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□ 王蒙蒙 购房者交了房款，满怀期待希望能在合同约定的日子住进自己心心念念的房子，可是生活中，开发商逾期交房是常事儿，购房人除了催促和等待，往往无计可施。有的房子交付后，因为各种原因，房产证的办理也是遥遥无期，由此引发的纠纷也不在少数。近日，保定高新区人民法院就审理了这样一起买卖合同纠纷案，对双方违约责任及违约金赔付进行了认定。 2015年12月16日，杨某与某房地产开发公司签订《认购协议书》，约定杨某购买保定市某小区房屋。之后双方还签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定了房地产公司应当在2016年10月31日前向杨某交付该商品房，还对如果逾期交付房屋的情况做了明确约定：除不可抗力外，房地产公司未按照约定将该商品房交付的，双方同意协商解决。同时约定，因房地产公司的原因，杨某未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。 然而，房地产公司因为当地建设局下发全市范围的停工通知导致延期交付，一直到2017年2月份才交付房屋。在房屋交付后，房产证也迟迟没有办下来。而房地产公司认为这是不可抗的原因造成的，不应该承担责任。房产证没有办下来也是因为杨某不配合造成的。因为在2019年12月20日房地产公司已经向杨某邮寄送达“关于尽快提交房产证办理相关材料的通知”的邮件，且该邮件杨某于2019年12月30日收到，但杨某始终没有提交材料，从而导致房产证不能办理。 法院经审理认为，房地产公司与杨某签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务；依据合同约定，房地产公司应于2016年10月31日前将房屋交付杨某使用，现房地产公司于2017年2月9日才将房屋交付杨某，房地产公司未能提交证据证实已及时将延期交房的原因通知杨某，理应向杨某支付逾期交房的违约金。 原告杨某在收到被告房地产公司的邮件后未能及时提交相关材料，办理房产证逾期的责任不应再由房地产公司承担。因此，房地产公司应向杨某支付逾期办理房产登记的损失应当自合同签订起90日以后，即2017年5月11日至2019年12月30日终止。此后因房产证不能及时办理造成的损失应由原告杨某自行承担。 说法 《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，房地产公司主张因建设局下发全市范围的停工通知导致延期交付未能这一情况，应及时通知购房者。而房地产公司没有证据证明将此情况通知杨某，因此，房地产公司不应向杨某支付逾期交房的违约金的主张法院是不予以支持的。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，房地产公司应于合同签订日2017年2月9日次日起90日内，即2017年5月10日前为杨某办理房屋所有权登记；房地产公司主张杨某未提交相关个人材料，导致无法办理房屋所有权登记，其提交了2019年12月20日向杨某邮寄送达“关于尽快提交房产证办理相关材料的通知”的邮件，且该邮件杨某于2019年12月30日收到，杨某未提交相关证据证实已将个人相关材料交由房地产公司，故2019年12月30日之后，未办理房屋所有权登记原因不应由房地产公司承担。 |
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