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这两天有个新闻挺火，宁波某小区7名业主向物业公司赠送了“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗。事情起因是该小区9月起开始实行人防车位有偿租赁，价格240元每月。部分业主认为人防车位租赁价格过高，协商无果后个别业主甚至把小区出入口给堵住了，并给物业公司送去了这样一面略带讽刺的锦旗。 这事据悉还得到了效仿，有不同地区的其他小区业主们赠送了相同内容的锦旗给所在小区物业，澎湃新闻称“整个物业行业被卷入了吃瓜式传播，但却不见真问题”。 那么，究竟人防车位实行租赁收费合理吗？即将于2021年1月1日开始的法典对物业管理、物权所属、物业服务合同都有了“新规定”，其中就包含人防车位租赁收费是否合理的规定。 业主对共有部分享有共有和共同管理权 根据《民法典》第二篇《物权》第六章第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第273条又对共有部分进行了阐述：社区内部道路、社区内部绿化、社区内部其他公共场所、公用措施、物管用房都属于业主共有部分，即业主享有管理权。 第274条对车位从属问题也进行了阐述：用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 看到这里，首先可以明确的是小区内部的地面停车位，都是归属于全体业主所有。问题是人防车位究竟属于业主还是属于开发商呢？但第274条中的“其他场地”并没有作出详细解释，地下人防算不算其他场地呢？ 根据建设部相关规定，地下工程的归属关系是：“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”。从这里看，地下人房所有权在投资阶段是归属开发商的。 但《民法典》同时规定了，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 两者结合起来看，地下人防工程作为附属设施在小区销售阶段，的确是归开发商所有。但销售完成后，整个小区产权实际上已经完成了转让，变成了全体业主，那么地下人房的权属关系就发生了转移，应该归全体业主所有。 但有一点要注意，有些开发商可能会拿《商品房买卖合同》说事。因为其中规定了“未计入公摊面积的建筑物、构筑物等所有权、使用权均归出卖人。”所以，有些开发商可能会拿出明确证据表明，自己在销售房屋时并没有将人防车库列入公摊面积。或者在合同中就明确约定人防工程建设成本没有分摊到商品房销售价格中。 即便是如此，合同是合同，物权是物权，对物权即便有合同上的归属约定，但这违反了《民法典》中《物权》这一章里共有部分随专有部分一并转移的强制性规定，所以合同约定属于无效约定。 业主享有共有部分的收入分配 现在都讲究社群经济，社区作为一个天然的社群，历来是商家们投放广告的选择之一。从种类上看，小区门口的道闸广告、小区里的灯箱广告、电梯里的轿厢广告，包括一些临时性的小区展位租赁、广告位等，都是利用的小区公共部位。 根据《民法典》第282、283条规定，共有部分产生的收入，扣除合理成本之后，归全体业主所有。具体的分配比例，则是按照业主专有部分面积（也就是住房建筑面积）除以小区总建筑面积后所占的比例。之所以没有按照户数来分配，是由于每家面积大小不一，大户型承担的公摊面积更多，小户型少一些。 这对于所有业主而言，等于是获得了一笔长期收入。但目前据笔者了解，绝大部分小区广告收入依然是归物业或者承包人所有，这可以一笔每年可能达到6-7位数的不小收入，记得通过业委会的方式为自己的权利争取。第278条明确规定，业委会是可以通过满足比例的表决后，解聘或重新选聘物业公司的。 维修基金由业主共同决定、使用 我们在购房时，除了房款还会缴纳一笔数千元的维修基金。维修基金的全名是“公共维修基金”，字面意思即这笔钱是所有业主共同缴纳，用于社区公共维修的一笔经费。 但很多业主在实际入住之后，却往往见不到这笔钱。比如电梯坏了几天没人修，应急灯坏了没人管，社区道路坑坑洼没人理等等。正是如此，也闹出很多物业不作为的现象。 现在，根据《民法典》最新规定，公共维修基金归全体业主所有，由业委会或物业公司代管。当社区建筑物及附属设施比如电梯、道路、外墙、屋顶、绿化需要维修、改造时，就应该通过业委会表决的方式申请使用。表决方式为：超过三分之二的业主和建筑面积比例同意即可。 但也要注意，小区里不是地方出了问题都归属为“公共部位”，类似建筑主体质量、室内质量问题等，都属于开发商维修的层面，不需要动用维修基金。 业委会选定新物业公司后，前期物业合同自动终止 有人经常说，对自己小区物业很不满意，但物业公司是当时开发商招投标引进的，自己不知道该怎么更换，甚至不知道可以更换。 根据《民法典》第24章物业服务合同篇规定，开发商与物业公司签订的前期物业合同即便没有期满，但只要业委会或者业主与新的物业公司签订了物业合同，前期的物业合同自动终止。 物业服务范畴 根据第942条、943条规定，物业公司的服务范畴应包括维修、养护、清洁、绿化、公共部位的秩序、人身、财产安全保障，以及违反治安、环保、消防等行为的制止。 同时，需要定期把服务的内容、负责人员、质量要求、收费项目与收费标准、履行情况、公维基金使用情况、共有部位经营与收益情况等，定期向业主公开，并向业委会报告。 有了这部全新的法典之后，业主方方面面的权益都得到了保障。但业主作为小区的共有人，也别忘了履行缴纳物业费、爱护社区等义务哦。 物业 物业公司 物业服务 开发商 车位 物权
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