三个千人抢的厦门学区房 终极对比

今个主角：建发·书香府邸、国贸学原、建发文澜和著。你们是不是忘了厦门在降价？销售的吹风中把预算提高了？在担心抢不到房？产品好坏，好判断；今天我们列些更多事实对比：

01前景

马銮湾

1、目前我们看到的马銮湾，只属于残缺型马銮湾，已开发区域不足30%。

【蓝色为已开发区域，灰色为未开发区域，红色三角为地铁口】

2、马銮湾没有内湾，只有环湾，基本上是沿湾地理位置所做的布局，中心岛在最中间位置，乐活岛和集美岛沿两翼布局。从98洽谈和远期规划中，可明显感官马銮湾板块功能定位比较明显，中心岛为商务、商业、公园形成的CBD集群，乐活岛以商业、文化展馆及居住功能为主，集美岛以娱乐、旅游岛为主。

3、东瑶、鼎美、芸尾、后柯等村落拆迁后，马銮湾被工厂、村落切割的格局才会被改变。腹地将出现近10万㎡广阔未开发土地，近2倍于五缘湾的面积。可开发的面积越多，就越能保证政策的重心不会偏移（容易做zeng绩），也意味着更多的配套可能。

4、从地理位置和功能属性长远看：中心岛必然会是湾的中心，但中心岛目前还只是填海去淤后的平地，开发周期遥远。5年时间马銮湾只开发了蓝色部分，而且基本是住宅，这速度太慢了，甚至低于环东海域，但略高于翔安。房子是最好盖的，后续的文体、商业、商务、旅游等产业的开发，只会是更漫长的时间。也许看到真正的马銮湾，周期要15-20年。

5、在马銮湾的版图中，文澜和著属于环湾边缘。既然是边缘，驱动必然靠中心，当中心岛没开发起来前，和著只会是一堆房子里的学区房。芸美、鼎美等村落拆迁后会新盖商品房，但只能改变周边界面，不能改变位置平庸的事实。这个现状至少会保持5年。

【文澜和著实际配套示意图】

6、和著几乎淹没在安置房、保障房之间。撇开一中，位置就是渣。甚至不如保障房离配套近。项目到6号线林埭站地铁口约1公里。（比学原远约100米）；到SM约1.5公里（需要开车）。项目南侧会预留小块绿地规划。

7、周边人气较淡，有部分保障房已经交付，开了些许店面，这是目前唯一的配套；马銮湾医院预计明年开业，传闻将会和厦门第一医院合作；SM广场明年开建，预计2023年建成，但看周边的住宅体量，开业就是开荒，估计会找各式方法拖；地铁6号线预计开通得3年。

8、马銮湾医院、东瑶学校等到项目的路还未通，到处断头路。

9、即便小区域按目前的规划都呈现，也就从没人记得住的荒凉区，变成中等居住区。（低于乐活岛，但好于新阳西）。地铁线没可能在这增加，所以未来只能依赖中心岛能起来（两公里）

南部新城

1、三年前，厦门还没有南部新城。南部新城可以说是翔安发展的修正版，在失败的翔安CBD外，重新划一片土地开始。

2、南部新城的土地开发条件非常好：村少、地平、位置中心，且区域原本多荒地。地理条件决定了开发速度会快于马銮湾。

3、小区域的定位为行政文化+居住区，整体区域无论是纸面上，还是趋势都会成为10年后翔安最合适生活，也是居住密度最高的地方。人工湖建设后+鼓锣公园，区域的生态环境也能大大改观。

【红色为未开发区域，橙色三角为地铁口】

4、南部新城最好的位置应该属于行政中心地铁口旁，双十西侧未招拍地块。排除学区不确定因素，国贸天成的位置接近C位。学原和书香现在售地块都较一般，但站在未来的视角，都属于南部新城的中心区。相对来说，这2项目2-3期的位置会更好。

5、南部新城最大的竞争对手不是集美新城，而是岛内。原因在于，政策重心一旦回归岛内，对于政策获利原本最大的翔安就是重击。打个比方，原本翔安可能获得2000亿的投资，但政策转移后，可能只能拿到1000亿。而且这1000亿还得和机场、会展两个政策重心的板块分。无形之中就减缓了区域的速度。

