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进入管理红利时代，下半场的房地产要拼精细化运营，随着集团管控模式和管理视角的变化，建立自上而下经营评估体系，统一评估标准，是现阶段房企的管理重点。 而房地产经营指标的体系建设成为管理的重要方法之一。 本文针对企业经营管控的目的，深入分析与总结龙湖、绿城、远洋、禹州、万达、中骏等标杆房企经营指标体系的构建逻辑。 一、明确数据统计标准、管控部门、应用范围构建经营指标体系的前提是充分了解企业数据指标的现状，应根据房企自身发展特性，围绕数据采集、 加工、应用等方面，从“数据标准”、“数据管控”、“数据应用”三个角度评价企业数据现状。 1、 数据标准：明确统计方法与计算公式，统一业务口径 数据标准是经营指标体系的基础，数据标准问题也是行业内数据治理常见的通性问题。通常可以从三个方面来评价企业数据标准： （1） 明确统计方法 （2） 明晰计算逻辑 （3） 统一业务定义 2、 数据管控：明确指标数据输出、同步、维护的各环节主责部门 建立经营指标体系需识别出数据标准管控中的各角色及其相关职责。 首先，应明确数据主责部门，梳理出经营指标和衍生指标的数据生产端和消费端，统一指标输出单位和分配单位。 然后，了解数据管控制度是否完善，新增业务需求引起数据新增是否有制度保障，新增数据在各业务部门间流转、同步，确保数据共享不存在壁垒； 最后，明确数据维护流程谁来管、何时管、管什么、怎么管、谁审批。 3、 数据应用：体现线上和线下数据提报的及时性、完整性 经营指标体系的数据应用体现在，提报企业线上和线下经营分析报告数据的及时性及完整性。 企业为满足管理层和业务部门的分析需求，需手工收集、维护、补充数据的工作量、频次和数据范围。 二、流程化建设：筛选 - 规范 - 配置 - 应用 明确指标体系构建的目的是什么。例如绿城的经营指标体系建设出发点是“为实现战略目标，构建为经营分析服务的指标体系，完成信息对称、目标达成。“ 因此，整个指标体系构建核心逻辑可以归结为：围绕着房地产开发价值链条，以价值树分析法为核心手段，识别关键经营指标，并整理指标类别、层级关系，以分析主题的形式展示多角度、多层级的经营分析。 第一步，筛选指标：利用价值树梳理经营分析指标 1. 围绕着企业战略目标，以“可持续价值增长”为起点，从财务和业务两条线对公司运营策略拆解，归集出6类核心价值： （如图1） 2. 探究适合企业自身特点的内在驱动因素，再梳理每一个驱动因素深层次的业务逻辑关系，形成与底层业务逻辑相关联的指标集。 3. 挖掘财务线内在驱动因素通常按传统收入、成本、费用三条主线深入展开指标间的内在数理关系。 4. 利用杜邦分析法将ROE拆解为销售净利率、资产周转率和权益乘数，而销售净利率则可拆解出净利润和收入两个指标，其余指标依此类推。业务线内在驱动因素通常按指标间的因果关系展开。 5. 此外，结合企业日常的报表和报告，提炼整理出经营分析指标，兼顾考虑指标数据可获得性，排除或替换掉部分暂无法供数指标，补全经营指标集。 第二步，规范指标：固化指标体系管理标准 为确保指标体系的一致性、规范性，需从以下四个角度：基础属性、业务属性、管理属性、技术属性建立标准。 1. 基础属性是信息项的唯一识别属性，用于规范化区分各项指标； 2. 业务属性描述业务相关内容，概括信息项所涵盖的业务概念、范围、计算关系等； 3. 管理属性指信息项管理方面的描述，用于明确信息项的管理适用范围，说明管理标准依据； 4. 技术属性描述信息项技术方面内容，说明信息项在系统上的具体来源、数据类型等。（如图2） 第三步，维度配置：为基础指标配置与企业经营相匹配维度 一般情况下，维度可分为业务维度和技术维度区分，业务维度提供分析下钻路径和结构拆解的分析角度， 技术维度提供了定量分析和逻辑分析角度。 经营分析中需二者有机结合，维度选取的越贴近业务，口径越准确， 数据描述就越接近真实的业务情况。（如图3） 第四步，指标应用：根据公司经营重点归集分析主题 在指标分类分层的基础上，根据管理的侧重点组合关联紧密的指标类别，形成分析主题。 经营分析主题与一般的指标罗列堆砌的分析方法相比，其更加贴近业务的实际运行模式，能突出管理重点和导向，通过横向扩展、纵向挖掘，找到合适的分析角度、发现经营指标的关联。 横向上，根据实际的业务条线分类设置分析主题，可根据业务的变化灵活增删、拆并。 纵向上，每个业务主题下设模块化的分析子主题，共性模块可批量复制，个性模块可独立配置，层层下钻关联 至具体指标，同时也使分析主题成为指标关联的重要“纽带”。（如图4）
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