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楼宇管理最大的风险，就是空置风险。围绕着空置率，优秀的楼宇运营方日常会议最常关注以下几个核心指标：合同到期监测、续约盘点、退租预警及分析、房源空置分析及解决方案、全年计租率监测、竞品监测、现金流监测。 1. 合同到期监测。每个月都要关注楼里面的合同到期监测以及合同到期分布，要去提前判断，以便提前准备招商、续约等相关工作。 2. 续约盘点。续租这里面会涉及到很多的问题，可能会有新的价格体系，新的合同标准，以及租客对我们的续租意愿。业主方是弱势方，需求方是强势，所以说他会拿“我要迁走”，来作为谈判筹码。这要求我们对于自身板块竞争力做准确判断，结合租客质量、续约条件综合评估。 3. 退租预警分析。现在我们现在行情是一个相对来说比较波动的状态，而且同时又是一个需求方比较强势的状态。可能楼里面的每一个客户外面都有无数的业主盯着他、给他们政策和条件。所以说我们对自己的退租预警、包括分析，这也是在今年这种行情下，这种状态下是我们定期要做的一个工作。 4. 房源空置分析及解决方案。首先，我们必须要把当月空置房源盘下来，包括空置时间、空置户型占比等。接着要分析不同户型的竞争力。目前整个行业很少可以精准评测房源竞争力，任何的产品的竞争力是可以创造出来的，包括我们的户型的配比、户型的分割、我们交付标准的策略、价格策略，我觉得其实可以通过很多其他的手段来创造竞争力。 5. 全年计租率的监测。刚才讲到我们所有的收益是由两个数据指标组成的，计租率以及计租均价，所以我们要对整个项目今年的计租情况进行预判：是不是可以达到我们今年设定的目标，去规划每个季度的阶段性目标。如果你今年所有的出租的要求跟达标都压在下半年的话，你的计租率就会非常难看。计租率是基于全年来看的，下达什么样的指标非常重要。 6. 竞品监测。我发现我们很多的项目在做竞品监测的时候，他的周期会拉得很长，要么就是在我们新项目入市的时候会做一下进行监测，要么是项目经营非常差的时候进行监测，我发现平常很少会去做竞品的实时监测。为什么说竞品监测一定要成为我们会议的不可缺少的内容？因为你的竞品正天天盯着你的租客。 我们对于竞品监测一定要时时关注，把它纳入我们的会议内容范围，包括最近的租金情况，中介对他们的项目评估，带看的意愿，带看的排名优先级。我们一定是要让我们的项目在竞品的圈子里面保持最具竞争力的这么一个核心点。 7.现金流监测。我觉得任何一个在企业经营的时候，现金流是核心的生命线。特别是对于我们很多二房东来讲这个特别重要，因为他是收进我们的租客，支付给上端的业主的中间环节，所以现金流的安全跟排布是非常重要的一个事情。 02 高效地准备正确率100%的数据 所有核心问题的解决和分析，都离不开大量、准确的数据的支持，然而，这却形成了行业“表哥”“表姐”的现象。很多运营经理、招商经理表示，在每个月的会议前3~5天时间，团队成员都很辛苦，熬夜整理数据。 当我们整理数据的效率太低了，这已经不是个人用心程度的问题，团队成员精力压根不在思考问题、解决问题上，而是做EXCEL和PPT上，那么在发现问题的准确性、处理问题效率必然很低。在会议之前，我们必须达成共识，资产管理不是一个劳动密集型行业，而应该是个偏精英化的团队，我们需要把更多时间花在思考上，而不是处理手工帐。 另外，有时更糟糕的是，往往在会议上才发现，辛苦整理的数据存在互相矛盾、出错。因为手工帐，数据难以避免数据缺失、数据失真等问题，尤其是部门围墙所形成的数据孤岛，哪怕存储大量数据也无法深入剖析。当数据经不起穿透，那么数据分析就是为了汇报而汇报。 所有重复性、低技术含量的工作都会被更低成本、更容易复制的方式所替代，这个方式就是数字化工具。工欲善其事，必先利其器。匠人资产管理系统CREAMS数据驾驶舱功能正是致力于帮助楼宇运营方解决资产评估可视化。 使用匠人CREAMS数据舱，管理层就可以看到经营的全貌，可谓“一屏在手，运营全有”，实现资产运营健康度的全方位动态评估、监测。 数字化前后对比 匠人CREAMS数据驾驶舱将从海量大数据采集、清洗、挖掘得到的数据结果，以具体数字和指标为依托，通过专业设计的动态样式，可以增强数据的呈现效果，方便用户以更加直观的方式观察数据，进而发现数据中隐藏的信息，深入挖掘业务价值。 数据化后台示例 目前，匠人科技服务已成功部署北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等二十几个主要城市，已帮助超过10000幢办公楼宇和园区实现数字化管理，其中包括了上海复地、广州时代地产、深圳田厦、世联空间、顺丰创新中心等标杆项目。 为更好助力写字楼用数据指导资管优化，从收入和成本细化，匠人CREAMS已为商办地产的资产管理设计出38个专用的数据维度，写字楼管理层使用电脑/手机APP即可将整个资产包的走势、空置黑洞、租金的流失看得很清晰，用数据驱动智慧决策。 匠人CREAMS基于管理者视角设计核心数据维度 企业的利润有多少？未来现金流又如何？留存了多少资产？这些留存的资产又该如何盘活？以前难以准确回答、靠经验回答的问题，推行数字化之后，只要打开数据舱看板都一目了然。 基层用数据发现问题、中层用数据发现规律、高层用数据发现机会、决策层用数据发现趋势。 数字化不仅是信息系统的升级或扩容，更是管理模式的一种变革，用数据思考、用数据说话、用数据追溯，用数据决策。 某楼宇数据化后台示例 效率提升的背后，是资管专业能力的价值体现。 从资产价值的决定因素来看，资产估值（V）= 净运营收入（NOI）/ 资本化率（Cap），在当前的中国市场，如果NOI提高1千万，那么资产价值就有可能增加2亿之多，这2亿多的估值差距，背后就是数字化带来效率提升的乘法效应。 这也正是匠人科技开发CREAMS的初心 —— 用科技提升资产价值。我们希望通过数字化工具和手段重构写字楼运营和管理模式、业务模式，释放大量重复性工作，将时间专注于细化管理颗粒度，提升资管经营能力，从而提升资产价值。 |
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