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餐饮界都公认一句话——“好的店址决定了开店成败的一半”，因此选店址一直是每个餐饮人都非常重视的一步，中型或大型规模的连锁餐饮品牌都会投入巨大的精力、人力和财力去努力做好选址，对于小型餐饮企业或计划进入餐饮行业的创业小白，又不可能短期内拥有专业的选址团队，但只要我们掌了以下选址技巧，小白也能选个好店铺。 餐厅应该开在哪你的餐饮店应该开在哪？回答这个问题要分三步走。 （一）你的产品和服务是什么。你的餐厅要卖什么东西？是快餐还是火锅或者茶饮，你的定价是多少？你的服务方式是采取桌边点餐、吧台自取或者是自助等等。 举个例子说明：比如你要卖盖浇饭，它属于快餐，你的定价呢是19元，采取的服务方式是吧台自取，也就是麦当劳肯德基的方式。下面一步我们就应该思考“哪些人会来你的餐厅消费”。  举例：盖浇饭餐厅 （二）哪些人会来你的餐厅消费。 快餐可以推出顾客的进店理由，人均消费可以推理出进店顾客的消费能力，吧台自取的服务方式可以推理出顾客适合的用餐场景。因为快餐，所以主要的进店理由便是赶时间和随机消费的人群；人均19元，对应的是中低消费的人群；吧台自取最适合的用餐场景，使用单人用餐和工作餐。  举例：锁定消费人群 （三）把你的店开在这些人集中的地方。 你的主力人群会在哪里聚集呢？赶时间的人通常会聚集在交通枢纽，类似火车、机场、长途大巴站等，写字楼上班的人以及医院挂号看病的人，还有专卖市场中大量的摊主等等，那么我的餐厅应该开在所列出的这9种聚客的场所之一，如果进一步对这9种场所，按照我们的优先程度排序呢，那么我最应该把餐厅开在交通枢纽、写字楼和专卖市场，因为这三个场所适合我的人群。  举例：选址  选址流程图 找店铺的渠道和沟通技巧（一）找铺 1.扫街 扫街是在我们确定了把店开到哪些地区的这个方向之后，实地去找店铺，一定是一手货源，直接对接这个房东或者甲方。 2.中介 中介它的特点是广种薄收，信息会比较多，二手或者多手的铺源，品质就会有大打折扣，通常会存在中介费，与中介提供的货源商谈过程不透明，也会存在一些我们不好把控的点。 3.商业地产 商业地产商特点是门槛高，因为通常商业地产商对于入驻的品牌会有它自己的一个要求和门槛，但合作的风险较小，因为商业地产商是一个商业体的聚客以及对政府相关政府部门的这种衔接，另外这里通常是没有转让费，这也是能够节省我们的开店投资。 （二）谈判  谈判准备及核心 1.商铺业主 第一，要了解周边商铺的售价。买商铺的这种售价可能会直接导致他最终出的租赁价格，那么我们了解了售价也就可以了解这个商铺业主他内心的一个对外出租的一个心理价位。第二，我们也要了解这个商铺是否可做餐饮。商铺投资的业主对于商业经营对房产本身的工程条件等等的要求不是很清楚，因此我们一定要提前了解这个商铺，他的水电燃气等等是否能满足你的餐厅。 ·谈判：1.租期越长越好。2.合同中的甲方责任。3.拿到转租权，我们一旦经营不善，然后想弥补损失的时候，那么有了转租权，我们就可以正常操作。 2.投资型二房东（承租了商铺，自己不经营，专门用来转租给开店经营的人，从中赚取租金的差额） 第一，我们要侧面了解这个商铺的历史租金，跟二房东谈的时候有一个心理准备。第二，我们要了解周边的商铺租金，为了回归到我们在跟二房东谈价的时候有一个心理预期。 ·谈判：第一，甲方单方解约的违约责任，因为投资型二房东，他追求的是租金差额，那么它很有可能会得到另外一些商家提供了更高的条件，这时他可能相对容易的会采取跟你单方解约，那么我们就要在合同中，把违约责任谈细谈全。第二，争取转租权，如果他的合同到期，如果没有这一条，可能导致的是产权方会直接收回商铺，那么对于我们商家经营者，这是很大的损失。 3.转让型二房东（就是承租商铺后他自己也开店经营，但由于经营不善等等的原因呢，他不想继续经营了，可租赁的时间还没到期，因此他们会选择将商铺转租给其他开店经营的人）。 第一，转让费的合理性。比如他要10万也好20万，我们要看他的转让费是否合理，也就是说他商铺中是不是给你留了一些有价值的东西。第二，要了解二房东目前的经营状况。把握二房东他出租给你的一种心态，如果不挣钱可能对于我们更有利，我们就可以去把租金压得低一些。 ·谈判：第一，产权方同意继承或重签合同并延长租期。第二，遗留的装修设备用品等等的明细。第三，要结清债务欠费，限期注销证照或转让。 4.商业地产商 第一，项目或目标商铺的规划。因为商业地产商他很在意整体的一个规划的合理性，因此我们提前了解也就可以把握商业地产商的规划，有利于餐厅的定位。