【原】几百万的房子，她闭着眼睛买.......

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最近有几个朋友要买房，

我给他们提了十条买房建议

文/晏凌羊

最近有几个朋友要买房，要找我付费咨询。

我说，除了广州之外的城市我都不熟悉，没法给具体的选筹意见，这种咨询业务我做不了。但是你的思维是对的，几百万的房子，咱们真不能闭着眼睛买。多咨询一下信得过的人，为有效的投资信息买单，可以避开很多坑。

但是，鉴于很多人是买房小白（第一次买），不知道怎么做决断、怎么选筹，我还是整理几点意见供大家参考（仅供参考，不形成购买建议）：

第一、地段最重要。

请一定要树立“钢筋混泥土和砖头不值钱，值钱的是地段以及配套的资源”的意识，不要一看到郊区又大、又新、看起来又有诗意的房子，就走不动路。

有些房子，只是给你缔造一个休闲梦想用的，但根本不实用，甚至拿来养老都不合适（老了以后，对医院、交通、生活配套等的依赖度会更大）。

买房选筹时，很多人容易走偏，那就请记住一点：组成房子的钢筋、混泥土、砖头不值钱，值钱的永远是地段。前者若是值钱，你家乡下的自建房可能都价值千万了。

第二、要考虑通勤时间。钱是可再生资源，而时间不是。

能省时间的房子，比能省钱的房子，更值钱。这一点，之前我在这篇文章中也写过了：《你在广州买房的“姿势”可能是错的……》。

第三、看地段买房子，也要考虑城市规划。

城市的“中心”一直在变（“市中心”不是恒久的），买房之前多研究你所在的城市的规划，看它到底是在往哪儿发展，然后，顺着规划去买房。

比如，上次我去重庆，我就觉得重庆未来的发展方向是往平地多的地方发展，山城开发起来太费劲了，开发成本太高。

看规划买房的话，不要看远期规划，看5-10年内的就好。一个区域要发展、成熟起来，需要很多年的时间，第一个吃螃蟹的人未必能得到最大的利好。

如果不知道城市规划，可以买学位房和地铁口盘，居住氛围好，交通便利，保值增值性好，将来出手容易。

第四、买房要有投资思维，别老想着长持。

买房不仅考虑自住，更要考虑增值空间，也不要老想着长持，毕竟，人生的计划永远没有变化快。

之前我也讲过，高密度高楼层的房子未来可能会成为贫民窟，大家可点击这篇文章《再过30年，你住的地方可能会变贫民窟……》。

但是，但是，但是，那是很多年（至少30年）以后的事情，你不需要在人家刚建好的时候，就担心它会变成贫民，然后就拒绝这类房产。

不要一买首套房，就想着要在这套房子里住到天荒地老。基本上，每隔5-10年，你对房子的需求就会发生改变。大概率上，一套房子你不可能住到退休、住到死。五年十年你就要换一次房子，是很正常的事情。

第五、年轻人买房，尽量买跳起来够得着的房子，而不是“平着够”“往下够”。

买房对普通人来说是一大笔投资，且买房的时间、精力和税费成本挺高的，能一步到位跳起来买三房，就别买两房“将就着”。

人的收入曲线呈倒U形，年轻人大多处于收入爬坡的阶段，四五十岁后你收入可能到达顶峰，你买房时月供三万觉得有点吃紧，但五年后你应该就能缓过来了，到时候可能就会后悔当初为啥不跳起来买大一点的。

第六、能买中高端社区，尽量不要买老人扎堆的低端社区，因为老人扎堆的社区，公共事宜维权难。

建议大家尽量别买老年人扎堆的刚需盘（注，是刚需盘，不是豪宅盘）。

我们小区离学校超近，住在里面的年轻的宝爸宝妈占了绝大多数，但因为小区绿化好、密度低、安静、离地铁口不远等原因，还是吸引了一些老年人购买房子在此养老。

维护公共权益时，思想最顽固的就是老年人，他们基本上脑子转不过那个弯，想不明白“维护好公共利益，自己也会因此受益”的道理，大多只肉疼眼前那点“支出”。一栋楼里，有这么一个老顽固业主，整栋楼都跟着“头大”。

我们小区这还算是好的。那些老年人扎堆的小区，年轻人长期住下去可能会被气炸。我一个朋友住的小区，就是老人扎堆的刚需盘。台风来临前，物业公司想修剪几棵树的树干、树枝，老人们齐声反对，然后，台风天一过，树底下停着的车都被树枝给砸坏了。

大家还可以看看这个案例。

说真的，我要是住这小区里，非被气死不可。这也是我为啥建议大家买房时，别去买老年人扎堆的小区的原因（蠢人率高）。

坏可以治，蠢则无药可救。有些人激烈反对的，恰恰就是自己的利益。这也算是人类社会的短板效应了吧？一个事情能发展到什么水平，不是由最聪明的人决定的，而是由最愚蠢的人决定的。

我这么说，估计又有人说我歧视老年人了。是，不是所有老年人都如此，但老人扎堆的小区，维护公共权益的难度确实会比较大。这个建议，您不听也成。

建议大家尽量买中高端社区，是因为我觉得随便买什么房都能涨的时代已经过去了，以后房价涨幅可能会分化严重，且也会存在“马太效应”。越贵的房子，越能涨；越便宜的房子，升值越是乏力。

