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答：1、小区交付使用已经近14年，许多公共设施由于时间问题和保养问题已经老化，全面出现问题，维修和更新费用较大。 2、出入口多（目前3个门，再开北门就4个门了）的特殊性导致物业管理成本高。 3、总建筑面积只有9万多点平方，管理费总额并不大。按照目前的管理费价格，选聘大品牌物业公司接受不了这个价格，选聘小品牌物业公司又会出现管理不善、诸多不确定性的窘境。 二、什么是自管？自管要在哪些方面改变小区的现状？ 答：自管≠无人管自管≠各自管各自，自管是小区业主委员会是业主自行管理的实施主体，业主委员会主任为业主自行管理负责人，成立业主委员会管辖下的“新塘镇汇美体育花园物业服务中心”为全体业主提供物业服务。 自管在客服方面要建立与业主一对一的联系，客服和工程人员会值班到晚上11：00，让业主在晚上的问题高峰期能找到服务人员，提高服务质量，紧密联系物业服中心与业主之间的关系，做业主的贴心人，改变目前物业公司与业主之间的紧张关系；通过业主集资或维修基金方式解决水管、水泵、电梯等公共设备的问题。改善小区绿化及中心鱼池，逐步恢复小区原有的面貌。 三、自管与选聘物业公司区别在哪里？ 答：自管与物业公司管理的相同点是：都是外聘专业人员为小区提供物业服务；不同点是：物业公司作为承包商需要实现利润最大化与业主要求高质量服务永远是一对矛盾体，财务不公开，虽是雇佣关系，但双方力量不对称，服务质量很难监管；自管全体业主是所有者也是决策者，执行者是业委会，财务状况全程公开，全体业主享受自管带来的收益，承担自管的风险，可以实现一分价格一分服务。 四、自管优势在哪？ 答：自管解决了业主高服务需要与物业公司利润最大化这个对立矛盾体，自管的物业服务中心是全体业主的服务中心，服务中心和业主是一家人，按业主意愿和管理费成本提供相应基础服务和更加人性化服务，对业主投诉较多服务意识不强的职员实行淘汰；财务公开让业主知道所交管理费都用在什么地方，解决了信任问题，做到取之于业主用之于业主。 五、自管劣势在哪？ 答：自管由于在本区域是首创，起步时可能出现经验不足的情况，需要业主的包容和支持，争取在3到6个月达到业主满意的效果；物业服务中心所有者是全体业主，非业委会所有，首期启动资金和后续运营资金都靠业主提前或按时交纳管理费来维持运作，抗风险能力较差，所以自管必须建立在绝大多数业主支持的前提下进行，超过15%的业主不按时交纳管理费，自管的物业服务中心将难以为继。 六、自管需要紧急解决的问题有哪些？ 答：1、小区内陆下水管及消防水管漏水问题，从去年10月向新何水厂报装独立水表后宏晨物业说每月仍近万吨的水亏空，不解决这个问题小区生活成本太高，浪费太大； 2、一期、二期的加压水泵每日都是摇摇欲坠，必须尽快解决； 3、7-9栋公摊电费奇高的原因要尽快查清，减少业主损失； 4、长期以来电梯故障频发，必须加大维修力度，保证业主出行安全、顺畅。 这些方面都需要大量资金，需要业委会主导，全体业主参与，共同群策群力解决这些难题。 七、本次自管方案表决不通过，小区后续如何发展？ 答：本次业主大会就自管方案进表决，如果业主大会通过，业委会将进行为其两年多的自管，如自管方案业主大会没有通过，那将由现在的物业继续进行物业管理，如果现物业不愿继续管理要强行退出，将实施紧急程序，由镇政府指定一家愿意来本小区管理的物业公司实施紧急托管，直到业主大会成功重新选聘出新的物业服务企业。 来源：汇美体育花园业委会 |
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