第二，房东是否与同类餐饮项目合作过。有利于了解他们对各种餐饮业态的友好程度，服务水平。 ·谈判：首先，我们要展现自身的优势，因为商业地产商，他比较注重进驻商家的品质，那么我们就要投其所好，去展现我们这个品牌能够给他带来什么。第二，要注意末位淘汰条款，我们要做的就是把末位淘汰的条款明确，或者把条件尽量压低。 店址优劣的评估方法首先我要给大家明确一个容易混淆的概念，我们要评的是电址而不仅仅是店铺，那么店铺和电子从定义上来讲是有很大的区别，我用这个图解来说明。  左：店铺，右：店址 评估的店址周边步行10分钟范围内的出所有的聚客场所、竞争对手，结合现场考察看到的实情、电子地图，去画客流主动线。  电子地图标注  旺铺指标 主动线：一定是有头有尾的一条线或者是有分支的一条线；无论怎么分支，主动线的主干部分一定只有一条；主动线头尾啊，两端一定是一个独立的聚客场所或者是动线终。 *动线终端是什么呢？比如说公交车站，地铁站等，他们的特点是有明显的客流，但是那流动速度很快，停留时间短，正如这个例子中画出的主动线，大家可以看一下它的一端是最具课的那个聚会场所，而另一端则分别是公交车站和地铁站。 （一）距离主动线有多远 在主动线上最佳，超近超好。 （二）距离主要聚客场所有多远 在主要聚客点最佳，越近越好。 （三）可视性 1.店面面宽。2.有几个方向可以看到店面。3.可看到店面的最远距离。 （四）接近性 1.店铺门前有没有障碍或阻隔，比如说绿化带或者是一些上下楼梯，那么如果都没有，当然可接近性就比较好。2.店铺门前的道路有没有隔离带或者格兰，也就是说没有隔离带和格栏。 举个例：两个店址，一个位于城市中最繁华客流最大的商业街，但是他的门面比较窄，门前还有台阶，那么另一个店址门面特别宽，门前也非常敞亮，但是它却位于城郊的一个新建社区好。 你会选择在哪个店址开店呢？相信大家都会选前者，为什么呢？因为可视性和接近性再优秀，它不能决定你去选择这个店址，你选择电子最核心关键的还是前面两个评估维度——距离主动线和距离主要聚客点。 投资回报的快速测算工具什么是投资回报呢？就是你开餐厅投入的钱在餐厅开业后多长时间能回本同时在餐厅租赁合同到期时，这家店一共为你赚了多少钱。  计算的三层逻辑 计算的逻辑分三层： 第1层计算出合同期内你的店每天或者每月每年的经营利润，那么经营利润它就等于你的营业额减去各项经营成本（各项经营成本呢是预估值）。 第2层是我们计算出投资回报的时间，那也就是当累计的经营利润，正好等于你开店前期的总投资的时候，那么那个时间点就代表你的投资回本。 第3层计算你最终赚到的钱，就是店铺的租赁期减去刚才我们算出的投资回本的时间，那么就等于你剩余的一个经营时间那么把这个经营时间内的所有的利润加起来的总和，就是你开出这家店最终可以赚到的钱。  测算工具的电子表格
店铺租赁合同中的坑 四个维度 （一）甲方 他不是房东，也没有转租权，稀里糊涂你就跟他签了，最终导致的是什么呢？真正的产权方无条件收回房产。甲方他作为二房东的话呢，一定要有明确的房东授权他转租或者出租的权利，同样的道理也是为了避免签约之后，被房东无条件收房。 （二）时间 接场日通常就是你免租装修期的开始，那么，大家要在接场日之前，明确甲方是不是满足了让你接场的条件，也就是说他的房产有没有清理干净啊，或者说他有没有提供承诺给你的一些工程条件，比如说电燃气是否都满足了，如果不满足，你可以考虑先不接场，因为一旦接场你的免租装修期就开始计算。 （三）费用 一是建筑面积和使用面积的大小差异很明显，什么意思呢？你签约的时候，双方明确的是按照建筑面积标注的这个面积大小，但是呢，当你实际经营的时候发现使用面积很小，也就是使用率很低，那么如果你在签约之前不明确这个商铺它到底有多少使用面积的话，会对你进场装修以及店铺布局造成很大的困惑。 二是水电等等能源费用，是可以谈的，因为水电商用的价格呢，国家都有统一的定价标准，如果甲方，他收取的水电费用明显高于政府公布的水平线呢，一定要谈，一定要往下压，因为水电在你这开店经营之后会发现能源费用是非常的恐怖。 （四）权责 第一，维修保养的责任划分呢，一定要明确界定，如果不明确界定会出现，当店铺内的某些设施设备出现问题，那么双方会有扯皮的情况出现，那么最终，受伤最深的一定是经营商铺的你，所以一定要界定清楚。 第二，“逃命条款”中，一定记得除了违约金赔偿，双方对等之外呢，作为经营商经营商铺的你，一定要加上你的店铺装修设备的折旧损失。 四个坑 |
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