萝岗到底还能买吗？一

下面所讨论的仅限于萝岗区，你不用跟我说广州目前没有萝岗区，只有老黄浦区 萝岗区合并后的新黄浦区，这个我是知道的，讨论仅限于合并前萝岗区，或者是是合并后的老萝岗区。

如果你问一个荔湾、越秀、海珠的土著，萝岗在哪里？他们绝对摇一摇头，手指东北向，嘴里蹦出三个字：山卡拉。

如果你问一个番禺、南沙、花都的人，萝岗在哪里？他们大概率摇一摇头，手指向天空，嘴里蹦出三个字：很远啊。

如果你问一个天河人，尤其是新来的天河人，萝岗在哪里？他们会不假思索的说：道路很漂亮，楼很新很新，非常适合居住。

上面三种人的回答反映了一个逻辑：人们对于一个城市、一个区域的认识和认同绝对是有地缘因素的，这是事物发生的铁定规律。

一个老荔湾的人绝对不会去知识城买绿地的房子，而可能会去买南海狮山的恒大项目；一个番禺市桥的土著绝对不会去买萝岗的罗兰国际，而大概率会去买南沙黄阁的保利城；同理，一个在天河车陂租房子的新广州人会去买长岭居的万科山景城，而大概率不会去花都买祈福的房子。

如果有人问我：萝岗的房子到底值不值得买？他们讲这句话的时候，绝对两眼放光，我分明看到了他们是买了之后再来问我的，呵呵。我能说啥呢，祝贺你吧。其实，如果只是笼统的问一句“萝岗的房子能不能买？”，其实我是无法回答的。

我能回答的只能是：如果自住的话，那就去买吧，就在今天去买。如果从投资角度来看，那就要真的具体问题具体分析了。

其实，好多人对于萝岗的认识是片面的，仅限于道路宽敞、洋房很新、山很绿、空气清新、局部有垃圾场、有很多科技企业、秋天可以去香雪山看花、周末可以去演艺中心看张学友演唱会。仅限于此。

很清晰的一条“红线”把新黄浦区一分为二，上面是原来的萝岗区，下面的是老黄浦区（鱼珠、大沙地、丰乐路、广本、石化、开发区东区、开发区西区）。

过往10-15年因为石化项目的污染，导致老黄埔去虽然税收可以，但城市发展严重滞后，简直就是一个大县城的感觉，你去到大沙地、大沙东就可见一斑。显然不能说老黄埔是付不起的阿斗，但至少随着黄埔港搬迁去南沙，以鱼珠为起点的广州第二CBD的规划，老黄埔西部由天河顺延过来的这些区域是最先受到利好的冲击，比如鱼珠、丰乐南、大沙东。

至于广深高速、广园快速之间的地带，主要是广本、石化、姬棠社区等，以及东面以七喜电脑、蓝月亮为代表的工厂区，显然是不太适合发展房地产住宅的，果断放弃，还有近两年吸引眼球的紧邻新塘的开发区东，以佳兆业广场、万科尚城，因为周边商业配套的地段、交通的紊乱，加上限购因素，显然投资来看就不在考虑范围之内了，关键是价格去到3万 了。

结论：如果投资，请优先考虑接近天河的鱼珠、丰乐南路附近的楼盘，尤其是地铁 学位。首推双地铁上盖的裕丰围周边1-2公里的黄埔花园、金逸雅居、悦涛雅苑、怡港花园，包括周边的老破小，可能存在暴击啊，增量在于黄埔港搬迁，以及7号线延长线的通车。

说回萝岗区。

上一张图上，右上角有一个版块：知识城。

• 知识城——珠江新城：45公里，60分钟；

• 知识城——萝岗万达广场：30公里，45分钟；

对于广袤无垠的萝岗来说，知识城位于一隅，显然是政府充分利用大片大片廉价土地资源，联合新加坡、绿地、时代、万科、合景来进行区域板块综合开发的思路，是政府的造城思路。对于投资来说，只有两个字：不买。因为没有接盘侠，二手没有接盘侠，规划也好、配套也好一定会打折，而且是很深的折扣，最主要的是时间遥遥无期。就算不是大坑，至少是坑。

直接跳到萝岗行政区。

点对点	距离（km）
萝岗区府-珠心	17
萝岗区府-鱼珠	10
万博-珠心	13
万博-鱼珠	13

我一直有一个观点：自从把萝岗从“经济开发区”的定位改为城市城区的定位以来，萝岗的发展其实一直都很快，萝岗区府到珠江新城17公里的距离是完全符合城市中心-城市副中心这一个逻辑的。如果按照第二CBD的规划，萝岗区府到鱼珠也仅仅是10公里的距离。

所以，请那些满嘴一直说萝岗是远郊或者超远郊的，重新改一下口好吗。

如果从地形来看，上图中那篇红色的天然屏障（姑且叫香雪山吧）把萝岗最核心的区域隔成了南北两个部分，其中以永和隧道、广汕路-永顺大道节点来进行贯通。天然屏障的作用很明显，人流、车流自然就被割裂开了，想想广园路以北的汇景新城，想想广园路往北延伸2-3公里的牛奶厂板块，就知道高速路、快速路、山峰、河流对区域板块的影响非常之大。

我按照自己的思路把萝岗分为：

• 山南区域：区府、区府东、科学城；

• 山北区域：长岭居

两个版块的价格，无论是一手还是二手的价差也在20%-30%间，甚至更高。

再来看看轨道交通，我们一直强调轨道交通是大杀器。

• 地铁6号线：连通萝岗区府跟华南植物园、天河客运站、天河、越秀的联系；

• 地铁21号线：连通萝岗万达、水西路跟科学城、智慧城、车陂棠下、天河公园；

• 地铁7号线：连通萝岗区府、丰乐南路、黄埔港、大学城、万博的联系。

上面连图带文字，写了2000字，主线有点乱，好比聊天聊的“楼歪了”，下面直接上结论吧：

1、萝岗常驻人口109万，尽管近2-3年有极大改善，目前来看属于真正的“地广人稀”；萝岗工业产值占全广州1/3，创维、LG、三星等明星企业的实力不是盖的，为这个片区提供了绝对的实力买家；

2、人口导入：萝岗未来需要地铁21号（棠下、东圃、车陂）、7号线（大沙地、大沙东、丰乐南、大学城）把天河东部、老黄埔的人吸纳过去，要绝对相信地铁的输血功能，现有的地铁6号线的输血能力严重不足。

3、商业配套：这是萝岗最为被人诟病的地方，仅有一个万达远远不够啊，还需要百佳、好又多、吉之岛这些盒子商业进入。

4、如果人口导入（轨道交通）、商业配套两个问题解决了，萝岗我认为至少是跟番禺平起平坐的，楼价方面绝对不输。如果金融城-鱼珠4.8-5.0万，萝岗2.8-3.2，那么金融城-鱼珠5.8-6.0，萝岗自然3.8-4.2一点问题没有。

上面的分析都是务虚的，只要没有给出清晰的购买指引，都不能算作有用的文字,权当做萝岗的宏观分析吧。

下篇进入实打实的分析，比如2.4万的价格能不能买万科金色梦想？比如鼎峰最终的二手能否冲过5万？以及萝岗的两个地王整天吆喝着“洋房4万起”到底是装疯卖傻还是对市场有极大信心？

下篇就以6、21、7三条地铁交汇的苏元、萝岗、水西的这个“萝岗体育西”来作为分析的引子。