6、机场难产，让南部新城有点尴尬。地铁都快通了，但机场迟迟未正式开建。有台海原因，有晋江机场航线空域折叠问题。重头戏定不了，整个翔安的定位就会有影响。

【书香、学原实际配套示意图】

7、行政中心板块的图书馆、展览馆等都只是区级小型的，甚至是多功能合一。

8、两项目都是勉强称地铁房，书香700米，学原900米。夏天一走半斤汗。

9、开车转一圈会感觉啥都没，不止是配套荒，还是人荒。人口的导入才是建新城中最难的，区域的投资客占比太大（几乎都是小户型）。估计5年后夜晚亮灯率都会很低。

10、区域下限较高，最差会是一个学校好的地铁居住区；但上限其实不如马銮湾（海沧唯一的选择）。最好也就是10年后复制了一个集美新城。因为翔安上限高的地方，官家的目标从没变过：东坑湾。但和中心岛一样：开发周期可能得拉20年。

两板块现状都很差。政策翔安占优，但需要钱的地方太分散。高度马銮湾好。差别在于一个属于马銮湾边缘区域，一个是南部新城的核心区。综合考虑：学原=书香＞和著。

02学校

1、一中海沧校区的高中部拿在岛内也可排前列，但初中部被形容乡镇中学。

2、马銮西片区明文写上未来会实行多校划片政策，目前区域两所初中：一中和东瑶。一中优先录取东瑶村、芸美村村民。第二批：附近村落、商品房、保障房、安置房业主摇号。摇不上的老实去读东瑶学校。此政策预期会长期执行。

3、一中规划30个班，目前摇号基本能中签。但未来在只有2所初中的情况下，上一中的几率也许就是50%。

【距和著约2公里的村初中：东瑶学校】

4、翔安销售喜欢拿东孚来攻击和著，但其实对和著是好事。和著属于东孚街道，目前板块内的商品房只有海投尚书房及和著。云潮府、海玥和鸣板块虽然想趁一中，但他们属于新阳街道。一是减少了摇号楼盘，二这就是稀缺性。

5、一中生源是真的很差，虽然销售强调三高人才房，但事实啥样大家也门儿清。有买商品房能力的基本不会买保障房，因为缺陷太大。孩子的自学和家庭环境也很重要。房间都多塞不下一张书桌，能给予的支持也是有限。未来村民、安置房、保障房生源将占70%以上。我相信一中，但这路有点难。

6、小学划片暂时还是个迷。距离最近的是村小芸美小学；第二近的是规划中的马銮西二小；再是在建的马銮西小学。以销售的话是未来划片最远的马銮西小学。

7、还是销售的话，说确定一中附小可能会在周边几所学校里选，大概率是他们能读的马銮西小学。先不考虑市直属的可能性有多大，就算真是马銮西小学，那离和著更近的马銮西二小建起来了怎么划？

8、一中没有办过附属小学，即便是市直属，且由一中直管，小学的教师和初中还是有相差。临时组成的教学组，加上注定了保障房为主的生源，短期出成绩就不必报太大期望。但有一点，如果是附小，就可能会有直升的几率。

9、学原和书香实小基本是稳的。国贸天成、天和在新学校没建好前，也几率很大。首创·禧瑞风华就有点一厢情愿了。

10、翔安是岛外学校成绩最差的区域，也是名校扶持力度最大的区域。总计5所市属学校（翔安一中、科技中学、双十中学、实验小学、新翔小学）。区域的底子差，但考虑到老师都是市属分配或本部校区调派，教学质量还是能保证。

11、以一中海沧的政策，未来双十多校划片的几率也很大。好在周边科技中学，外国语附属新翔中学未来都不会差。科技初中在岛内都比较一般，生源在三所学校里最差。如果外国语在新翔中学投入大，也许反倒能凭借生源异军突起。

12、在一中附小市直属，和著也能长期划入的情况下，小学预估还是低于翔安实小，就看能不能直升。初中主要赌双十摇号政策会不会出。如果不摇号，学原、书香就是赢家。如果摇号，和著的概率更高，但没摇中，读村校会哭。

