禽，饲养宠物应当遵守法律法规的规定及服从物业日常管理。

（1）及时清理宠物粪便；

（2）进入公共场所做好安全防范措施，以防伤及他人，造成人身伤害的，宠物主人为第一责任人；

（3）乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；

（4）不得饲养藏獒等大型凶猛、攻击性较强的动物。小区内严禁饲养鸡、鸭等家畜。

15. 出入小区的业主和其他人员必须服从秩序维护员的管理，陌生人出入小区实行登记制度，拒不配合的物业服务企业有权将其谢绝入内。

16. 在本物业范围内，不得有下列行为：

（1）禁止擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局；改变厨房、卫生间的结构和设计用途，将原来设计为阳台、卧室、客厅、书房等部位分割出租或改造为厨房或卫生间。

（2）禁止对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面等进行违章凿、拆、搭、建。

（3）禁止损坏或以妨碍他人的方式占用楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停车场等共用部位。

（4）禁止损坏或擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备。

（5）使用电梯时，不得超载、运载粗重物品，不得在轿厢内吸烟，张贴、涂画或损伤内壁。非机动车、有毒有害、腐蚀性、易燃易爆等危险物品不得进入电梯运载。

（6）不得在公共空间和公共绿地上吊挂和晾晒物品。楼顶天台晾晒衣物开放时间：6：00-19：00。

（7）不得在公共绿地上私自种植瓜果蔬菜，不得擅自圈地种养花草，私自种植其他植物，不得将私人花盆杂物堆放在公共绿地。不得践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品。不得在景观水池范围内捕捞观赏性动、植物，严禁在池（或沟）内倒弃垃圾、清洗拖把和垃圾桶。未经许可不准往景观水池中投放物品或动、植物，禁止在音乐喷泉范围内戏水、冲凉等不文明行为。

（8）不得私自占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备。

（9）不得私自违章搭建、私设摊点和集贸市场。

（10）不得违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声。

（11）不得随意弃置垃圾，违规排放污染物，高空抛物。

（12）不得影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌或标语等。

（13）不得进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。

（14）不得在公共空间张贴含有人身攻击的大字报。

（15）不得有违反社会公德、损害相邻关系的行为。

（16）机动车辆在小区内行使，禁止在消防通道、消防登高面、消防井盖、人行便道和绿化带等场地停放。严禁在小区道路上和地下车库过道及公共区域随意停放车辆。小区禁止1.5吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区；

（17）不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构；安装空调外机必须按照物业服务企业指定的位置安放，且进行滴水加固处理。具体按《业主临时管理规约》相关规定执行。

(18) 不得在物业指定区域外燃放烟花爆竹。

（19）不得从事法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

17.本物业管理区域内的商铺应依法从事相关的经营项目，不得超越政府部门核准的经营范围。餐饮、棋牌等易产生油烟、噪声、光、气等污染经营项目的审批，必须严格按照政府相关部门规定执行。商铺商业活动的时间和范围不得影响小区居民的正常生活。

承租人要服从小区业主委员会和物业服务企业的正常管理，遵守《小区管理规约》和其他管理制度，如有违反将勒令整改，或按照合同、有关法规提前清退。承租人违规造成其他业主经济损失的，受益的管理责任人、出租的业主应负连带责任。

18.业主在与他人建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关制度和本管理规约；对于业主签订使用、维护、改造本物业的人员在小区管理方面所造成的事故和责任，业主负有连带责任。

19.出租、出借的物业业主与使用者及承租人有到物业服务中心办理备案手续的义务，备案内容包括业主的联系方式、租赁合同复印件、全部使用者的身份证复印件及暂住证等，使用者及承租人凭备案手续办理出入证，物业服务中心对备案内容进行审核，业主对真实性进行负责。承租人及实际使用人发生变更后，应及时变更备案登记。

第八条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司以下权利：

1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

3、物业有权要求进出非本小区人员出示身份证或其他有效证件,并登记、出入证；

4、其他经业主大会或业主委员会授权的行为。

第九条 业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十条 业主转让或者出租物业时，应当将小区管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让房屋应取得业主委员会关于缴纳物业服务费及维修资金的相关证明，未按时交纳物业服务费及维修资金的，业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。

第十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第十二条 因维修养护物业时确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定依法缴存、使用和管理维修资金。

第十七条本物业管理服务合同的订立

本物业由业主委员会根据业主大会授权以合同形式委托一个物业管理公司实施统一的专业化物业管理服务。本物业业主委员会可以通过招标或其他方式选聘物业管理公司，并与业主大会选定的物业管理公司订立、变更或解除物业管理服务合同。

第十八条 本物业的管理服务费分担

本物业管理公共服务费标准由全体业主按其拥有物业权属份额（面积）大小共同分担（前期按购房合同中买卖双方的共同约定为准），并在物业管理服务合同约定期限内付清；代办服务、特约服务由业主按规定或约定支付相应费用。

第十九条 本物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金

本物业建立的物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，其归集、管理、使用执行杭州市物业专项维修资金管理办法的规定。由物业公司根据需要提出书面报告，经业主委员会同意（重大项目经业主大会同意）方可实施。

本物业管理区域范围内，按相关规划和居民需求需要安装移动通信基站的，须经业主大会讨论通过。

第二十条 违约责任

因违反本规约或不遵守本物业业主大会、业主代表大会和业主委员会做出的决议、决定，而造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的，当事人应承担赔偿责任。违反本规约第七条各项规定的、住宅楼下商铺无证餐饮使用的，物业管理公司或业主委员会责令其限期整改；拒不整改的，物业管理公司或业主委员会有权对其采取包括但不限于对该业主所有物产进行停水停电、锁车等处理措施，直至其整改完毕为止。

业主、使用人逾期不交纳其应承担的物业管理服务费及按规定应交纳的其他费用，本物业业主委员会应协助物业管理公司向业主、使用人追收，以保障本物业管理的正常运行；业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务费用的，业主委员会可以采用以下措施协助物业服务中心进行催交：欠费6个月以上或长期拒交物业服务费用的，授权物业服务中心在物业管理区域内显著位置进行公示。其他业主也可依据本规约依法提起诉讼；物业管理公司也可依法直接向人民法院起诉。

业主、使用人不按期交纳本物业专项维修资金，致使本物业共用部位、共用设施设备在保修期满后无法得到及时大修、中修和更新、改造的，由物业管理公司负责催收，催收未果的，由业主委员会或委托物业公司依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，触犯刑律的依法追究当事业主的刑事责任。尚不够刑事处罚的，依法追究治安管理处罚责任。

第二十一条 本规约的修改补充

本物业业主大会可以根据本物业的实际情况对本规约进行修改补充，并报物业管理主管部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。

第五章业主大会和业主委员会

第二十二条业主大会

1.业主大会应按《业主大会议事规则》的规定予以设立。

2.由业主大会选举产生业主委员会。

3.业主大会对本物业管理方面的重大问题具有最终决定权，表决以业主大会多数投票权数通过决定。

第二十三条业主委员会

1.业主委员会在物业管理和诉讼关系中具有代表全体业主的权利。

2.业主委员会自觉接受业主监督，为业主服务。