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长三角、珠三角和京津唐是目前大陆经济增长的三大“火车头”。在古代，长三角地区（属于江南区域）就已经是中国的“经济重镇”，改革开放以来，特别是就近十年的发展走势而言，说长三角是中国经济的“第一增长极”也毫不过分。 那么，究竟是什么决定了上海、杭州、南京、苏州和宁波等长三角五大城市的人口吸引力，进而间接影响上述城市的房价呢？笔者最近在阅读任泽平所著的《房地产周期》一书，任泽平认为，从长期来看，决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距。在完全的市场竞争和个体同质条件下，一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该地区人口收入与其他地区持平。 这种区域收入差距可简单地用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。当该比值趋近于0时，表示该区域人均收入远低于全国人均收入，人口很可能呈现净迁出状态；当该比值趋等于1时，表示该区域人均收入等于全国人均收入，人口净迁入规模很可能接近于0；当该比值远大于1时，表示该区域人均收入远高于全国平均水平，人口很可能呈现净迁入状态。 任泽平提及了“经济人口比值”这个概念，所以笔者尝试着基于经济人口比值的视角，对长三角五大城市目前房价排名进行分析。 第一，科普一下“经济人口比值”概念，其公式为：区域经济份额/区域人口份额。即某个区域的经济份额占全国经济份额的比重/某个区域的人口份额占全国人口份额的比重。由于苏州市县域经济过于强大，一定程度让广大吃瓜群众形成了苏州GDP等同于苏州主城区GDP的“错觉”，故本文的经济指标由GDP、个税收入、财政收入等三个指标平均加权而成，尽量客观地反映各个城市真实的经济实力。 第二，让我们来看下2017年长三角五大城市的GDP、个税收入、财政收入等三个经济指标占全国的比重。 经过加权平均之后的经济指标数据，见下表。 第三，让我们来看下2017年长三角五大城市的常驻人口数量占全国的比重。 第四，根据上述数据计算出经济人口比值（区域经济份额/区域人口份额）具体数据，见下表。 第五，根据经济人口比值数据，我们可以得出长三角城市人口吸引力排名分别是：上海、杭州、苏州、南京、宁波。那么，上述五城目前的房价排名是否与人口吸引力吻合呢？请看2018年4月的房价数据表： 通过上表，我们可知一个城市的人口吸引力强弱不能够完全体现到该城市的房价上面。苏州虽然人口吸引力在长三角五城中排名第二，但是其非省会城市（非计划单列市）的城市地位，决定了其无法像杭州和南京等省会城市一样富集大量的医疗、高校、博物馆等公共资源，而公共产品的供给不足一定程度上阻碍苏州房价的进一步攀升。 通过上文长篇累牍的“分析”，我们可以看到高收入就业机会（经济人口比值）很大程度上影响着人口流向。但是一个城市的房价究竟能够达到什么样的高度还是由不同因素综合作用决定的。 最后，笔者有一点点缺乏数据支撑的“浅见”，上海贵为魔都，与北京齐名，是大陆目前唯二的国际化大都市，未来依然会是牢牢占据长三角地区房价头把交椅的城市。而杭州目前势头正盛，未来10-15年是奔着和广州、深圳比肩的发展目标去的，待到杭州市区、城际轨道交通网形成以后，城市骨架完全打开之时，杭州房价达到魔都房价七八成的高度可能会实现。南京，顶着六朝古都的头衔，由于其较早开展地铁建设，城市扩张红利已经提前透支，加之产业升级乏力，未来房价估计和成都半斤八两。至于，苏州和宁波，都是非国内综合实力排名前十的“准一线城市”，未来房价上涨空间着实有限。以上，纯属笔者的一家之言，各位轻拍。 |
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