【原】买房养老，现在下手还值得吗？

很多人认为退休就代表自由，独立和休闲活动。但实际上，德国的退休越来越代表老年贫困。德语媒体报道，三分之一向法定养老基金缴款40年的老人，退休后拿到的养老金每月不到1000欧元。

同时，租金继续急剧上涨，特别是在大都市地区。汉诺威的佩斯特尔（Pestel）研究所目前在一项最新研究中敲响警钟：“老年贫困主要是房客的贫困。”

老年贫困：租户家庭金融资产减少42％

佩斯特尔研究所代表包括联邦建筑师协会和德国房地产协会在内的房产协会，研究了老年贫困与生活条件的联系。

研究人员发现，房主家庭的金融资产平均比房客家庭高42％。并且：即使有相同的就业经历，租户钱包里的钱也更少。

720万户租户家庭可以成为所有者家庭

所有租户家庭中，有近三分之二的家庭必须将其净收入的30％以上用于支付住房成本。而对于业主来说，住房成本超过其净收入30％的只有十分之一。如果退休时收入下降，这个问题会特别严重，特别是在德国这个租户大国。

根据联邦统计局的数据，德国有57.9％的人都是租房住。在欧洲，只有瑞士的自住房比例更低。德国市场存在巨大的变革潜力：例如，扩大担保或贷款计划等框架条件，将有720万户租户能实现当房主的梦想。新冠危机也可能反而提供了机会，例如，可能有更多的办公楼要成为城市的住宅。

房地产市场没有转机

到目前为止，由于大流行导致经济危机而希望能够在房地产市场上抢到便宜货的人，肯定会感到失望。因为危机仅抑制了部分市场的增长，根本没有逆转趋势。

互联网门户网站Immoscout24的常务董事施罗特(Thomas Schroeter)表示：“公寓和独户住宅的购买价格在今年第二季度均再次上涨。”

租金和公寓房房价上涨

其他市场观察家也确认了价格上涨趋势。专门研究房地产的研究机构Empirica在第二季度的“房产泡沫指数”中警告说，德国房产市场将继续过热。

分析师特别担心购房者和建筑业债务的增加。与德国的经济产出相比，第二季度的债务水平达到十年来的最高水平。房产购买价格和年收入的倍数比也看起来很高。分析人士评论说：“债务指标从沉睡中苏醒。” “目前，特别对于大多数年轻家庭来说，公寓肯定太贵了。”

廉价贷款使房地产越来越昂贵

德国房价增长的原因是贷款越来越便宜。这使人们可以负担得起越来越贵的房产。

在2009年的金融危机中，世界各国的中央银行都大幅降低了利率，直到今天还没有恢复到正常水平。Empirica董事会成员布劳恩（Reiner Braun）表示：“我们看不到这种情况有任何结构性变化的迹象。” 而新冠危机并没有使局势好转，反而加剧了局势的严峻程度。毕竟，欧洲中央银行再次向市场注入了创纪录的金额。

房地产价格十年来几乎翻了一番

德国最大的私人抵押贷款经纪人Interhyp AG已进行了具体的评估，通过Interhyp经纪的房地产交易，2010年平均购房成本（包括辅助成本）为277000欧元，但最近已经上涨到434000欧元。仅在今年上半年，价格就上涨了百分之七以上。

F+B研究所在新冠危机期间还记录到德国所有地区的购买价格和租金都有所上涨。根据F + B的数据，单户住宅和双户住宅（Ein- und Zweifamilienhäuser）的价格在第二季度上涨最快，同比增长了9％。公寓紧随其后，比去年同期增长了6％。然而，该研究发现租金停滞不前，根据研究人员的观察，租金涨幅很小，但是也没有下降。

房价会在冬天下跌吗？

汉堡的Gewos-Institut预计，今年德国租金将整体上涨，房价上涨的趋势也在延续。Gewos老板旺兹克（Carolin Wandzik）说：“到目前为止，德国房地产市场还没有看到新冠暴跌的迹象。”

但是，冬季大流行是否会持续爆发，以及是否仍会导致市场低迷还有待观察。毕竟，较高的失业率和长期的短时工作可能让很多家庭的偿付能力受到影响。

房客协会警告秋季破产浪潮

因此，德国房地产市场暂时不会出现预期的放缓。Immowelt门户网站在最新的市场分析中表示：“德国一半的家庭几乎无法承担大城市的住房费用”。

德国租户协会主席希本科滕(Lukas Siebenkotten)报告说，许多租户已经在担心付不起房租的情况。他担心秋季可能发生的私人破产浪潮。希本科滕警告说：“我认为预计在秋季发生的破产浪潮可能会使局势恶化。”

租户协会呼吁建立“安全生活基金”

在这种情况下，政府必须迅速做出反应，并恢复6月份终止的租金延期令。希本科滕还呼吁为房客和小房东提供“安全生活基金”。房地产行业也必须向该基金支付费用：“这个行业相比其他行业的人更好地度过了危机。希本科滕说：“这是一种责任。” 如德国最大的住房集团Vonovia 和最近刚入驻DAX的Deutsche Wohnen都被认为是这场危机的赢家。

租户协会主席警告说，由于新冠危机而导致的失业率上升，房租上涨也可能助长老年贫困。尽管他预计租金增长不会长期持续下去。

总而言之，德国的房价和房租还会继续上涨，而没有自己的房子很可能会是将来陷入老年贫困的原因。所以还是要尽早下手，买房养老总是值得的。

如现在德国十年期房贷最低只要0.29% 了，当然，个人

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