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前言 2020年8月11日，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》，该法自2021年9月1日起施行。新法一出许多消息认为契税税率为百分之三至百分之五，基于目前1%-2%的实际税率，购房者购房成本会增加，但事实是否如此？ 01、新旧税率对比 根据1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》中规定，其中明确规定契税税率为3%-5%。 根据财税〔2016〕23号第一条规定： （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 根据以上两天规定可知新旧税率其实并没有变化，实际税率是由减免规定而来的，新税法并没有涉及税率调整，不意味着2021年9月1日之后契税会上升。 02、新契税法详细解读 中华人民共和国契税法 （2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过） 第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。 第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为： （一）土地使用权出让； （二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换； （三）房屋买卖、赠与、互换。 前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。 以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。 【注释】《中华人民共和国契税法》（下称“契税法”）对于契税征税范围的确定与《中华人民共和国契税暂行条例（2019修订）》（下称“暂行条例”）基本相同，仅在语序和用词上做些许调整。相较于暂行条例，契税法进一步明确了，对于“以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的”需要依照本法征收契税。 第三条 契税税率为百分之三至百分之五。 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。 【注释】契税税率的浮动范围保持不变。 【注释】从立法角度规范了各地方的税率制定程序，原暂行条例规定“由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案”。但在契税立法后，省级政府提出后需报同级人民代表大会常务委员会决定，体现了立法的严肃性和程序性。 【注释】相较于暂行条例，契税法新授予了省、自治区、直辖市“对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率”的权利，有利于各地方政府因地制宜，因城施策，增强地方房地产市场交易活力与发展动力。 第四条 契税的计税依据： （一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款； （二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额； （三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。 纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。 【注释】本条基本与暂行条例相同，（一）中的“包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”为新增内容，明确了以非货币性资产交换方式进行的交易，其对价中不仅包含货币对价，还包括实物、其他经济利益对应的价款。 第六条 有下列情形之一的，免征契税： （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施； （二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助； （三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产； （四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属； （五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属； （六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。 根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。 【注释】（二）~（五）为新增内容，进一步扩大了免征范围。另外，顺应时代变化，取消了原暂行条例中的“城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征契税”的条款。 第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税： （一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属； （二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。 前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。 第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。 第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。 【注释】本条为变化内容，原暂行条例规定“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”，即申报时限为10日内，缴纳税款时限由征收机关核定，两道程序相分离。新契税法则简化了此项规定，将“申报缴纳”统一为一项程序，提高了征管效率。 第十一条 纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。 第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。 【注释】《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。本次契税法将上述有关退税的规定，从法规层面提升至法律层面，进一步保障纳税人合法权益。 第十三条 税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。 税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。 【注释】新增部门间信息共享和工作配合机制的规定，进一步推动税务信息化在各个税种、各类纳税情景下的应用进程，有助于税务机关加强征收管理，避免国家税源流失。这也提醒纳税人增加纳税意识，合规、合法纳税，以规避稽查风险。 第十四条 契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。 第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。 【注释】将契税的征收管理纳入《中华人民共和国税收征收管理法》的适用范围，明确了征纳双方的法律责任。 第十六条 本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。 |
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