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本文中的“物权类合同”指以创设、移转物权为目的，或者说是以“物权”为标的的合同。为区分表达，物权类合同以外的合同，在本文中临时被称为“普通合同”。 在对物权类合同与普通合同进行对比的基础上，本文依据《民法典》及相关法律法规，梳理主要物权交易模式与合同类型（包括所有权、用益物权、担保物权）。以期帮助律师在起草审查合同时，更快判断某类合同是否可行，“当事人是否能够合法的取得某一项物权”。 现实中的物权类合同也会涉及多种债权债务，但在本文这里先作简单化、抽象化处理，以期更方便的进行宏观合同类型分析。 01 物权类合同与普通合同的简要对比 1. 物权类合同类型有限，普通合同类型无限。 物权法定，现行法律环境下的物权类别非常有限，相应交易模式也有限。但另一方面，合同自由、债权意定，对应合同类型无限，当事人可以约定五花八门的债权债务。 因此，虽然律师只能掌握主要的普通合同类型，很难了解所有的普通合同类型，但对于“物权类合同类型”，却几乎应该了解所有。这样，律师就能在起草审查合同时，很快的预先判断“当事人是否能够合法的取得某一项物权”，从而能够判断这类合同是否可行。 2. 物权类合同与普通合同的选择。 如果某物权实际上不允许某类交易模式，也即双方不可能创设或转让此项物权，那么律师应建议停止交易，或者将合同类型由“物权类合同”调整为“普通合同”。 调整为“普通合同”时，合同的标的就不再是物权，当事人也就不能获得物权。如无特殊情形，合同仍有效，仍产生债权，但无法获得物权的对世效力。此时，这种交易模式能否满足当事人的需求，需要具体权衡分析。 例如：城里人想通过“买卖”取得农村房屋的物权（所有权）是基本上行不通的，此时只能调整为租赁或类似使用权转让的合同。 3. 物权类合同一般要考虑登记问题，未经登记不产生物权或者无法对抗第三人。 物权类合同以及转让知识产权的合同，一般都涉及登记手续，不经登记，就无法产生对抗第三人的效果。 4.物权类合同必须同时依据合同法规则和物权法规则。 前者处理合同的成立生效问题，后者处理物权的设立、流转问题。普通合同则主要依据合同法规则。 02 主要物权交易模式与合同类型归纳 物权的交易模式可以简单分为“创设”和“转让”两种模式。前者是在他人物权上创设用益物权或担保物权，后者则是物权的移转，转让方丧失原有物权，受让方取得物权。 物权类型一、所有权 【创设模式】所有权产生于事实行为，不存在当事人通过约定创设所有权的模式。
物权类型二、用益物权 【创设模式】
物权类型三、担保物权 【创设模式】抵押权、质押权的创设是抵押/质押人（即所有权人、用益物权人）与债权人签约，对应“抵押合同、质押合同”等
物权交易模式及合同类型示意图
03 知识产权的交易模式理解 前面所说的"创设、转让”针对物权，知识产权为准物权，可适当参照以上内容，对知识产权交易模式进一步理解。 1. 知识产权的创设。 知识产权本身也不是通过合同“创设”的，但合同可以对知识产权的归属作出约定。 如果用于担保，则合同对应“商标权质押合同、专利权质押合同”等。 2. 知识产权的转让——对应“知识产权转让合同”。 合同类型：如商标转让合同、专利申请权转让合同。 注意：知识产权不是所有权，不能叫“买卖”，“软件买卖合同”这种说法是错误的。知识产权转让时，出让方会失去原属于自己的知识产权。 3. 以知识产权为对象的“普通合同”是多种多样的，最典型的是“许可”。 因为知识产权对应的智力成果可以同时被多个主体使用，因而存在“许可”这种特殊合同类型，动产、不动产则不存在“许可”的说法。注意：许可不涉及知识产权的转让。 04 部分合同类型用语的规范 通过上面交易模式的梳理，我们可以在合同标题、条款中对合同类型、交易模式的表述用语进行一些规范： 1. 买卖——一定是指“物权中的所有权”的转让 商品房买卖中其实也有国有土地使用权（用益物权）的转让，但是毕竟还是以房屋所有权的转让为主，因此仍名为“买卖”。 2. 转让——一定是指原权利人丧失权利 除了所有权之外，所有权利（括债权、股权的移转）都可以使用“转让”。 如果是所有权、用益物权、知识产权、债权等多项资产混合标的的移转，一般仍叫“转让”。 无论如何，只要是“转让”，都应该代表“原权利人丧失权利”，如果原权利人并非丧失权利，则合同类型不应该叫作“转让”。（可拆分的标的物的部分转让，对这部分转让出去的，原权利人也丧失了权利） 3.许可——仅限于知识产权类交易 动产、不动产如果允许对方使用，应该是租赁、合作或更合适的类型，不应该叫作许可。 |
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