名实不符的房地产合作开发如何认定？ ——因土地变性承担调整土地出让金的合同纠纷仲裁案

编前

 在房地产合作开发的市场操作中，当事人为实现不同的合同目的，往往在签订合同时冠以“合作开发”的名称。从房地产合作开发的权利义务角度分析司法实践中此类合同存在的问题，最高人民法院从大量案件中发现许多此类案件的合同名称与实际履行内容名实不符，司法实践在裁处案件时首先应如实认定合同性质。为此，最高院在2005年1月1日施行的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称司法解释）从当事人真实意思表示是否承担经营风险角度，在第24条至27条用4条篇幅对房地产合作开发名实不符的情形做了转性认定规定。分别是第24条对“名为合作实为土地使用权转让”规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”；第25条对“名为合作实为房屋买卖”规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”；第26条对“名为合作实为借款”规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”；第27条对“名为合作实为租赁”规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”。司法解释转性认定的四条规定对名实不符的房地产合作开发案件的准确处理，提出了认真分析当事人真实意思表示以及当事人是否承担经营风险的更高要求。

在上述司法解释施行后，2009年4月，宁波仲裁委员会受理这起在当地有重大影响的纠纷案件。本案仲裁双方当事人，申请人是宁波市的一家国有房地产开发公司，被申请人是某航空股份有限公司。双方在合作开发房地产中的名实不符问题引发补交土地出让金标的达1.2亿的重大争议。面对申请人的仲裁请求，被申请人委托朱树英为代理人。认真分析本案的合同性质后，朱树英向委托人提出本案名为合作开发房地产实为土地使用权转让，申请人的仲裁请求与最高院的转性认定要求不合，我方应提出补交的土地出让金系土地转让所应缴纳的费用，依法应由申请人承担的反请求。这一办案思路及提出反请求的建议为当事人所接受。

被申请人一方提起仲裁反请求后，经过多次开庭，最后，在仲裁庭做了大量工作，案件审理顺着这一思路最终调解成功。在司法实践中，房地产合作开发名实不符，案件处理需要透过现象看本质，对房地产合作开发案件需要转性认定，那么，合同的名义是房地产合作开发，对合同的实质应该如何转性认定？认定具体合同已转性的性质是什么？这需要根据双方当事人签订合同时的真实意思表示和合同履行的实际情况来综合分析判断，律师承办此类案件怎么把握当事人的真实意思表示？如何在司法解释给出的应定性为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁这四种转性认定的其中一种？如何说明转性认定的事实和理由？这些问题正是办理此类房地产纠纷案件的新情况、新问题，朱树英又是如何准确把握的呢？小编在整理本案材料一开始也是毫无思路，一筹莫展，不知案件会如何发展。欲知其中奥秘，还是请各位认真研读本案的《案情简介》和《解析研判》吧。

案情简介

本案是一起在最高院司法解释施行后由宁波仲裁委员会受理的房地产合作开发纠纷案。申请人宁波某房地产开发有限公司（下称申请人）为房地产合作开发的投资人，被申请人某航空股份有限公司（下称被申请人）为合作开发房地产的土地提供方。

1999年12月26日，宁波市土地管理局根据宁波市政府对航空业的相关扶持政策及航空公司系国面企业的具体情况，与某航空公司签订系争地块的国有土地使用权出让合同（下称《土地出让合同》），将土地使用权以优惠价出让给该航空公司，该航空公司在缴纳土地出让金后取得该地块土地使用权证，该土地明确为该航空公司自用土地。2001年6月，被申请人并购前述航空公司，将其改制为被申请人宁波分公司，从而承继了《土地出让合同》的权利义务，并取得系争地块新的土地使用权证，成为土地使用权人。

2003年1月，被申请人依据国有企业处置国有资产须经过招投标的相关规定，通过招标寻求有相应资质的合作开发单位。在综合考察投标人的房地产开发资质和资金实力，以及其对本案建设项目土地、房产性质的定性后，确定申请人为合作方，合作开发系争地块项目。

