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30年房贷,怎么还完最划算?退休柜员教你3种方法能省20%利息!

2020-12-18  bdpqlxz

每一个房奴的心里都有一个梦想:“早点让我还完房贷吧”,但是越早还完房贷就能轻松了吗?

全国进入“万元时代”已经是不争的事实,高房价之下无论是购买新房还是二手房,绝大部分人都会在开发商或者中介指定、介绍的银行办理贷款买房,直到签合同时,还陷在选择等额本息还是等额本金,以及贷款年限选多久才最合适的纠结中,最后合同一签,脑子里唯一记住的就是每月的月供是多少,对于其他问题一无所知。

其实在还贷的过程中,借款者除了提前还贷还有很多方法可以节省房贷利息的,只是很多人都不知道罢了,今天各位就能听到一位退休柜员关于“30年房贷,怎么还才最划算”的经验之谈了。

1.缩短还款年限

因为现在买房压力太大,很多人都会选择很长的贷款年限,看上去月供少了,但是利息增加了不少,所以这一种适合比较有野心和上进心的家庭,要相信自己的能力,未来工资会越来越高,月供就会越来越轻松,如果最开始选了缩短呢还款期限、可以节省一笔大利息呢。

举个例子:

贷款期限30年、贷款100万、利率4.9%的房贷,在还贷满两年之后准备提前还10万元贷款。

如果选择“减少月供、还款周期不变”的方式,月供额由原来5307元减少到4758元,节省利息约8.3万元,

如果选择“缩短还款期限、月供不变”的方式,月还款额还是5307元,但还款周期减少4.3年,利息就会节省了24.1万元

两种方式相比,缩短还款周期的方式能够多省下15.8万元的利息。

2.“半月还”的还款方式

顾名思义就是半个月还一次房贷,每次的还款额为月供的一半。由于还款方式的改变,还款周期变短,借款人的还款利息也会大幅减少,不过这种办法只适合资金比较充裕的购房者,如果是简单的月薪族就算啦。

举个例子:

贷款期限30年、贷款额100万、贷款利率6.11%的房贷,如果用半月还,那么还款周期就缩短了5.3年。30年月供的利息总额约为118.1万元,而采取半月还的利息总额约为95万元,省了20%的利息,大约是23万元。

3.“转按揭”还贷

这种情况适合办理贷款时,因为各种硬性条件而选择了高利率银行的家庭,这一类人可以注意其他银行的利率变动,如果有合适的可以选择转按揭,办理成本会远远低于两者的“利率差”。

举个例子:

买房时在开发商指定的A银行办理了100万的房贷,利率5%,3年后买房人得知B银行利率只要4.5%,而转按揭的各种办理费用只要贷款总额的2%左右,虽然是一次性收取,但是在AB银行的还贷利率差在11万左右,扣取手续费还能剩下9万。

以上三种方法只适用于贷款是固定利率的购房者们,今年转化LPR的时间只剩最后十几天,如果已经转化LPR的购房者,只能跟着每个月20号的LPR走,暂时没有办法转换,不过小编认为2020年12月20日公布的LPR大概率还是保持不变:

1年期 3.85%

5年期以上 4.65%

因为LPR报价需要参照MLF利率,而当前MLF利率调整的可能性微乎其微,所以年内LPR调降空间已经很小,预计12月份仍将保持不变,而12月份的LPR就代表了2021年你的房贷月供。

今年已经转化LPR的购房者可以参考一下案例,算一下明年自己的月供:

小王在2016年买了一套房子,按揭合同期限是30年,基准上浮20%,所以实际利率为:4.9%×(1+20%)=5.88%。

如果转换为LPR,重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日。那么,加点幅度为108个基点(5.88%-4.8%=1.08%,4.8%是2019年12月份的5年期LPR报价)。

转换成功后,在剩下26年的时间内,小王的利率就只跟随每月20号LPR的报价变化而变化。

假如,今年年底,5年期的LPR利率为4.65%,那么明年1月1日重定价后,小王的房贷执行利率就是:4.65%+1.08%=5.73%。

综上所述,各位购房者可以对照算一下自己明年的房贷利率和月供,祝各位早日摆脱“房奴”之称!

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