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买房一阵子，物业一辈子！ 暖灯君一直在喊的口号，最近又成为了焦点。
国内虽然现在已经出现了许多让人满意的小区物业，但是仍有不法黑物业在活动。有人说道：中产也好，贫民也罢，在物业公司面前人人平等！ 房地产物业十年十倍的增长量十分惊人，下一个十年我们期待的是由量到质的大突破。 现代化配套设施、干净整洁的园林小道、宾至如归的微笑、随叫随到的物业管家服务、全方位安保防护......这才是美好家园！ 我们相信，国内的物业会不断朝着更加完善的方向发展，当然我们可以督促，但是也请给社会一些发展的时间。 也许我们可以学习一下相对我们来说，物业管理已经比较成熟的日本。他们经历过的，我们正在经历，他们已经相对成熟的经验我们能不能借用一些呢？ 日本的物业管理，是从20世纪50年代开始的。随着经济不断发展和城市化扩张，有限的土地资源已经不能满足日本人对独门独院的奢望，从独家小院搬进高楼大厦者日益增多，由此便衍生了居住在高层住宅中的各种问题。 专业的工作交给专业的机构和人 在日本，一座住宅楼的物业管理公司是由居民管理委员会选雇的。居民管理委员会由3至7人组成，每届委员会任期2年，委员会成员由楼内所有业主轮流担任。委员会负责了解业主的意见、要求，监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理帐目。委员会所有成员的工作都是尽义务，没有报酬，不受任何外来权力操控。 日本于1979年成立了高层住宅管理业协会，物业管理公司作为会员接受协会的指导、监督和管理。协会每年定期举行物业管理专业人员考试，不合格者不能从事物业管理工作。 从事物业管理工作的人，必须考取国家资格证书——公寓管理士。  所以就像酒店清扫一样，没有合格证，你就不能胜任这份工作。（去日本，我们竟然连酒店服务员都做不了......无证不得上岗！） 有计划修缮、预防性维修 我们都知道，日本很多九几年盖的楼房，甚至七几年的房子，根本看不出二、三十年的房龄。日本房子质量好不仅是因为建筑技术，还因为后期的维护、修缮。 日本法律规定，买房子要缴纳维修基金。 在日本，维修基金不由政府（房管所）管理，是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在银行，需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核、批准支付，政府无权介入此类事务。 自楼房盖好起，物业管理委员会将与业主委员会共同商定出一份长达五十年的《楼房维修计划表》，内容包括“何时修理屋顶防漏系统”、“何时修理外墙”、“何时疏通下水道”、“何时检查供水系统”、“何时检修和更换电梯”等，所有项目须清晰地写明具体施工年份和施工时间，印成手册，业主人手一份。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核、批准预算，并书面通知所有业主。 不管楼房下水道有没有堵，每年必须用高压清洗装置全部疏通一次；屋顶防漏系统一般是五年补修一次，十年大修一次；外墙一般是十年全部翻新一次；电梯是三个月检查一次，十五年更换一次；房间内消防探测系统是每年检修一次。 所以不是管道堵了、设备坏了，才去疏通或修理，而是完全按预先制定的维修计划，进行预防性维修。 利益一致，账目透明，提高效率 在日本大楼里住户维护物业的利益是一致的。因为很多利益不一致的人，在购房时已经排除了。比如要养宠物的人，就找能养宠物的公寓，不会买禁止宠物的公寓。要练钢琴的要么独栋，要么允许的公寓。并且练钢琴的要对房子做遮音处理。所以，物业管理委员会只是一个执行机构，执行楼盘初建时的住民公约而已。每家轮值，既体现主权在民，也培养业主的参与感。 此外，在日本，只要涉及钱的事，一定要有会计，出纳和监查。哪怕组织一次临时性的郊游活动，也是如此。活动结束，账目公开。每到年底，日本都有很多忘年会，新年会。联络感情，沟通信息。忘年会和新年会通常都会有干事，联系饭店，组织活动。账务自然是透明的。
日本的物业管理公司是赢利组织。他们提供服务，收取报酬。其他的事不管。管理公司为了提高效率，往往一个清洁员要负责好几座大楼，巡回清扫。一座高层住宅楼一般只派一两个人负责门厅、楼道、电梯等公用部分的清扫、安全和设备检查等工作，而社区安全主要是警察的工作，物业管理人员一般不参与。 ...... 我们能学的地方很多，当然我们还有很长的路要走。 就像暖灯君经常会说的一样，“买卖只是一瞬间的事情，后续的管理才是重要部分。” 其实很多投资人也会十分关心买房后的物业管理，毕竟 “买房一阵子，管理一辈子”，没毛病啊！ 你同意暖灯君说的吗？ 管理一辈子！ 欢迎大家积极留言 暖灯每月暖心读者奖等你哦
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