2003年8月1日，被申请人与申请人签订《某航（宁波）市内基地项目合作建设协议》（下称《合作协议》），约定由被申请人提供建设用地使用权（系争地块中除去活动中心用地之外的土地使用权证所对应的其余土地）、申请人提供资金，共同合作建设办公用房及住宅等设施。其后，双方又签订一系列补充协议和备忘录，对双方合作开发的相关事宜作了约定。根据协议，被申请人应取得约15000平方米的办公用房和部分车位，其余房屋、车位等的销售权益由申请人享有。

合同签订后，被申请人全面履行合同义务，申请人却在其他房产未办妥土地证和房产证时，违反合同，未经被申请人的同意擅自以自己房地产开发公司的名义，按普通商品房预售的形式违约对外销售房屋。从而引起重大社会负面影响，购房人因申请人未依照《合作协议》履约而难以取得房产证，一些购房人向土地管理部门、市政府采取了过激行为，引起政府部门的高度重视。

在此情形下，为妥善解决相关问题，被申请人积极向宁波市人民政府联系，希望可以尽速妥善解决争议。考虑到被申请人对宁波市“经济社会发展作出的贡献和该地块己开发及部分销售的现实”，2009年4月17日，宁波市国土资源局向被申请人送达相关文件，指出在作出检讨并补缴1. 2亿元土地出让金的前提下，方允许全面办理涉案建设用地使用权转让及商品房销售批准手续。

2009年4月1日，申请人向宁波仲裁委员会提起仲裁，请求裁决被申请人将系争项目内已完工房屋的产权过户给申请人，并请求支付相应工程的欠款和经济损失，宁波仲裁委于同日受理本案。被申请人作出答辩并于2009年5月4日提出仲裁反请求申请，要求被申请人承担补交土地出让金1.2亿，宁波仲裁委于当日受理。经过几次开庭审理，申请人、被申请人在有关方面协调下反复协商取得一致意见，双方于2011年3月14日以“达成和解”为由向宁波仲裁委提出撤裁申请，宁波市仲裁委作出决定书，准予双方撤回仲裁。

解析研判

本案中，被申请人提供土地，申请人提供资金并负责立项、建设手续办理及工程建设，以约定方式合作开发房地产。根据合同约定，合同履行完成后，被申请人获得办公用房及车位，其余房产的所有权归属申请人，并由申请人以被申请人的名义销售，销售利润归属申请人。表面上看，被申请人享有系争地块的土地使用权，负有配合办理商品房权属证书的义务，申请人的诉请似乎是道理的。而朱树英在接手本案后，通过细致的分析，却发现合作开发房地产合同已发生“转性”，变为土地使用权转让合同，鉴于系争土地出让时的特殊情况，土地出让的优惠条件只能由被申请人享有，申请人在本案的请求权基础并不存在，本案的实质是以房地产合作开发为名的土地使用权转让。朱树英以此分析为基点，对补交的出让金应由受让人人被申请人承担，并据此提出相应的反请求，在此前提下最终双方才达成和解。

一、本案当事人双方签订的《合作协议》，作为以优惠价取得建设用地的国有企业的被申请人，在本案中仅提供合作开发房地产的土地，其合作条件是只收取固定利益，不承担合作开发房地产经营风险。根据司法解释第24条规定，该合同应当认定为土地使用权转让合同。

司法解释关于名为合作开发实为土地使用权转让纠纷案件的处理原则，是在承认名实不符合同合法有效的前提下讨论如实处理。

1、《合作协议》合法有效，具有合作开本案地产合同的外观，申请人即是以此为依据提出仲裁请求。

申请人认为，当事人双方签订《合作协议》，由被申请人提供土地，申请人提供资金，共同进行房地产开发，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号，以下简称《司法解释》）第14条：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”的规定，《合作协议》为合作开发房地产合同。据此，申请人认为，作为提供土地的一方，被申请人应负责变更土地性质，并将协议中约定由申请人所有的部分商品房的权属证书办至申请人名下。申请人的这一观点没错，合同也合法有效，但这只是本案第一层面的表象。

