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剥开洋葱的第三层，1万7的中山临深盘到底长什么样?1万7的临深盘扎堆在国父故居纪念馆片区，有锦绣海湾城、碧桂园保利天启、卓越海畔山、朗诗德洲尚郡等十几个盘互掐，均价14000-18000，别墅卖到了30000。绝大部分被中介忽悠去中山临深看房的都是这几个盘，深中通道，20分钟，直抵宝安，价差6倍，能控制住当场不刷卡的我佩服他的定力。首先弄清楚一点，为什么所谓的临深盘不建在离深中通道最近的南朗中心片区，反而扎堆在离通道20公里远的国父故居纪念馆片区。道理说穿了很简单，只有这里还有大片的土地，而且都是填海而来的净地，其他片区或者是山，或者开发殆尽了。说起填海，中山也是一把好手，从1996年就开始填海造陆，不仅南朗镇的东部，连马鞍岛大部分都是填出来的。如果不是2018年国家紧急叫停，中山还准备近几年再填出1000公顷。说起中山临深盘，十个中介有九个会拉你去锦绣海湾城，因为这个盘实在是太大太大了，总占地面积9800亩，折合652万平方米，规划户数近20000户，分18期开发，目前开发到第11期，比起周边其他楼盘，锦绣海湾城就是一个巨无霸的存在。开发商敏捷地产1994年就拿到了这块地，可以想象地价和白捡差不多。锦绣海湾城一期2007年开盘，到现在也开发了13年，本来开发商囤着地慢慢开发慢慢卖，反正卖多卖少都不亏，没想到天降鸿运，深中通道从天而降，这个片区一下变成了临深的网红，均价直接干到了17000。锦绣海湾城是国内很多郊区概念盘的缩影，靠一张大饼可劲建可劲卖，而且都成功卖出去了。这样的楼盘一批又一批地售磬，缘于近几年楼市投资火热的大环境，也缘于韭菜一茬又一茬长的又快又茂盛。说到底这一轮的周期还是太短，不过三五年，新鲜长成的投资客还没有经历过长周期的吊打，没有体验过房子10-20年租不出也卖不出的酸爽，总认为自己在做价值投资，学习罗胖和时间做朋友。剥开洋葱第四层，看一看这个临深片区的土地供应情况。放眼望去，全是规整好的地块，巨盘锦绣海湾城只是一个小小的起步实验区。单海湾城还要至少十年才能开发完，还有至少二三十倍海湾城的地块等待被拍出，继续建造出无数的房子，房子……附赠，这个区域缺少配套，没有产业，还无法和深圳实现通勤。有时我会想，过往轰轰烈烈的五年，中国到底卖出了多少纯靠概念堆砌的房子?不敢想不敢算，十年之后，二十年之后，这些大规模量产的房子恐怕仍在迎风流泪吧。当然，中山也有真正的临深盘，中山最高光的片区——马鞍岛来了。 马鞍岛，守着深中通道的入口，不堵车的情况下确实可以半个小时抵达宝安，再到前海后海CBD，预计60-70分钟，勉强算1小时通勤圈。马鞍岛现在均价3万+，岛上惟一在售的楼盘——万科中天西湾汇，均价33000，据说卖的很火。除了西湾汇，保利天汇也启动了认筹，营销中心人山人海。除了西湾汇和保利天汇，招商瑧湾府，恒大悦珑湾，雅居乐北塔综合体项目都在紧急施工建设，不难看出，马鞍岛的卖房之路已经开始了。高大上的规划加3万+的价格，真临深的马鞍岛貌似真的可以买。中山的主要产业是电子、小家电、制衣制鞋、养殖和五金加工，最重要的火炬开发区主要产业是电子、光学和玩具。从产业就能看出，中山已深陷中低端产业的泥潭，高端产业早被周边强市瓜分完毕，深圳的前海自贸区、广州的南沙自贸区、珠海的横琴、中山的松山湖环伺大湾区，还在争抢剩下不多的总部和高端产业，哪里轮得到中山的马鞍岛，估计连口汤都喝不到。不出意外，马鞍岛的定位就是卖房子，专蹭深中通道的概念卖房子。马鞍岛面积230平方公里，大部分填海而来，最不缺的就是土地，到处都是大片大片的荒地。现在在售和在建的五个盘，对马鞍岛来说连开胃菜都算不上。未来会建多少房子?想建多少建多少，只取决于政府卖地的速度。3万+的马鞍岛对标深圳宝安确实不高，但对标1个多小时的通勤时间呢?对标80起的过桥费呢?对标未来漫山漫野的竞争新盘呢?在中山，我仿佛看到了第二个惠州，还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。大片的土地，临深的噱头，一茬又一茬待建的房子。区别是惠州的房子已经批发差不多了，中山的刚支好摊子开始叫卖：“客官，我们有20分钟直抵宝安的深中通道，有前景无限的未来科技岛，价格有33000，有17000，丰俭由人，请问您选哪一款?”后记：最后的投资小彩蛋，如果仍然想在中山临深买房，有一个片区可以考虑。南朗中心片区，距马鞍岛7公里，紧临翠亨快线，有为数不多的几个新盘在售，包括佳兆业上品雅园，锦盛恒富祥，文信朗庭，均价15000，比起17000的锦绣和33000的西湾汇，明显靠谱很多。米宅珠三角 收获知识 增长财富
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