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房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房，
这是房苏州第 1篇二手实探 大家好，我是房叔，二手实探栏目，每周1-2期，我们深知公开数据不尽准确，实地探查才把握行情脉搏。 可留言你所期待的板块或小区。 01 金九没了，银十没来 作为园区的成交热门，星湾的热度可一窥园区楼市的行情。 星湾学区的热门，在上半年成交量和价格上都展现的淋漓尽致，相比较其他学校，星湾这二个字在房价上也体现出来了溢价能力。 这里说的星湾学区范围是湖东，不含湖西的。8月份玲珑湾成交十几套，9月份玲珑湾+湖滨一号+和风雅致+雅戈尔共计成交十几套，成交量是出现明显的跌幅的。 量跌之后，买卖双方的心态开始互转，上半年房东牛，买方憋屈，现在情况开始转变，很正常，不要一惊一乍，楼市一直都是这样，周期性。 没了金九,哪里的金十? 02 买卖双方心态博弈 成交量下滑之外，房源也在增多，意向出售的开始积极联系中介询价了，态度口气也变的好一些了。 客户开始挑房源，有些也在压价，超过预算的房子也不在看了，砍价方面，之前小刀10w，现在高总价的有的客户举起了屠龙刀了，往100W砍，把房东砍生气了啊。 客户这边呢，星湾客源主要集中在市区和和相城区，打个比方，本来预算500w，700w，但是一到这边一看，几百万买这么老的房子，有的还漏水不止，心里就奔溃了，就买个1-2房凑合读书吧。原以为钱够买个不错，没想到现实残酷。 小区内部置换的对价格不敏感，同买同卖，也没什么挑剔和震惊的，一切都在熟悉之中，卖掉后多贷一点好了。 上半年，你涨我追，下半年你不涨，我也不追。 03 价稳，大户增房源，小户价微涨 星湾涨幅最猛的是雅戈尔肖邦88㎡,年初315W,现460W左右,46%涨幅摘,绝对值和相对值都是惊人。 同理的景城学区的华尔道88㎡,也是异常凶猛,为什么呢? 都是因为是2个学区内最低总价的小三房。 小三房啊，一家三口实用啊。 强学区来说，小面积房间多的，功能性优秀的，在单佳上体现出溢价。 湖滨一号5+，玲珑湾567格局，部分4.5+，和风雅致5.5+，雅戈尔未来城近5，这都是实打实的资金买出来的价格。 虽然成交量下滑，价格却还是很坚挺，小户型的还涨了是十来万，比如玲珑湾6区的97 485w 和116的560w的成交价。 大户型房东主动询价开始变多，意向也更加浓了，目前玲珑湾160-200㎡，都在900-1300W了，价格也算是挺猛的。没办法谁让大平层稀缺呢。 6-7月是成交价格巅峰，很多价格都成为了标杆，打破历史，也击碎了很多人预期，挺让买房人奔溃的，在看不懂中忽忽的成交了。 房东都懂，好地段，强学区，没人愿意便宜卖，大不了等年后好了。这是绝大多数人的想法。 在一个高度关注的市场行情下，想捡漏是很难，因为没人真的愿意降价太多急卖。 04 我有钱，等年底你破产 从买方情况看，目前很多人暂停购买，成为了僵尸客户，有的在等待机会，另寻他路。 还有一群人，在等待捡漏，那就是等法拍了。 按照惯例，大平层1000w+的业主都是相对不差钱的，多以做生意居多，每年11-12月都是缺钱，债务多发时候，会有不少房子被拍卖。 拍卖价格，1000w+，一般都会低于市场价格10%+，后者更多，相对来说具有一定性价比。 想买大标的的客户来说，目前在等法拍的占有一定比例，反正不急，说不定可以捡捡漏呢，主要是大面积的房子，业主挂牌价真是不低，一看就是愿者上钩的价格。 卖大房子的，不急的不差钱，那就随便挂吧，爱买不买，总会有缘人。 买家和中介都会说这个房东神经病，但是你管别人挂多少啊。 05 小小杂谈 现在园区买房子都是自住，也没什么人谈投资了。目前这个价格，相对于其他区人置换过来，确实亚历山大，愤愤不平。 同样的买入价，凭什么你二手高我二倍？ |
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