别的东西，可能存在价格陷阱，但我觉得房子这玩意，价格哪怕贵十万块钱，也都有贵的道理。物以稀为贵，而稀缺的东西，将永远稀缺，永远贵。

第七、房票宝贵的前提下，尽量买限购区域。

一个朋友买了房以后才来问我她的选筹对不对，说她自己是买房小白。然后，我发现，她在有市中心购房资格的前提下，图郊区的房子又大又新，把房子买在了广州非限购区域……

倒也不是不可以，但我觉得有点浪费了她那张宝贵的“房票”。一个区域不限购，相当于是在告诉你，那里供应量大、接盘侠少（才会不限购）。价值高的房产，才会受限购政策制约。

很多人多花十几二十几万“运作”，就是为了能拿到市中心的购房资格，她倒好，唯一的名额就这么使出去了。

一线城市的限购政策，变相增加了房产流转成本。

房产交易伴随着一大笔税费，持有几套房产的人卖出房产后可能会变得没购房资格，政府在鼓励大家长持房产，业主们的心态也变得比较惜售，流转到市面上的房源也比不限购状态下少。

在限购政策下，真实的房产买卖需求是被强行压抑住了的。

如果你在广州有购房资格，我个人建议你谨慎使用这张宝贵的房票，尽量跑去限购区域内买。为啥呢？因为大概率上，限购松绑的地区库存压力大，但接盘侠少。越是限购松绑，越要谨慎购买。

第八、买房需要多考察下开发商和物业公司，他们对物业的建设和维护水平，直接决定了你的房产价值能否pk过同地段的小区。

不同开发商对房屋建设质量的把控水平不同，不同的物业公司对物业的保养力度也不同。有的小区十年后看起来就很旧，而有的小区看起来还是“次新”，根源就在于开发商和物业公司的“良心值”有高低。

关于这个问题，我在《再过30年，你住的地方可能会变贫民窟……》这篇文章里也讲过（点击蓝色字体可查看）。

每个小区的物业公司，都是那个小区的统治阶级。

他们不是在服务，是在统治。

跟衙门一样。

有时候，衙门还没物业公司嚣张，因为衙门有监督机制和举报系统，而小区物业没有。

而一涉及到集体反抗才有成效的事情，集体内部能互相推诿、扯皮到天荒地老。

这是全国性的问题了，我们普通人真的无解。虽然天下乌鸦一般黑，但有的乌鸦黑的程度轻一点，我们只能尽力选择良心值高一点的开发商和物业公司。

至于那种物业费收得很低的小区，能不考虑就别考虑了吧。涨物业费太难了（涉及公共事宜），物业公司是以盈利为目的的，他们只会通过降低服务水平的方式来保证盈利，业主的利益是不会被他们放在眼里的。

第九、经济条件和购房资格有限的前提下，尽量不要碰商铺、写字楼、商住两用公寓、破旧的楼梯楼、郊区度假大别墅、十八线县城买来不住的房子、高铁房、法拍房、海外房产。 

这一点，之前我的文章中也写过了《你在广州买房的“姿势”可能是错的……》《“气死了，十年前买的远郊度假别墅一分没涨”》《第一次竞买“法拍房”：玩的就是心跳》。

当然，凡事不绝对。比如法拍房、海外房产，也不一定都是坑。只是“投资有风险，买房更要谨慎”，大家如果一定要买这些房产，一定要先搞清楚里头的“道道”再入手，千万别盲买。

之前我就遇到一个读者，对法拍房一无所知，但还是买了，买完了才知道自己进了个大坑，再来找我咨询，可面对那种情况，我也已经无能为力了。

第十、如果上述建议之间形成冲突，而你资金有限，那你在做决策时，优先考虑你的核心利益（比如地段）。

比方说，如果你对地段非常满意，但不满意户型，那么，舍“户型”取“地段”。你满意朝向，但不满意楼层，那就取“朝向”弃“楼层”。

这世界上没有百分百完美的房子，在资源有限的前提下，选择那些能满足你核心利益的房子。就像你去搬运一棵树，但你时间、体力有限，那就尽量去搬运树干，树枝能舍弃就舍弃，因为那不是“核心利益”。

懂得了舍弃，你也就懂得了选择。

以上建议仅供参考，不形成购买建议，也仅针对今年的情况，希望能对买房小白提供一点帮助。今后，买房方面，我觉得随买随涨的时代可能过去了，很有可能楼市也会像股市一样波动，也有潜力房和垃圾房。

无论如何，每个人都能为自己的选择做决定就ok了。

别人的建议，随便听一听，自己的生活自己定。

全文完

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 一点碎碎念 

几年前某次聚会遇到一朋友A高谈阔论说自己特善于理财投资，已在北京按揭买了房，TA嘲笑另外一个跟TA一起去北京发展的朋友B，说B二逼，到现在还租房住。

我跟B聊起这事儿，B快笑岔气了：俺在深圳全款买了三套，老家买了一套，以后要去深圳定居，干嘛要在北京买？你别跟TA说我情况，让他继续鄙视下去吧。

谢谢你的时间，我们相约明天见哦。

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