根据全国百城房价数据,今年以来,在四大一线城市中,广州成为了妥妥的领涨者。 尤其是下半年以来,楼市更是涨声一片。 值得关注的是,在这一波行情中,市中心多个板块涨势凶猛。 来自克而瑞的数据显示,今年1月至11月,广州市区8个重点板块,楼价出现了普涨,其中东部自然是明星,老黄埔的涨幅达到60%,网签均价突破4.5万/平。 而海珠的南洲,荔湾的老西关、老芳村,及白云的太和,涨幅亦达到20-40%;此外,荔湾的广钢新城、白云的白云大道、同德围,价格也都有一定提升。
| 数据来源:克而瑞(11月数据截止至11.15) 01. 市区普涨之下,哪里才是外溢的出口? 那么,对于众多的买家而言,想要寻找外溢的出口,抢占下一个爆发的机遇,该如何做呢? 一方面,要衡量自己的实力,不要过分透支去追涨; 另一方面,则是要看到板块轮动的趋势,寻找与珠江新城距离更近,且具有高成长性的板块。 | 璀璨的珠江新城 摄影:广州房产 企鹅 当然,要满足这两点,其实也并不容易。 我们以珠江新城40分钟通勤圈为例,具体来看看: 在这个范围内,市区板块,单价没有5万+,根本拿不到入场券;其中价格最低的老黄埔,9-10月份的时候,单价4万多仍有上车的机会,但经过一轮暴涨后,当下的新盘加推,均价基本都已涨到5万/㎡。 至于外围区域,番禺的华南板块,价格已高达4.5-5.3万/㎡,黄埔的科学城,均价也已达3.8万+/㎡,甚至最贵的项目,售价更超过5万+/㎡。 不过值得庆幸的是,就在本月月初,随着花莞高速增城段(太成至金盆立交)的通车,珠江新城40分钟通勤圈内,终于有了真正的洼地。 这便是唯一单价在2万/㎡以内,且不限购的永宁板块。 02. 交通破局!40分钟,永宁⇋珠江新城 诚然,这条高速的开通,对于永宁板块而言,是具有颠覆性意义的。 根据百度地图显示,从永宁到珠江新城,经花莞高速-广河高速-华南快速,全程只有3个红绿灯,用时只需短短的40分钟。 可以毫不夸张地说,随着花莞高速打通最后节点,永宁板块,彻底纳入了广州CBD的生活圈。 | 花莞高速示意图(来源:广州交投集团) 不仅如此,随着更多交通利好的释放,永宁板块未来仍有可见的增量亟待爆发。 其一,经过板块的增天高速,年内将正式动工,预计2022年建成。 其二,连接白云机场、新塘TOD、广州北站的新白广城际,也将在板块内设有站点。 从这里出发,约15分钟可直通白云机场,同时还可连通穗莞深、广佛环线等,畅达深圳、东莞、佛山等湾区城市。 值得一提的是,新白广城际还将在地铁21号线镇龙站、13号线新塘站,实行“站内换乘”,也就是说,未来无需出站换乘,即可实现与地铁的接驳。 在三条黄金通道的加持下,永宁板块的价值有多高,不言而喻。 而嗅觉敏锐的开发商,自然也早早跑马圈地。 据不完全统计,板块周边目前已聚集了十余家房企,其中地价峰值更已达到12323元/㎡。 不难预料,未来随着高价地的释放,板块洼地被填平,也只剩下时间的问题。 | 图源:广州房产@伟鹏 03. 三大黄金通道+10年配套沉淀,永宁仅此一家 既然如此,亟待爆发的永宁板块,哪里才是不容错过的选择呢? 答案毫无疑问,就是占据最优地段,同时手握三条黄金通道的金地香山湖。 这是一个天生站在风口的项目。 金地香山湖,出门就是花莞高速入口,从这里出发,最快约37分钟,就可抵达珠江新城的马会家居。 即便是上班高峰期,时间也可以控制到40来分钟。 | 图源:百度地图 另外,项目门口还有增天高速(规划中),及新白广城际荔湖城站(在建),手握着永宁增量的两大要素。 未来,经由增天高速,可以实现半小时直达天河,而经由荔湖城站,则可1站接驳镇龙TOD,无需出站即可换乘地铁21号线,三站直达天河。 这般优秀的交通布局,纵观整个永宁板块,也很难找到第二家。 | 金地香山湖实景图 | 金地香山湖实景图 | 香山里·商业小镇效果图 | 香山湖学校效果图 04. 梦幻产品力,单价1.45万/平起 有这样的湖山,超级大城配套,以及四通八达的交通,金地香山湖本是一个躺赢的项目。 | 金地香山湖样板房实景图 首先来看约99㎡的三房两厅两卫,其采用经典的竖厅设计,三面宽朝南,比较特别的是入户玄关柜设计,大幅增加实用面积,并能打造个性空间。 同时,即便是小户型,主卧也配置有独属的衣帽间,女主人会疯狂爱上这里。其实,三个房间都有足够大的衣柜,憋屈的生活,绝不是金地想要的。 再来看约120㎡的四房两厅两卫,当你走进这个房间时,便会被极致面宽所吸引,其采用横厅设计,阔景的阳台不仅是观光台,更保证了南北通透。 当夏日穿堂风徐徐袭来时,你就知道设计师有多贴心。 而能南北对流的,除了客厅还有主卧,通过全景飘窗,把空间延展和景观视野最大化,万亩湖山的秀色,自然要无遮挡入屋。 | 金地香山湖建面约120㎡四房 最后来看看约140㎡大四房。首先其在面积段上,巧妙避开了豪宅线,让买家能省下一大笔税费。 接着,整个户型给人的感觉就是大气,居住的尊贵感一览无遗。 比如主卧带独立衣帽间,而且还是男女主人分开;比如客餐厅连接霸气阳台,湖山大境,尽收眼底。 还比如,此户型只要安装一道移动门,就能改造成双主卧;还有主浴采用双台盆,这是顶豪才有的设计。 | 金地香山湖建面约140㎡大四房 相比起知识城、新塘等板块的热门项目,其与CBD的通勤时间更短,即便与科学城相比,也相差不大。 但售价却有着天壤之别,仅相当于2/3新塘、知识城的价格,甚至和科学城的价差,更达到2万/平。
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