 2002年9月26日,新世纪公司与郭伟（化名）签订了5年的租赁合同。租金为每年11万元，每三个月缴纳一次，每次交租金2.75万元。 合同约定，合同期满或终止后，乙方在租赁期间为经营酒店购置增加的固定资产、酒店专用设施、装潢装饰等，为保持酒店的可持续经营性，不得擅自拆除协商处理；租赁中如房屋顶棚、地基、供水、排水、供暖、煤气管道等基础设施发生问题，由甲方负责维修，造成事故及损失由甲方承担；及时维修在经营中损坏的一切设施设备建筑等，对阳光大酒店进行局部维修、装潢费用由乙方自行承担； 合同签订后，王文（化名）对阳光大酒店进行了装修、改造，酒店于2003年3月14日开始营业。实际经营者为王文。王文在经营酒店期间修建了职工食堂、宿舍、热水房共计7间。然而就在酒店开业后不到一个月，2003年4月“非典”来袭，酒店按照政府有关部门要求停业抗击非典，停业五个月。2004年4月份酒店门前的榆黄公路拓宽改造，至当年10月1日酒店再次被迫停业，休业5个月。 2006年10月20日晚上7点20分许，酒店桑拿部楼顶女儿墙突然倒塌，砸透浴区屋顶、蒸房，造成了酒店财产损失，王文要求新世纪公司维修桑拿部，新世纪公司至今没有维修，桑拿部停业至合同期满，桑拿部停业严重影响了酒店经营收入。酒店开业3个月后陆续出现楼顶多处漏水、地沟塌毁、暖气管道糜烂、南宿舍楼及厨房暖气不通、下水管道漏水、桑拿房顶损坏漏水、停水、停电、停气等情形，王文多次请求原告予以维修未果，在经营期间自费维修酒店的一些基础设施。 因王文未能收回投资，多次向新世纪公司申请续签合同，新世纪没有同意。 由此，新世纪公司把郭伟、王文起诉到法院，请求法院判决：1、解除原被告之间所签订的租赁合同；2、被告腾退阳光大酒店；3、二被告向其支付房租1599889.76元及2017年4月11日起至被告腾退房屋之日止期间的租金； 二被告辩称，我方从未拒绝交房，合同到期后原告不接受房屋未进行结算至今；原告计算房屋租赁租金有误，房屋租赁到期日是2008年3月18日，租赁期间的租金应当去除部分房租，其中包括非典期间的费用6个月2003.4-2003.10；去除2004年酒店门前道路改造的影响6个月2004.4-2004.10；2008年3月18日之后双方不存在租赁关系，被告不应该出租金。 嘉宾：王绍涛律师 云南大韬律师事务所主任 云南省律师协会刑事专业委员会副主任 方弘：非典期间酒店的租金是否应该免除？ 王绍涛律师:无论是2003年的非典期间，还是目前抗击新型冠状性病毒期间，经营者的租金是否应该免除？即合同是否应该继续履行？ 如果不履行合同，是否应该承担责任？ 我个人认为，承租者可以不履行这个租赁合同，而且不履行还可以不承担责任。 法律依据是什么？ 不可抗力！在双方的经营合同、购销合同、买卖合同、租赁合同或者其他合同当中，双方当事人可能会有约定，如果发生了不可抗力，合同双方都不承担责任。 即便没有类似约定，法律也有相关的规定。 《民法总则》规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。 所以，本案中的承租人要承担的民事责任是什么呢？他的民事责任就是付房租。如果发生了不可抗力，法律就免除了承租人付房租的法律责任。 不可抗力指的是不能够预见，不能够避免，而且不能够克服的一些客观情况。大概就是包括以下三种情况： 第一、自然灾害，如台风、洪水、地震等。 第二、政府行为，如征收、征用等。 第三、社会的异常事件，如罢工、骚乱等。 无论是非典期间还是抗击新型冠状病毒期间，它属于社会的异常事件，是一种传染病。同时，政府又通告在什么时间之间不得复工。有媒体报道，提前复工的工厂老板被行政拘留。因为，其违反了紧急状态下政府的决定。 所以，在这种情况下，抗击新型冠状病毒期间就是不可抗力，这是合同双方当事人都是不可预见，不可避免也不能克服的情况。 因此，承租人不应该因为拒付租金而承担民事责任。 方弘:本案的王文又提出了道路改造也影响了酒店的经营，导致酒店停业。那么道路改造又算不算是不可抗力呢？ 王绍涛律师:这个问题就可能会有不同的看法或者说不能一概而论了。 首先，道路改造是谁改造？是政府部门改造还是公司内部改造？ 其次，道路改造是不是必然导致酒店无法经营？如果这条道路改造了，但是其他的通道还通着，酒店仍然可以经营。这种情况就不好说是不可抗力。 但如果是政府的一些市政工程的改造，因为这个市政工程改造，导致酒店必然无法经营，那我认为它仍然属于一种不可抗力。 方弘: 法院审理认为：本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。” 这是否意味着停止复工期间期间租赁的办公经营的场所，都可以免付租金呢？ 王绍涛律师:作为承租者是否都要通过打官司来主张免付租金，显然不是。 首先，承租者必须要主动向业主方提出来，政府通告不得复工或者自我隔离的这段期间，房租不支付。而并非要由房东主动给你减房租。当然，如果房东是一个通情达理的人，其有可能主动来减这个房租。但是，如果他没有主动减房租，你必须要主动提出来协商。 如果在双方协商不一致，承租人就只能通过法院来进行裁决。是否属于不可抗力，不可抗力的期限究竟是多长？房租究竟应该少付多少？最终由法院来进行裁判。 方弘:所以，这段时间也出现了不少中国好房东的称呼。万达集团对全国323个购物中心实行从1月25号到2月29号为期36天的租金和物业费全免政策。当然，还有很多商业公司都拧成一条绳，免了很多商户的租金。 尽管很多企业家认为这次疫情对社会经济造成了很大的损失，但是只要我们同心协力，相互给力，一定会早日战胜疫情！ 嘉宾：王绍涛律师 云南大韬律师事务所主任 云南省律师协会刑事专业委员会副主任 |
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