03产品

和著可以打85分，仅次于央著一期和和玺。书香只有60分，学原60分。

【和著沙盘实拍】

看过和著产品的基本清楚差距：

1、和著是三小区中，唯一有真正中庭，且中庭宽度超过70米。能做出很漂亮，也很舒适的空间。

2、即便是洋房，和著的楼间距也宽过于两者。

3、和著一期，好于二期。少了一栋楼，空间感好很多。而且离学校远一些，噪音相对会弱。而学原的三期和书香二期，都比现在在卖的更好。

4、漂亮是可以感知的，而且是交付呈现，园林主要造景和花钱重心也在一期。

【建发·文澜和著园林实拍】

5、6#观景视野最好，但离保障房很近，采光有部分影响。凸起部分为社区服务中心，对6号楼低楼层西边套也会有些影响。

6、架空层规划很漂亮，但只有2栋楼楼下才有。

7、大门设计风格很复古，但标准会低于央著、和玺。

书香产品主要在于园林、大门减配严重，详见评测单篇，再重点说学原。

1、国贸的立面感官一直都比较好，立面撑得住，小区的档次感就能保证。

2、社区太紧凑，舒适性还不如把前面两排洋房变成一排高层。

【国贸学原沙盘实拍】

3、说是洋房，但只是小高层，一样无赠送，低公摊实际也是压缩了入户大堂、电梯位等空间。最终花的总价不比同面积高层少。舒适性没有更好，比起前排看马路和高楼层无遮挡，其实还吃亏了。如果低公摊花的钱没有更少，为什么要买低公摊？

4、都说学原的小区更大，但不能光看大，楼栋间距非常窄，洋房不到30米，高层不到40米。注意看的话，会发现不论是学原一期还是二期，基本上只有在高层的局部区域才做了儿童游乐的园林景观，楼中间的位置基本是铺地砖。也就是说，其实园林只有局部一点，且标准不高。考虑到空间感，实际呈现，可能也就稍微好过于书香。

5、如果预算不高，买低楼层，可以考虑靠马路一排。虽然吃灰，但采光可能会更好。其余楼栋低楼层+不通透，采光都会很差。

6、书香减配后的大门，也比学原更高级点。

7、一梯三户，小户型多，出租房多，转手率和出租率极高，一定会很杂，居住品质感差。邻居素质预期不高，且由于户内面积小，未来多少会发生公共面积占用且难管的现象。

8、售楼处的书屋交付移到架空层后，多半会成为花架子。

9、以万贸物业的服务水平，加上地块小，超4元/㎡的物业费，是不是贵的有点离谱了？

如果说书香还比较像刚需盘，学原基本就是投资盘了。即便是你想好好住，在转手率这么高的楼盘里，你又能坚持多久？都是为了买学位，买大户型会很难抛。

04精装

这点和著稍微优于书香，国贸学原的话…….差距还是有点大。

和著的精装耍了个心眼，洋房的标准会比高层更高点。多了衣柜间、储物墙、阳台洗衣池（只记得这些）。高层和书香的差别在于电视背景墙不同（按岩板面积，书香更贵点），洗碗机不同（和著的柜式更贵）。和著主卧有做了背景墙（书香只做了局部收纳空间）。

【文澜和著电视背景：左侧岩板，右侧木纹隐形门】

整体而言，建发的精装标准很高。岛外能稍微接近的也就中海杏林鹭湾。像洗碗机、隐形门、鞋柜除臭机、卧室背景墙、淋浴门等在非豪宅中较难出现。

相比之下，学原只能说中规中矩，比同安璟原要好些，但比不上鹭原。让我能记住的只有客厅空调、卫浴玻璃的智能除雾。厨房摆了个洗碗机，但实际配消毒柜。客厅竟然全部用的同一色瓷砖（以前天系用拼接显高档）。主卧都没配衣柜，入户好像没配玄关柜（不知记错没）。4万多的价格，这诚意真没诚意。

