文: 王刚 牧笛 地下车库的设计中,无效成本经常存在。 方案设计时,通常无效成本控制的概念为0,若转为施工图设计时,仍然不加控制,必然会出现无效成本的重灾区,为建设单位带来经济损失。 本次文章通过分析近期做的两个真实项目,与大家分享地库优化的思路。 住宅项目 项目简介 本项目建设用地南北高差较大,分三块台地进行化解。最初方案提资的主要问题是存在大量子母车位,若不加以优化,后期销售异常困难。 方案图 主要问题 存在大量子母车位 问题 优化 滑动查看更多 施工图 经济对比表 注:每个建设单位内部的单车面积指标计算方式均有所不同,故单车面积指标请自行根据上表大致估算自家数据。 结论 按照小型车位10w元/个;微型车位7w元/个;子母车位5w元/个;土建单方成本0.25w元粗略估算,与原始方案相比,优化如下: 方案阶段: 184x10+11x7-137x5+563.85x0.25=1372.96w元 施工图阶段: 97x10+13x7-156x5+563.85x0.25=421.96w元 通过将子母车位转化为正常车位带来的销售难度降低,进而带来的经济效益,就请建设单位的销售部门自己估算吧 ~ 公建项目 项目简介 本项目分期开发,左上角前期为售楼处,先行开发,最南侧为超高层,目前暂不开发。以上两处均不在本次优化范围内。 项目建设用地南北存在高差,分三块台地进行化解。最初方案提资的主要问题是:地库周边无效空间过多,多处车位布置方向错误,-2F消极空间过多,最终导致无效成本较多。 方案图 地下一层 地下二层 主要问题与优化 a.地库周边无效空间过多 问题 优化 滑动查看更多 b.多处车位布置方向错误 问题 优化 滑动查看更多 c.-2F消极空间过多 问题 优化 滑动查看更多 施工图 地下一层 地下二层 经济对比表 注:每个建设单位内部的单车面积指标计算方式均有所不同,故单车面积指标请自行根据上表大致估算自家数据。 结论 按照小型车位10w元/个;微型车位7w元/个;土建单方成本0.25w元粗略估算。 与方案相比,优化如下: 50x10+28x7+1638.34x0.25=1105.59w元 笔下一条线,投资千千万。 在节省成本这件事上,尤其是控制无效成本方面,结构优化不如建筑优化,拼钢筋或混凝土的设计优化已经没有多少成本空间和潜力了,更不能以牺牲结构安全度来压缩成本。 地库的无效成本控制,需重大轻小。 大者,设计也。 但许多项目的实际情况则是重小轻大,在设计方向错误的项目上,寄希望于其他手段来控制成本,本末倒置。难!太难! 优秀的设计应从方案开始,至施工图结束为止,贯穿始终。 若方案无效成本过多,施工图阶段切忌拿来就干,一定要先优化方案,再进行施工图设计。 |
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