2、本案中，双方当事人名为合作开发，实为土地使用权转让，《合作协议》由于缺乏“共担风险”的本质特征，根据《司法解释》有关规定，其合作开发的性质应转变认定为土地使用权转让合同。

合作开发房地产合同为无名合同，《司法解释》第14条对其概念及法律要件作出了一般规定，认为该类合同应具有共同出资、共享利润、共担风险等法律特征。该规定系以《民法通则》规定的联营行为为根据，结合合作开发的具体特点，规定了须以“共担风险”作为开发房地产法律关系的本质特征之一。

如果合作开发房地产合同约定以土地使用权投资的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，则双方当事人间法律关系已经不具备合作开发房地产所应具备的“共担风险”特征。至此，合同就发生了“转性”，一方当事人“投入”土地使用权，另一方当事人提供固定利益作为对价，符合土地使用权转让法律关系中权利义务内容的规定，合同就转变为土地使用权转让合同。本案中，《合作协议》约定，被申请人不承担经营风险，其以土地使用权换取造价为6000万元的办公楼和现金500万元。而从合同履行的过程看，被申请人作为航空企业，不具备房地产开发能力，其进行合作的目的是提供土地以换取自用办公楼，故被申请人不参与合作开发经营，也不承担经营风险，其收取的办公楼和现金也通过合同条款固定为6500万元，为固定利益。因此，《合作协议》符合《司法解释》第24条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”规定的情形，其性质发生转变，应定性为土地使用权转让合同。

二、司法解释第14条规定的本质是合作各方“共担风险”，如果合作开发房地产缺乏“共担风险”的本质特征，则就不是合作，合同性质也会发生转变。根据具体情形，除本案合同转为土地使用权转让合同外，还会分别转性为房屋买卖合同、借款合同、房屋租赁合同。

《司法解释》第25、26、27条分别规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”；“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”；“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”在合作开发房地产时，有时双方当事人的真实意思并不是集双方之力，共享合作利润、共担合作风险，这时双方的合同就仅具有合作开发房地产合同的外观，不具有合作开发的本质，合同性质也就发生了转变。一方提供开发用的土地，如果提供资金一方的对价是分配固定数量房屋，则合同性质就转变为房屋买卖合同；如果提供资金的对价是收获固定数额货币的，其合同性质则应认定为借款合同；如果提供资金的对价是无偿使用一定数量的建成房屋，则应认定为房屋租赁合同。

《司法解释》作这样的转性认定，实际是否定了当事人行为表示的表面意思，这是在判断当事人真实意思后所作出的，是以当事人真实合意为依托的，这就涉及到行为人意思表示理论。意思表示，是指表意人将欲成立法律行为的意思，表示于外部的行为。作为法律行为核心构成要件之一，意思表示是否健全，对法律行为的效力有重要影响。合同在本质上是当事人之间的合意。当事人意思表示的一致是否能够对双方产生约束力，其标准之一就是该意思表示是否真实。意思表示真实是指表示行为真实地反映表意人内心的效果意思。法律行为是依当事人的意志，设立、变更、终止民事权利和义务的行为，要求当事人意思表示具有真实性。意思表示如果不真实、表示的并不是真实的意思，当事人之行为就不能构成相应的法律行为，也就不能引发当事人之间设立、变更、终止权利、义务的法律效果。意思表示不真实是指当事人意思与表示的不一致，具体可分为无真意的不一致与有真意的不一致，《司法解释》第24-27条的规定即为有真意的意思表示不一致。具体来说，“合作开发房地产”为表面意思或称文义意思，“土地使用权转让”、“房屋买卖”、“借款”、“房屋租赁”为真实的意思。

