老周聊物业—130：基础知识，物业承接查验的内容及重要性
前言： 在前几期中，老周总是提到“承接查验”，建议业主们要重视承接查验的环节。但突然发现，老周一直没有聊过承接查验的话题，今天就补上这个。
为什么，老周总是记不起来聊“承接查验”话题？想想，可能是关于承接查验的内容，住建部的部门规章说的非常详细、非常清楚，需要了解这方面内容的朋友、翻翻这个规章制度就清楚了，这个规章就是《物业承接查验办法》（建房[2010]165号），2010年10月14日发布的。 一、承接查验的定义及相关内容1、定义 《物业承接查验办法》第二条：物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 承接查验的目的：确保建设单位按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 2、与“承接查验”相配套的一个名词，“分户验收” “承接查验”的定义非常清楚的说明了，承接查验仅仅针对物业共用部位、共用设施设备；而针对业主单元内的查验，从住建部的规章看就是“分户验收”（制度名称是《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》，建质[2009]291号）。 从制度的内容看，“分户验收”主要是建设单位的法定义务，物业公司配合。 3、“承接查验”和“接管验收” 在住建部《物业承接查验办法》发布前，品牌地产公司及绝大部分物业行业都非常重视物业交付前的查验工作。查验也不分业主单元内部、共用部位（含：公共设施设备）的，都要查验，当时行业内主要成为“接管验收”。 “承接查验”的用词明确和规范后，“接管验收”逐渐用的非常少了，但在单一产权的商业物业（自持写字楼、自持购物中心等业态）中，商管公司（物业部门）与开发部门之间的查验交接、使用“接管验收”比较多。 二、《物业承接查验办法》中的重要内容1、承接查验的前提条件 《物业承接查验办法》中对实施承接查验的条件规定的非常细致；并且这个前提条件，可以直接当做建筑物竣工交付使用的条件。具体如下： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。
2、实施承接查验的依据 （一）物业买卖合同； （二）临时管理规约； （三）前期物业服务合同； （四）物业规划设计方案； （五）建设单位移交的图纸资料； （六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
3、物业承接查验的流程、程序 （一）确定物业承接查验方案； （二）移交有关图纸资料； （三）查验共用部位、共用设施设备； （四）解决查验发现的问题； （五）确认现场查验结果； （六）签订物业承接查验协议； （七）办理物业交接手续。
4、与承接查验有关的时间节点 物业交付使用15日前，建设单位和物业公司完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交图纸、资料、设备设施的技术文件、使用说明书等。 承接查验完成后，建设单位与物业服务企业要签订《物业承接查验协议》（查验协议：对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定）；承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续；物业服务企业应当自物业交接后30日内，向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续（承接查验工作及情况的备案）。
5、责任方面的规定 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
备注 ：关于承接查验的具体内容、查验标准，本文就不再具体介绍，有兴趣朋友可以搜索、查验相关制度文件、资料；这方面资料，网上很多！ 三、各省市关于承接查验的新规定虽然《物业承接查验办法》对建设单位、物业公司在承接查验中的要求、责任规定的很细、很严，但现实中还是存在很多建设单位、物业公司在承接查验环节恶意串通、弄虚作假的情况，严重损害了业主利益。为此，部分省市将承接查验的主体直接规定为建设单位、业主（业主大会、业委会），只有在业主（业委会）对物业共用部位、共用设施设备进行了查验并对物业进行交付后，建设单位才能免除在“前期物业管理阶段”的责任。 如，《深圳经济特区物业管理条例》（2019年版）第五十三条规定： 物业承接查验应当自业主大会完成备案之日起三十日内由业主大会与建设单位、物业服务企业共同进行。提供前期物业服务的企业不得擅自代为承接查验。筹备组应当对承接查验过程进行指导和协调。 筹备组依照本条例规定，经街道办事处批准延长三个月仍无法召开首次业主大会并选举产生业主委员会的，由筹备组监督指导提供前期物业服务的企业代为承接查验。 物业承接查验前，业主大会、物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，对承接查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。 市住房和建设部门应当组织制定物业承接查验规范，明确承接查验具体标准和程序。
四、建议，突破承接查验的局限性目前，承接查验主要在下面两个阶段使用的比较多： 但其实，业主为维护自身权益还可以在以下阶段实施承接查验，并结合承接查验结果对物业公司提供的物业服务质量进行考核： 1、业主大会成立后，对建设单位、物业公司进行的承接查验进行二次查验，确认物业共用部位、共用设施设备实际情况； 2、业主大会成立后，决定更换物业公司，在新物业公司进场前，与新物业公司一起进行承接查验，并按承接查验结果、决定是否对提供前期物业服务的公司（老公司）要求承担违约责任； 3、物业服务合同期限届满前3-6个月期间，组织一次承接查验（物业公司履约审计），看看物业公司的管理和履约情况，并确定是否与物业公司续签合同、解除合同、追责等； 4、在物业公司履约期间，也可以阶段性的进行小规模的承接查验（物业服务质量检查和评测），监督、督促物业公司做好日常维护工作。
以上，承接查验可以聘请专业机构或者技术人员参与承接查验，费用由业主大会或者全体业主承担（即：物业公共区域、共有部分的收益中支出）。
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