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5月28日，《中华人民共和国民法典》，这部被誉为“社会生活的百科全书”，在十三届全国人民代表大会三次会议表决通过、自2021年1月1日起施行。作为新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律，宣告着我国民法典时代正式到来，是我国法制建设的重要里程碑。《中华人民共和国民法典》共7编、84章、1260条，包括总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则，真正照顾到人们日常生活的方方面面，包罗社会万象，与每个人息息相关。而对于我们十分关注的围绕房子的社会问题，民法典又是如何规定的呢？带你看看民法典中的相关条例。 01 加强对建筑物业主权利的保护 《民法典》物权编第六章的规定，加强对建筑物业主权利的保护：适当降低业主作出决议的门槛，明确共有部分产生的收益属于业主共有；明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；增加规定业主的相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求等。合同编第二十四章关于物业服务合同中约束了物业行为，增加了物业的责任，避免双方纠纷：增加规定物业服务合同，明确物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费等。 02 明确房屋买卖时承租人优先购买权的例外情形 民法典第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。该条在约定承租人在同等条件下享有优先购买权的同时，明确了房屋共有人行使优先购买权或出租人将房屋出卖给近亲属时，承租人不享有优先购买权。此外，《民法典》第734条增加规定了“租赁期满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。但此处的“以同等条件”是指与“之前的租金”相同还是与“第三方的租金”相同，还需最高院出具相应的司法解释，小编后续也将继续关注这个问题。 03 民法典保护房产中介免遭“跳单”的利益侵犯 民法典第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。这是民法典中新增法条，这是对中介行业的有效保护，有利于保障中介机构的合法权益。 04 注意了！在抵押期间抵押人也可转让抵押财产 民法典第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。根据该法律规定，小编建议抵押权人今后在抵押合同中应注意增设与“抵押人转让抵押物须经抵押权人同意”的条款并设定相应的违约责任以保障自己的合法权益。同时，针对于受让抵押财产的一方来说，为了避免受让抵押财产后给自己带来不必要的麻烦，小编也建议受让方在受让抵押物时可尽一个谨慎的通知义务，即告知抵押权人有关受让抵押财产的相关事宜。 05 买房时，切记关注房产的剩余土地使用年限 土地使用最高年限70年，最低50年，根据土地使用性质来划分。自1988年实行国土出让使用权以来，近几年陆续出现土地使用年限到期的案例。根据民法典第359条的规定，相比于旧的《物权法》第149条，新增了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，也就是说，住宅建设用地使用权期满后续期需要缴费，但是具体的费用缴交及减免方案还未出台，小编将持续关注后续进程。 06 民法典中的新名词——“居住权” 民法典第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。第368条规定“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。需要注意的是，根据该法律规定，居住权并非绝对无偿，而是原则上无偿，允许存在例外情况。 07 降低“公维金”的使用门槛。 民法典对于公维金的使用由原先参与表决的“双2/3”改为“双过半”，即“经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。过去，因决策门槛高而导致公维金“沉睡”的情况屡见不鲜，新法条实施以后将减少该情况的发生，保障业主权益。同时，民法典第281条还新增，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”，使公维金用到实处。 海螺抵押房业务联系人： 雷小姐 18520298989 |
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