当事人合同的文义表示或称虚伪表示与当事人协商的真实意思表示不一致，即表意人与相对人真实所为的意思表示不一致。司法解释将合作开发房地产行为的法律特征界定为共同投资.、共享利润、共担风险。如果合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益（包括房屋所有权、房屋使用权、货币等），则与合作双方应当共担风险的“合作”特征相悖。由是以观，当事人虽签订的是合作开发房地产合同，但其约定内容又悖于合作关系的应有之义，此即表明当事人之行为意旨并非合作，合作开发房地产仅属当事人的非真实的表示。由此，该表面的意思应以当事人之间真实的、实际发生的行为衡量判断其法律行为。

“合作合同”有关提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的约定表明，当事人事实上想要成立其他的法律行为。换言之，在“合作”之下，尚有隐藏行为存在。隐藏行为亦称为隐匿行为，是指虚伪意思表示之当事人，在虚伪表示的名义之下，另有真实意欲的法律行为。在当事人间存在“合作开发房地产”的虚伪表示以及它种隐藏行为的情况下，合作开发房地产法律关系(虚伪表示)对各方当事人应无约束力，他们之间的权利义务关系应以隐藏行为来确定。故本案中应按照土地使用权转让合同的性质确定当事人双方之间的权利义务关系。

三、本案存在应转性认定为土地转让的行为。如果能够认定《合作协议》的性质为土地使用权转让合同，则由于申请人并非能够享受优惠土地出让金的、也未获批准的土地使用方，作为系争地块的实际受让人依法应负责办理土地用途变更手续，并补缴相应的土地出让金。

针对本案，朱树英提出“名为合作开发实为土地使用权转让”的名实不符应如实转性认定合同性质的主张，是为妥善处理补交的土地出让金应由谁交的关键问题。由于申请人并非能够享受优惠土地出让金的、也未获批准的土地使用方，作为系争地块的实际受让人依法应负责办理土地用途变更手续，并补缴相应的土地出让金。

1、如果认定本案《合作协议》的合同性质不同，应补缴土地出让金的主体也不同。

当事人的权利义务由双方合同的性质所决定。如果本案能够按申请人的意见认定《合作协议》为合作开发房地产合同，则应由申请人、被申请人共同办理土地用途变更手续并补缴相应调整的土地出让金，其中，被申请人仅应承担次要的、辅助性的义务。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第18条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”

据此，负有办理土地用途变更及缴纳调增土地出让金义务的，应为土地使用者。若《合作协议》未发生“转性”，其性质仍为合作开发房地产合同，则土地使用者应为合作双方，即申请人与被申请人，故上述义务应由申请人与被申请人共同履行。当然，合作双方可以对该等义务进行分配，比如签订合作协议，约定由一方当事人履行该等义务；或者成立项目公司，将土地转至项目公司后由项目公司作为履行土地用途变更及缴纳土地出让金义务的主体。本案中，合作双方未在协议中就此进行约定，也未设立项目公司，因此应由申请人、被申请人共同办理土地用途变更及缴纳土地出让金。虽然名义上土地使用权仍然由被申请人享有，但实际开发房地产的为申请人，也就是说，“土地使用者”为申请人，是申请人和被申请人共同作为“土地使用者”，故无论如何，被申请人也不应独自履行土地用途变更的义务。此外，由于土地使用权名义上归属于被申请人，故被申请人应与申请人共同履行土地用途变更及土地出让金缴纳等义务，但由于申请人主导系争地块房地产的开发，承担主要投资，享有绝大部分建成房屋，故其为土地的主要使用者，应对此应按得益承担主要义务，而被申请人仅应承担次要的义务。

按房地产合作开发名实不符应转性认定合同性质来判断，如果认定本案《合作协议》的合同性质不同，应补缴土地出让金的主体也不同。具体而言，《合作协议》本为合作开发房地产合同，此时缴纳土地出让金的主体为申请人与被申请人，补缴土地出让金应由合作双方按比例分摊；如果《合作协议》发生“转性”，转变为土地使用权转让合同时，则申请人应缴纳全部调增的土地出让金，被申请人不应承担该义务。