05户型

三盘中户型最好的是国贸的107㎡及和著98、115㎡洋房。我们只挑部分热点户型来说。

【学原45㎡1房】

优点：在只能做开间的空间，做了个独立的卧室、厨房、客厅。

缺点：只合适出租，没有餐厅，客厅很窄也很短，加起来只有12.6㎡。别的缺点可以忽略。

【学原60㎡2房】

优点：这么小空间做2房，格局还清晰。

缺点：除了窄一点，采光差点，小房间进深只有2.3米，别的蛮好的。

【学原98㎡3房】

优点：南北通透，两卫，房间同比书香96㎡更大点。

缺点：学原中最差户型，客餐厅相连但深度不够，通透但通风效果不好。主卧转身间两个卫生间门。

【书香78㎡/和著81㎡ 尺寸不同，格局一样】

优点：小面积做了三房，除卫生间都朝南，还是全明。

缺点：主卧只约9㎡，客厅面宽只3米出头，厨房和小房间采光会很差，不通透。

【和著90㎡边套三房】

优点：三面采光，功能格局清晰，90㎡做了边套还是两卫。

缺点：客厅窄，餐厅更窄，非常紧凑，略差于91㎡通透户型（也是书香96㎡）。

【和著115㎡洋房四房】

优点：不大的面积里做出了大平层感官。一梯两户，4房+鞋帽间，长玻璃观景阳台。

缺点：两个次卧去卫生间半夜较远，也容易有干扰。餐厅部分拥挤，入户次卧较小。

户型注意事项：

学原45㎡/60㎡可以盲买，98㎡户型不如书香96平㎡，107㎡户型合适自住，138㎡户型将来会很难出手。

书香户型较一般，96㎡户型稍好，但面宽和尺寸太窄。对比之下，和著同户型少了35万总价。

和著户型种类太多，如果按边套小三房性价比最高。洋房整体户型不错，有个114㎡的西边套会西晒严重，格局也一般，需谨慎购买。

06钱

三个楼盘都要捆绑车位，和著高层约3.65-3.7万/㎡，洋房约3.95-4万/㎡；书香府邸预估3.85万/㎡，但销售吹风要上4万；学原小面积洋房预估4.2-4.5万/㎡。

学原的小面积洋房在这个总价段可竞争的很少。考虑到学校占了大部分钱。有溢价也能下手。但需要注意的是：

1、如果车位价格超过25万，不建议购买车位；买车位人的过多，小区都是住几年就卖房，而且多投资客，到时你卖给谁？半价都难卖。

2、学原卖二手房的时候评估及会和高层差不多，也就意味着，买二手洋房的首付要更多。但买一手时多花了4000元/㎡。你确定卖二手也能多卖这个数么？小面积还能忍忍，大面积洋房到时会很尴尬。

区域升值上，和著预计会低于书香和学原。但些点不能忽略：

1、南部新城会是抛盘量最大的区域，而且都是小面积，在你卖房时不断有限价新楼盘出售，而且同时间会有大量二手房一起上市。很多人喜欢拿新华城来对比。但新华城有多少套？这块区域的小户型就是天量。多了就没那么贵，而且还会挤压大户型的市场。

2、和著的入手成本也会更低，户型相对更好，产品的居住舒适度高很多。现今差价2000元/㎡，未来升值差多少难说。但在9年时间（小学+初中）里，一家人的居住感受更好。这种感受是否有金钱衡量。

3、和著周边都是一圈保障房，未来可开发商的商品房土地也少。想读一中的，不可能去买保障房。稀缺才能有价格。和著高出一截的产品+商品房少，就是价格的底。升值性未必更低，还好卖。

4、如果单纯投资，买书香和学原小面积，不用考虑品质差异。因为都只是出租和未来卖。学原45㎡和60㎡绝对好卖。书香78㎡也是，96㎡也好，但88㎡会很尴尬。学原98㎡及以上更尴尬。

5、自己住，78㎡选书香，更大面积我偏爱和著。但要买边套。很简单，书香88㎡中间套跟和著91㎡边套总价一样。96㎡三房跟和著103㎡四房总价一样。除了户型更舒适，更因为这才算真建发的产品。

6、如果预算高，其实可以等等书香二期，即便园林品质还是不高，起码更大，地段更好。

7、不推荐的：学原98/138㎡、书香88㎡、和著81/89/114㎡。

8、请用平常心对待，房子卖不完，即便是学区房。后面总会有更好的。

结束