未来的城市什么样?华润置地的答案来了

近日，华润置地2020“City Innovation 城市向新”城市战略深度分享会，在深圳新地标——中国华润大厦举行。

我经常出席企业的“战略发布会”，但从来还没有在哪次会议上，受到如此多的启发、产生如此多的共鸣。

在这场分享会上，堪称“造城大师”的华润置地，首次全面解密了他们在新型城镇化时代的“造城新理念”。

分享会的形式也令人耳目一新，除了现场发布外，还在深圳地产圈首次尝试了“全媒体矩阵微发布”，跟抖音、喜马拉雅等媒体平台合作，连续3天每天做10分钟的直播。此外，还联合《第一财经》、“知乎”平台，多角度解读深圳的发展新趋势，探讨城市发展话题。

整个活动展示了华润置地充满活力的一面，显示了他们网络时代的深刻理解、精准把握。

下面重点谈谈我受到的启发，以及产生的共鸣。

01

抓住“城市多中心化”的大趋势

今年是深圳特区成立40周年，最近中央媒体都在聚焦深圳，总结经验、展望未来。

回顾特区40年，你会发现深圳是一个生长得很快的城市。第一个十年的发展中心是罗湖，第二个十年是福田，第三个十年是福田中心区，第四个十年则是南山。

能伴随着深圳的发展不断制造“地标片区”的开发商只有一个，就是华润置地。从罗湖的“深圳华润中心”到南山大冲的“华润城”，再到华润后海中心，一个比一个耀眼。

毫不夸张地说，华润置地造的每一座“城”，最终都成为深圳闪亮的城市名片，并产生了全国性影响。

展望未来，无论是想重振雄风的罗湖，还是梦想创造辉煌的光明、坪山、宝安，都拿出了土地跟华润置地合作，希望打造自己的新地标、新中心。

众所周知，深圳是中国“头部房企”总部最扎堆的地方，华润置地在规模上并没有显著优势，为什么能成为成绩卓著的“造城大师”？

说到底，还是因为华润把握住了中国新型城镇化的大趋势，抓住了城市多中心化的大机会，站得高、看得远、动手早、起点高。

近年来，国家开始倡导“新型城镇化”。比如7月30日召开的政治局会议，提出“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”。7月22日的国务院常务会议也再次强调：新型城镇化是当今中国“内需最大潜力所在”。

什么是新型城镇化？其实就是城镇化的2.0版。

城镇化的1.0时代，国家强调大中小城市均衡发展。当时的背景是，中国城镇化率还比较低，人口红利充沛。所以，大中小城市都有做大的空间。

目前，中国的常住人口城镇化率已经突破60%，未来提升空间只剩下10到15个百分点。而中国的人口红利也开始变少，老龄化、少子化开始出现。在这样的背景下，有限的增量人口势必向中心城市及其都市圈、城市群集中。

高铁、地铁等轨道交通的普及，也让都市圈、城市群开始产生“化学反应”，城市的有效半径在扩大、汇聚人财物的能力在增强。因此，城市势必呈现多中心的发展态势，城市和城市之间的边界会逐步消融，城市的生长能力将增强。

华润置地很早就洞悉了中国城镇化的“时代之变”，开始了向“城市综合投资开发运营商”的转型。

当很多开发商还在“蹭资源”的时候，华润置地就意识到“整合资源”、“创造资源”的重要性。

为此，华润置地提出了“城市开发运营”八大体系（见下图）：

 

这八大体系就是“造城”、“创造城市新中心”的路线图。所以华润置地的造城，不是简单的建住宅、建写字楼、建商场，而是整合产业、引进新业态、完善公共资源配套，最终提升整个片区的企业和居民的层次。

华润置地在深圳“造城”比较经典的案例包括“深圳湾综合体项目”、大冲旧改（华润城项目）等，这两个项目又被华润置地代建的13.7公里长的“大沙河生态长廊”有机地联系起来。

“深圳湾综合体项目”位于在深圳后海总部基地核心区。华润置地在这里建设、配置了“春笋”（中国华润大厦）、安达仕酒店、华润金融大厦、悦府、瑞府、中国华润大厦艺术中心等9大业态，让一片滩涂最终成为深圳的新地标，成为特区40周年时最靓丽的城市乐章。