可见，准确认定合同性质是分析当事人双方权利义务关系的基础，认定结果会直接影响双方当事人应承担的义务，对当事人的权益及诉讼案件的走向会发生决定性的影响。因此，专业律师应能迅速、准确的对合同性质作出认定，在此基础上制定正确的诉讼策略，才能在诉讼中占据主动地位，获取满意的诉讼结果。

2、本案《合作协议》实为土地使用权转让合同，申请人作为受让人应负责办理土地用途变更手续并补缴相应调整的土地出让金。

土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方将其依法享有的土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的法律行为。若合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，则表明该当事人之真意仅在于收取土地使用权转让的对价，这和土地使用权转让合同法律关系的特征完全符合，故此类“合作开发房地产合同”应当认定为土地使用权转让合同。

本案中，双方签订的《合作协议》约定被申请人不承担经营风险，只收取固定利益，固定利益为造价6000万元的办公楼和现金500万元，二者合计6500万元。故《合作协议》名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同，被申请人将系争地块转让给申请人，其后若要改变土地用途的，应由申请人办理审批手续并缴纳调增的土地出让金。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《司法解释》第5条规定：“受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。”据此，若变更土地用途，则土地使用权转让合同中的受让方应负责办理相应审批手续，并补缴因用途变更导致增加的土地出让金。在实务中，合同签订后负责办理土地用途变更审批手续及补缴土地出让金的也都是土地受让方。

本案中，申请人为宁波市数一数二的房地产开发公司，其完全了解将仅能作为自用的土地转变为商业用途后，会有补交土地出让金的问题。而事实证明，申请人将其开发的房产违约对外出售，现实上将该地块转变成为商业用途，应该解释为早己默认对土地出让金的缴纳义务。换句话说，申请人明知依据上述《司法解释》及双方有关会议纪要的规定需要补缴土地出让金，但为获取房地产开发利益，仍与被申请人签订《合作协议》，证明其愿意承担土地出让金补缴的风险。而被申请人作为土地出让方，已提供系争地块用于房地产开发，其合同义务已完全履行，自不应承担缴纳土地出让金的义务。

四、依据《合作协议》的约定，被申请人并无将土地使用权无偿移转给申请人的义务，仅需将合同约定的部分房屋处置权移转给申请人即可，而如何处置应按国家有关规定办理。申请人主张将被申请人将房屋产权过户的请求没有合同或法律依据，不应得到支持。

依据《合作协议》第六条第2款：“除甲方办公楼面积…，其他房产不管权属证件能否领用，其建筑物的所有权均归乙方享有…”、第11款：“本协议乙方权利下的房产因国家政策或行政机关等原因而无法出售、转让，其处置权由乙方所有，并不影响甲乙双方…”之约定，可见《合作协议》明确约定了被申请人没有任何义务向申请人移转土地使用权，仅负有将乙方享有权利的房产移交乙方处置的义务。这是双方在订约之初，因为了解到《三方会议纪要》对于土地转让的限制而即达成的共识。

上述《合作协议》第六条第11款的约定更是明确了被申请人对“因国家政策或行政机关等原因而无法出售、转让”不承担任何义务，“因国家政策或行政机关等原因而无法出售、转让”即包括了因为未办理土地用途变更、未缴纳调增的土地出让金而致申请人无法出售部分房屋的情形，因此在该等情形发生时，申请人应依合同约定自行承担不利后果，被申请人对此不应负任何责任。因此申请人在仲裁请求中，要求被申请人将房屋产权过户既缺乏法律上的依据，也缺乏合同依据，是不应得到支持的。

