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推荐阅读：民法典：业主共同议事表决规则有调整！全体业主多数通过改为参会业主多数通过 —————— 民法典：业主们有合同任意解除权但应赔偿物业服务人损失——物业服务合同新规则 黄璞琳整理 2020年5月28日，第十三届全国人大第三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》。《民法典》将于2021 年元旦生效施行，《物权法》等九部法规同时废止。《民法典》第二编物权编第六章第282条、第284条至第287条就业主与物业服务企业相关权利义务作出规定，其第三编合同编第二十四章（第937条至第950条）专章规定物业服务合同。 与《物权法》、国务院《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）相比对，《民法典》在业主与物业服务企业之间权利义务关系，以及物业服务合同方面，主要新增或者调整了以下规则： 一是明确共有部分收入分配原则：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。（民法典第282条）——【璞评】物业服务企业经营管理业主共有部分，可从收益中扣除合理成本，剩余收入归业主共有。 二是明确物业服务人的一般义务：1.物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。2.对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。（民法典第942条）——【璞评】1.物业服务人不仅要按约定，还要按照物业的使用性质履行物业服务义务。2.不仅要妥善履行对业主共有部分的维修、养护、清洁、绿化及经营管理等义务，还要履行基本秩序维护义务，以及业主人身财产安全合理保护义务。3.将妥善经营管理业主共有部分列为物业服务人一般义务，意味着当业主大会、业主委员会未就业主共有部分的经营管理提出明确要求时，物业服务人有义务主动尽职地进行经营管理，为业主们争取资产收益。当然，对业主共有部分开展经营管理而开支的合理成本，物业服务人有权从经营管理收益中扣除。4.对物业服务区域内的违法违规行为，物业服务人不仅有及时制止、报告义务，还有协助行政主管部门处理的义务。 三是明确业主与物业服务人的关系，以及双方执行政府应急处置等措施的义务：1.物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依法管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。2.物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作；对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的前述措施,业主应当依法予以配合。（民法典第285条、第286条第一款） 四是细化物业服务转委托的条件和限制性条款：1.物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。2.物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。（民法典第941条） 五是明确物业服务人的信息公开义务：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。（民法典第943条） 六是明确业主拒交物业费的禁止事由、物业服务人催交物业费的禁止方式：1. 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。（法释[2009]8号司法解释第六条第二款、民法典第944条第一款）2.物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。（民法典第944条第三款） 七是细化业主向物业服务人的告知与协助义务（民法典第945条）：1.业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。2.业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。 八是明确业主有合同任意解除权但要赔偿物业服务人损失（民法典第946条）：1.业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。2.依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。——【璞评】1.如果业主们行使合同任意解除权但未提前六十日书面通知物业服务人，如何处理呢？个人认为，物业服务人可主张暂时继续履行合同直至满足六十日期限，并可要求赔偿损失。2.物业服务合同中能否约定业主行使合同任意解除权应支付违约金呢？个人认为，合同任意解除权是《民法典》赋予业主们的法定权利，因此，物业服务人只能主张赔偿损失，而不能约定违约金方式来限制剥夺业主们法定的合同任意解除权。 九是明确物业服务合同的续订规则（民法典第947条）：1.物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。2.物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。——【璞评】如果物业服务人未提前九十日将不同意续聘决定书面通知业主们，如何处理呢？个人认为，此情形下，业主们可要求物业服务人继续按原合同提供物业服务，直至满足三个月期限给业主们另行选聘物业服务人。 十是明确物业服务期满后业主们未续聘也未另聘的处理规则（民法典第948条）：1. 物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。2. 当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。——【璞评】如果业主们在合同期满前未依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人也决定不再提供物业服务的：1.是否要按照《民法典》第947条，在合同期满前九十日书面通知业主们自己将不再续聘？个人认为，物业服务人只要是打算合同期满后不再续聘，那么，无论业主们是否作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人都要按照《民法典》第947条提前通知业主们自己不再续聘。2.此情形下，物业服务人在提前九十日通知不再续聘的，能否自合同期满之日后就不再提供物业服务？需要研究此情形下的物业服务人，是否要按照《民法典》第950条承担后合同义务。个人认为，在物业服务人依法提前九十日通知不再续聘的，物业服务人自合同期满之日后可不再提供物业服务。 十一是明确物业服务人的后合同义务（民法典第950条）：物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。——【璞评】1.本条规定的物业服务人后合同义务，是指物业服务合同终止的所有情形，还是仅指业主们依法决定不再续聘且另聘了新物业服务人或者决定自行管理的情形？个人认为，本条适用情形应当仅指业主们依法决定不再续聘且另聘了新物业服务人或者决定自行管理的情形，否则，原物业服务人有可能永远都无法退出。2.本条规定的物业服务人后合同义务（继续处理物业服务事项），应否有合理期限？个人认为，此情形下要求物业服务人承担后合同义务，也应当有合理期限，而不能要求原物业服务人无期限地继续承担物业服务义务。 |
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