至于南山区华润城，在旧改之前被视作城市的边缘，区域内“握手楼”林立，小巷狭窄、街道凌乱，居民房间采光、通风都比较差。

大冲村旧改中一共拆除了1500栋旧建筑，搬迁了1300多户居民，总投入超过450亿。昔日的城中村，最终变成了一座集甲级写字楼、五星级酒店、现代商业和居住区于一体的新城，大量的高科技企业迁入，居民素质全面提升。

（华润城实景图）

一个默默无闻的城中村，几年之后变身为深圳全城瞩目的时尚中心、不动产价值的新地标。

02

为年轻人创造

发展机会、生活方式

穿行在华润置地在深圳打造的“地标片区”，你会发现一个突出的现象：华润打造的城市中心里，到处都洋溢着青春的气息。

也就是说，华润项目的“年轻粉丝”特别多。

为什么会这样？

原因很简单：华润置地推动了深圳多中心的发展，而这种发展趋势为年轻人带来更多的机会，并影响了他们的生活方式。

这非常符合中央提出的，“新型城镇化核心是人的城镇化”的理念。也就是说，城镇化不是追求GDP和税收，而是要给人创造机会，满足人的需求。

对比一下香港和深圳的发展，就能看得特别清楚。香港和深圳一河之隔，历史上同属于宝安县，堪称城市里的姊妹花。但在发展上，两个城市完全不同。

深圳是不断生长的，是多中心的；而香港是停滞的，或者生长缓慢的，中心是多年不变的。

深圳的中心在哪里？你现在很难说得清楚了，只能说25公里长的深南大道两边，都是深圳的“一线城区”。跟深南大道对接的、33公里长的宝安大道两边，也开始逐步中心化了。

至于没有在“深南大道—宝安大道”轴线两边的光明区、龙华区，以及龙岗大运等片区，也都有中心化、一线城区化的态势。

至于香港的中心，永远在维港两岸——中环和尖沙咀。

没有生长能力的、单中心的城市，年轻人的生存压力是巨大的，这意味着老年人、中年人可以“剥削”年轻人。而多中心的、不断生长的城市，可以给年轻人提供更多的机会。

虽然深圳房价在内陆城市里高居第一，但在坪山仍然有大把3字头的新盘，而华润置地也准备在坪山造城、造中心！

也就是说：城市“多中心化”是在给年青一代开拓生存空间，是在给社会提供更多的“阶层向上流动”的机会。

在这个过程里，华润不仅仅提供“空间”和“机会”，还提供生活方式、生活美学。华润商业营造的时尚、前卫、个性化的调调，恰恰是深圳这个“理工男城市”以前缺乏的，它击中了深圳90后、00后心中最柔软的地带，引发了他们的共鸣

我不止一次听到年轻人说：哪怕是喝一杯星巴克，或者买一部华为手机，在万象城、万象天地里做这件事，都会比其他地方多出一份“浪漫”，或者“增值感”。

(深圳湾万象城)

用华润置地自己的话说，他们在商业上追求的是“新美学主义”，是让“消费成为一种独特的自我陈述与表达”。

这在商业综合体的商家高度同质化的时代，是极难的。但华润的确做到了，他们的商业就是显得独树一帜，可以从众多综合体里“跳出来”，被人记住、惦念。

至于华润置地在“造城”中，整合教育资源、交通资源的能力，也是超一流的，这里就不再赘述。

也就是说，华润打造的城市新中心，基本上都是集“好学位+地铁配套+商业配套+产业配套”的好片区。在深圳买房子，跟着华润置地走大体是不错的。

或许有读者会说：讲了半天，华润置地在深圳近期还有哪些新项目值得关注？

其实在战略分享会上华润置地也有“剧透”。下面这13个盘，就是近期最值得关注的。

（2020华润置地深圳在售项目）

而我个人比较关注的，是罗湖区的湖贝旧改项目。

这个项目更新范围超过34万平方米，总建筑面积350万平方米，总投资700亿。将整合周边5条地铁线，打造18万平方米地下商业+31万平方米地上商业。更重要的是，这个项目还要活化500年历史的旧村，保留三纵八横的格局，打造7万平方米的中央公园。

当500年的旧村，邂逅500米的城市新地标，湖贝中心将发生什么？这俨然是第二个“华润城”，真的非常值得期待。

（湖贝中心效果图）

总之，华润置地在深圳一系列成功的“造城”实践，显示了这家企业对新型城镇化趋势的深刻理解、精准把握和超前布局，值得其他企业学习。而华润置业也在不断总结经验，并试图超越自我，创造更大的辉煌。