萝岗是不是炒高了？还能不能买？

最近有几个灵魂拷问的问题：萝岗是不是贵了，还值不值得买？萝岗是不是被自媒体炒高的？

本文就聊一下。

萝岗是不是被自媒体炒高？

首先回答萝岗是不是被自媒体炒高的问题，我的读者革命根据地就是蓝精灵区域，从去年就重点着墨看好萝岗市场的，可以聊聊这话题。

我在去年就提出萝岗的房价将会追平市区的观点，如果说萝岗是被自媒体炒高的话，看来我就是元凶之一了。

我的公众号主要阅读人群是25~35岁的广州拟购房人群。在流量角度看，如果写萝岗有10000阅读量的话，写天河可能是8000，写番禺可能是5000，写荔湾，越秀，白云可能就更低了。

当然，这个不能完全说明问题，有可能萝岗流量高是因为便宜，其它区流量高是因为贵；也可能是其它区的购房人口没关注我，或不喜欢看公众号参考购房等等。

但从流量角度，也说明萝岗的关注度是很高的，在我知道的各房产公众号中，写萝岗的流量都是高的。

其实，这是一个先有鸡还是先有蛋的问题，内容是围绕市场的阅读需求生产的。就是说，市场先有了解萝岗的需求，才会有阅读相关文章的兴趣；而不是说自媒体吹多了，就无中生有的产生了大家关注萝岗的需求。

萝岗受购房者关注的原因有几个，比如，它已经慢慢成为就业集中地，城市界面越来越漂亮，房子够新够漂亮，过往几年的房价增长亮眼，等等。

总的来说，萝岗是有被自媒体炒高的原因，但前提也是它的底子有被炒的价值。

如果真有这炒作能耐，我就去振兴同德围，罗冲围了。

萝岗的房价还会不会领涨下去？

现在看，萝岗的房价已快追上市区了，房价涨幅已比较大了。有地铁的，在卖4万多了；没地铁的，在卖3.5万左右了。

说真的，大家不要以萝岗过往几年的房价涨幅来判断未来的投资收益，萝岗已经经历完一个房价增长最快的阶段了，就是从郊区变市区的蜕变，这个房价增长最快的阶段已经完成了，未来很难再有这个增长速度了。

萝岗的房价后续增长取决于产业，如果萝岗变成广州南山区，房价自然会一直领涨下去，但目前看不现实，区内的企业质量与南山区比完全不是一回事。

我跑萝岗的企业不少，拟上市的，已上市的，坦白说，萝岗的企业目前还是“组装厂”较多，设备是买的，技术是买的，核心科技人员算不上顶尖，然后拼在一起成为一家企业，勉强过一过日子而已。

总的来说，拥有核心竞争力和引领行业发展的企业并不多，从那数十家萝岗上市企业的财报其实也能看到的，看看近几年的业绩（大部分倒退），看看毛利率和ROE，还有研发费用占收入比例，懂企业分析的人都清楚，萝岗大部分企业离行业龙头还很遥远，真正优秀的企业，真是廖廖可数。

如果萝岗不能成为南山区，不能超越天河引领广州的经济发展，很自然地，它的房价是不可能超过天河，甚至超不过天河东（黄村，东圃，车陂），只要萝岗的房价涨到差不多，天河上班族就会把房子卖掉换回天河，萝岗永远是依附于天河存在。

一个萝岗业主读者坦诚的说过一句话，买萝岗的核心原因就是买不起天河，一切的看好理由其实只不过是掩饰买不起天河的措词而已。

萝岗的房价贵不贵？

对于挤地铁的上班族来说，贵了

这个问题很复杂，不能一句概之说贵，或不贵，因为不同人群有不同需求，对价格的判断也是不一样的。

首先，如果你本身在萝岗上班，就没所谓贵或不贵了，反正都得买；有钱的可以买半山豪宅鼎峰，没钱可以买常春藤的二手房，再加一台二手飞度，反正是一个依靠开车通勤的区域，丰俭由人。

但是，萝岗当前的房价对于天河上班族来说，我觉得是贵了。

萝岗通往市区（天河）的硬伤是地铁不方便，地铁线路少，人多，北面还有知识城，朱村等几个睡城的人在你前面挤上车；即使艰难挤上车后，6号线慢，21号线员村站堵死。

总的来说，住萝岗想到天河上班，开车会比地铁舒服；如果从地铁盘的维度对比，4万多一平可以买大坦沙，金沙洲，老黄埔，万博等等，这些区域坐地铁到天河都比萝岗方便。

如果是高峰期依靠地铁或公共交通工具通勤的角度，萝岗的房价是贵了，300~400万，在广州有很多更方便的选择，只要你不介意楼龄问题，不执着于大面积即可。

对于非高峰通勤的人来说，不贵

此处有两个读者故事。

故事一，我帮过一位岗顶医院的读者做抉择，550万预算，是买岗顶的破破三房读龙口西小学，还是骏景花园，还是科城山庄？

由于她嫌弃龙口西的房子旧，我给的建议是选科城山庄；理由是，医生是7点钟出门上班的，其实从科城山庄开高速到岗顶，早上7点出发只需要半小时多一点的，这个通勤时间并不会比骏景花园长，也不会比龙口西走路上班长太多。

只要愿意开车上班，同等的预算能获得居住质量的大幅提升，另外科城山庄的教育也不算差，在通勤，环境，和教育中作出的平衡，这个算是读者最优的选择了。

故事二，一位小老板，做电商的，在同和开公司，二胎家庭，550万预算。

要知道，二胎家庭对于教育和环境两个要求都很看重的，对于教育有要求的，基本都要跑出白云区买房了；对于居住环境有要求，基本可以否决天河和越秀的同预算房子了，能满足学位和面积的，肯定就是破破旧旧的步梯楼。

要离开白云区，又要上班方便的，天河和越秀便宜的又看不上。大部分人都会往萝岗方向跑；因为萝岗开高速到同和只需要半小时。最后，这位老板在东荟城和科城山庄当中，选了科城山庄。

总结：贵与不贵是看个人情况的

如果在广州西上班，买萝岗我是完全想不通的，对于他们来说，当前的价格肯定是贵了。如果2万一平，当然可以忍受远距离通勤了，但现在房价已经与荔湾区的价格接近了，为什么还要弃近求远？

如果是依靠地铁或公共交通工具通勤的上班族，对于他们来说，萝岗当前的房价是贵了，如果愿意降低楼龄和面积的要求，市区有很多比萝岗更适合的选择。

如果是非高峰时间上班的，愿意开车走高速的，萝岗对于他们来说，是一个环境和教育（合格）兼备的高性价比方案。

投资角度，如果你期望萝岗的房价增长还能复制前几年的增长幅度，可能是想多了，最黄金的增长期已经差不多结束了。

当然，上面是理性角度的分析，但也要同时考虑到，黄埔的人才购房大军才刚刚开始陆续进入，说不定后续萝岗会推高一波非理性的高潮呢。