望京北，下一个将火的限竞房

昵称72275199 2020-11-06

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北京限竞房项目很多，但对购房者内心一击而中的限竞房很少。

文 | 地产八卦女

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2018年，北京楼市进入“限竞房元年”，限竞房时代正式开启。

作为地产界的新生事物，限竞房的横空出世，还是很受欢迎的。如最先开盘的大兴瀛海府、瑞悦府、华润理想国，在当时市场氛围火热、市场需求充裕的情况下，皆取得了很好的销售业绩，其中瀛海府更是创下了开盘秒光的神话。

然而，令人惊愕的是，在首批限竞房获得热销后，第二批次的限竞房，却开始呈现出“冰火两重天”的情况：某些项目扶摇直上、广受追捧，而另外一些，则在开盘后普遍滞销。尤其是大兴，限竞房的开局热潮，应该说是由这里的瀛海府引领的，但开局之后，僵局也在这里诞生，大兴再难重现瀛海府盛景。

为什么会出现这样的情况？星子对此进行了深度的考察。星子发现，滞销的都是同质化严重、“千人一面”的产品，面对这样的产品，购房者从开始的没得挑，到后来的“五选一”、“十选一”，项目同质化竞争激烈，当然销售不会很好。

而那些热销的项目呢？显然，它们都具有一定的地段优势、学区优势或独特产品优势。如西城天铸，是典型的依靠地段取胜。就算户型、环境什么的不尽人意，但仍旧有着极大的市场号召力；海淀区的翠湖三杰，依托海淀的学区优势和项目稀缺优势，开盘就秒光；和悦华锦、中海云熙，一个依靠“纯洋房+人大附”的概念优势，一个专研户型打造出89方的“网红户型”（不仅做出南向三房两卫，还有着超大面宽、超高得房率还送飘窗），在强手如云的限竞房市场中杀出重围，可以说，在任何时候，这种项目都不缺客源。

由此，从这样冰火两重天的现象我们可以得知，并非每推出一个限竞房产品，就会出现一拥而上，争先抢购的场景。因为在当前的市场情况下，客户对限竞房项目的地段和产品力会更加关注，在没有遇到好的项目的时候，他们一般不会轻易出手。

对于限竞房的买家来说，拥有好的区位、醇熟配套、还能临近地铁便于出行，并可以不住“高低配”，是非常需要的，但是目前北京限竞房市场中这样的产品太少了。

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然而，尽管好的限竞房项目很少，但也不是没有。

当我们扫视北京楼市地图，就会发现，在北边的顺义中央别墅区，有一个名为“公园十七区”的项目异常亮眼。

▲公园十七区地理位置图

为什么这么说呢？从板块来看，公园十七区位于望京北中央别墅区的罗马湖国际住区，拥有醇熟的配套——曾经我说过，北京城北的高端居住区，真正初露锋芒的，也就万柳板块、亚运村、望京和中央别墅区。

▲如果说万柳板块是知识分子聚集地、亚运村是国际体育人士扎堆点、望京是年轻人的时尚集中营，那么，中央别墅区，就总给人以一种颇具绅士风度的大富翁的感觉。随着天竺经济区的建成、北京国际展览中心的落户等，加之国家的绿色生态走廊规划，使得这里形成了茂密葱郁的树林和四季长流的河水，成为了北京最适宜居住、生活的区域之首。

显然，在别墅住区里的限竞房项目，在诞生之初就有着比其他项目更明显的先天优势。例如自然环境方面，公园十七区紧邻温榆河，300亩水域罗马湖近在咫尺，五大公园环伺，在干燥的北京，这样的环境简直一枝独秀。

▲美丽的罗马湖

配套资源方面，一般的限竞房项目，大都是自建配套，部分位置偏远的项目甚至根本没有配套，如房山区的几个限竞房。而像公园十七区这样配套醇熟的项目，可谓少有。

有意思的是，公园十七区紧邻中粮·祥云小镇这样一个在商业地产界有着很高声誉的项目。在香港的元朗、日本东京，都有类似于祥云小镇这样的副城商业中心，使得郊区组团住宅与商业发展互相助力。

▲祥云小镇是名副其实的社区商业，服务中央别墅区、临空经济带等家庭社区。这个划分为特色商业、风情商业两个区块的社区商业，不仅引入了两个星巴克、高配影院、各种中高端品牌和儿童商业，还将动物园开到了街区中。开业几年前，祥云小镇营业额和客流量翻了数倍。

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当然，无论自然环境、配套环境，还有我没怎么说的学区环境和医疗环境（顺义有首师大实验学校、顺义一中附属小学、东风小学等本地知名公立学校，更有北京顺义国际学校、德威英国、鼎石国际等私立名校，以及顺义医院、北医三院顺义院区、阜外医院和北京中医医院顺义院区等知名医疗资源），这些都是摆在明面上由地段决定的优势。

而如果仅仅只是看地段，那么限竞房的追求也就止于此了。但公园十七区最大的优势却不仅是地段，而是“纯洋房”和“极致户型”。

纯洋房意味着什么呢？意味着这片土地上，不再出现洋房为别墅让道、挤压刚需客户的生活居住空间的现象。相应的，客户的居住体验度也会大大提升。