 李建明 法学副教授 云南律晟律师事务所律师 到目前为止，我们《个案说法》已经直播了五期了，每周五晚八点都会与大家互动交流，就大家最关心的法律问题邀请资深律师进行解答。这其中有劳动纠纷、借款讨债问题、婚姻家庭问题、交通事故纠纷。 每期节目后很多网友都纷纷给我们留言，觉得特别受用，干货满满，平时难得找到资深专业律师公益提供咨询。而且很多网友错过了直播，都希望回听。 今天我们就上周五直播的案例部分和大家一起回顾一下，解答网友问题部分因为有近50分钟的时间，我们就没有一一回放，希望大家关注我们的《个案说法》公众号，我们会对直播主题及嘉宾进行预告，感谢您关注我们。 外地人张先生在汉务工多年，终于凑钱购买了一套新房，可他未能高兴太久，开发商竟私下将房产抵押给第三人。经过律师的多方调解，张先生和开发商终于解除合同，同时获得相应赔偿。 2016年8月，外地人张先生在汉务工多年，终于凑钱购买了一套新房，房子价款一共是100多万，张先生按照总价的60%支付首付款70余万元，按购房合同约定，张先生支付了首付款等费用之后，房产商就可以按期交房了。可是，张先生再交钱又办理了各种手续的几个月后，却收到了房产公司向张先生提出的延期交房通知。 张先生觉得事有蹊跷，便自行前往房管部门查询房屋权属，结果让他大吃一惊：尚未入住的新房竟然在自己完全不得知的情况被抵押给第三人，气愤不已的张先生向法院提起诉讼，要求解除购房合同，退还首付款，并赔偿一倍首付款。 武昌区睿和天下调解中心调解员查询相关信息后发现，该开发商是法院的“常客”，存在系列案件——有的已经开庭审理、有的已经判决、有的已经进入执行程序。 对于张先生而言，在汉务工多年，能购置一套房屋已属不易，但是到头来，收房梦破灭，而开发商当下面临的经营困局及将来判决执行可能遇到的不确定性，使得张先生的维权路异常艰难。 来源：楚天都市报 方弘：开发商延期交房生活当中非常普遍。延期交房的原因多种多样，如果遭遇房产被抵押，那购房者怕是有苦说不出了。要求解除购房合同，退还首付款，并赔偿一倍首付款，这个诉求会得到法院的支持吗？ 李建明：这个诉求应当得到法院支持。房产被抵押通常有两种情况： 第一种情况，故意隐瞒房屋已经抵押的事实，先抵押后出售。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，出卖人的下列行为导致合同无效、或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款、利息，承担不超过已经支付的购房款一倍的赔偿即退一赔一。 第二种情况，先出售后抵押。 出卖人的下列行为导致合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求返还购房款、利息，并承担不超过已经支付的购房款一倍的赔偿责任即退一赔一。 方弘：开发商已经是债务缠身，即便法院判决支持，具体执行起来是不是也很难？ 李建明：是的。债务缠身说明开发商很有可能存在以下情况： 一、不能履行到期债务即交房。 二、开发商官司缠身不断得成为被告，不得不到法院应诉，例如施工方、贷款方、购房人、抵押权人等都有可能起诉开发商。在这种情况下，张先生的诉讼风险也随之增大。因为，开发商败诉后，如果没有执行能力就有可能被列入失信执行人名单。 三、这就导致恶性循环，如商业信誉丧失、资金链断裂、工程烂尾楼、楼盘被查封以至于无法竣工、验收、交房、办理产权证。 四、这就导致执行困难。法院执行的前提是被告有合法的、可以依法处置的财产，如果财产产权不清晰，如无房地产权证是无法变现的。即使变现成功，很可能存在资不抵债、破产清算的风险，还有各种权利的冲突问题，比如即便清算后剩下财产，享有抵押权的债权也会优先实现，然后才是一般的债权。 方弘：如果购房款要不回来，积蓄大半辈子的钱打了水漂，这会让人很难接受。开发商的行为是否已经涉嫌诈骗罪了？ 李建明：开发商是否涉嫌诈骗应当根据《刑法》中合同诈骗罪的构成要件来分析，最主要的是看开发商是否有利用地产开发、销售骗取他人财产的主观心理。例如： 1、虚构建设项目、提供虚假伪造的规划、土地、建设等主管部门的许可文件（建设工程规划许可证、国有建设用地使用权证、预售许可证等），骗取首付款、定金等 2、虚构收取资金的流向和使用情况 3、虚构楼盘资金链断裂、不能竣工验收交付、办理产权证的具体原因等等。 最终，由公安机关受案、立案侦查后依法确定。购房人如果认为开发商涉嫌犯罪的可以报案。 方弘：不是所有的情况或者说很多情况下，开发商可能并不涉嫌犯罪。但是，购房者钱拿不回来，又无法追究开发商的刑事责任。购房者的维权路就显得异常艰辛。因此，准备工作特别重要，大家千万不能临时抱佛脚。购房前，该注意哪些问题，避免遭遇张先生的情况？ 李建明：购房是天大的事情，大家花几十万、几百万购房，有的时候是一生的积蓄。因此，一定要注意以下六个问题： 一、最好请专业法律人士、律师参与购房，作为购房顾问。虽然花了一点钱，但是买到了平安，也大大降低了购房风险。 二、如果不想请律师，自己可以学习、了解有关购房的需要注意的法律问题和风险。 三、查询开发商的资质情况、商业信誉、诉讼情况。 四、查看开发商是否有“五证两书一表” “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。 “两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 “一表”为：《竣工验收备案表》。《竣工验收备案表》是购房者接受验收房屋环节中应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案。 五、能否按期交房，主要由开发商决定。涉及的因素有主观方面的，也有客观方面的，购房人不可能完全避免这种风险。 六，为了避免风险，购买现房相对延期交房的可能性小一些，因为开发商拿到了大产权证，一般说明前期的有关开发环节和法律手续是比较完善的。期房的售房条件比较宽松，是原则性规定。比如，不需要楼盘封顶，工程量完成25%即可售房，但是后续还是否有能力投资是未定的。现房售价高一些，风险小，期房售价低一些、风险大。 张先生的案件经过律师耐心、专业的工作，开发商同意向原告支付15万元资金占用利息，并同意双方签订协议后7日内一次性支付。张先生随后来法院办理撤诉手续。70万的首付款，拿回来15万，其他的费用不知道是否还有机会拿回来。 看来，房子不仅仅是有钱就能买到，这其中的潜在风险我们购房者必须要知道并警惕，否则追悔莫及！  |
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