而从被申请人的角度，合同转性问题为本案的关键点，既关系到对申请人仲裁请求的抗辩，也是提起反请求的基础。本案中，申请人提出的主要仲裁请求为将系争项目内已完工房屋的产权过户给申请人。表面上看，该请求并无合同依据，依此作出抗辩即可，但朱树英却未停留于此，而是找出了本案真正的关键点，即合作开发房地产合同的“转性”，并以此为基点确立本案的诉讼策略。具体分析，其缘由首先是，虽然《合作协议》并未约定被申请人负有将房屋产权过户给申请人的义务，但被申请人系提供土地以进行合作开发，并无法完全摆脱变更土地用途及缴纳土地出让金的负担，且由于土地使用权未进行转让，工程施工也是以被申请人的名义进行，以上种种，都会使法律关系纠缠不清，仅以合同无约定作为抗辩，其效果殊难预料。而以《合作协议》转性为土地使用权转让合同为路径，则可使被申请人的抗辩极具说服力，其被仲裁庭完全采信的可能性很高；再者，从合同“转性”出发，可以得出应由申请人补缴土地出让金的必然结论，而以此为据提出的反请求，由于理据扎实，也极有可能被仲裁庭完全或大部分支持，该反请求与前述正面抗辩互相配合，就对申请人形成了极大的诉讼压力，最终使得双方达成了和解。可以看出，合同“转性”是抗辩与反请求的理论基础，也是二者的连接点，朱树英律师正是基于深厚的专业与法律知识功底，结合对诉讼全局的良好掌握，以合同转性为基点确定诉讼策略，从而取得了完满的诉讼结果。

编后

本案是《树英说—办案回眸》房地产案件的重头戏。如果说，在回眸案件的“建设工程篇”中小编用了诸多笔墨来讲述工程签证索赔的复杂多样性；那么，有关于合作开发的问题无疑就是“房地产篇”中的“老大难”，其类型之多变、案情之纠结也足以使代理律师甚至是办案法官抓狂。当然，也有粉丝会说，国有土地使用权转让才是重头戏——土地使用权作为整个房地产项目开发的基点、基本、基础，其疑难危重程度非同一般。我们姑且不论孰轻孰重，试想在一个案件中这两组关系交织在一起，绝对是打造了1+1>2的“史上最烦案”！

连续2个月，小编给大家讲述了这么多合作开发的案件，反复强调项目成败的关键就在于“合作”二字，从不同角度一再阐述当事人订立的协议是以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，合同双方是权利义务的统一体，即共同投资、共享利润、共担风险，不允许任何一方享有不担风险获得利益的特权。

就本案而言，虽说当事双方签订的是《合作协议》，但是在合同约定乃至实际履行中却是挂羊头卖狗肉，对于这类名不副实的合同，当然应该根据其实际履行的条款来做判断，而不能只是拘泥于一个合同的名字。事实上，早在案发之前，司法解释已经明确“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。至于认定是否承担经营风险？如何认定是否承担经营风险？不能停留在字面上，相反是要看合同中当事人权利义务的约定能否体现提供土地方不承担经营风险但却要收取固定利益的实质——而恰恰这顶帽子扣在本案上可谓正正好好。

从合作协议转性为转让合同，在揭示了合同性质已发生根本转变后，朱树英所要做的是探求申请人真实意思或者隐藏行为的方式，再根据合同的权利义务内容予以确认，还原当事人真实意思的表达。此外，在抗辩策略的选择上，朱树英很好地把握了 “不轻易确认合同无效”原则，以维护市场交易秩序的正常进行为前提全盘考虑，围绕“土地使用权转让合同”做足文章。这不仅体现了朱树英的专业水准，也为我国民法理论在实践中的运用推进了重要的一步，对许多尚未明确的合作开发房地产的纠纷的法律适用问题提供了重要依据。

下期预告：

9月19日（星期一）

《树英说—办案回眸》第五十三期

地块毗邻“修女院”的曲直是非

——划清合作开发引发相邻建筑物保护责任的二审改判案

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