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如果你买房是为了自住，房价的涨跌虽然与人没有太大的关系但却是与你的名义资产多少有关；如果你买房并没有那么刚需或者虽然刚需但由于各种原因要出手，房价的涨跌就与有非常大的关系了。但是如果你真的要卖房，与涉及到能否及时卖掉出手的难题。 今年9月10日，一则天津房价下跌的消息刷屏，惊心动魄的天津房价：1平米降5000元、两周降价72万，两周跌回4年前。另有报道说，相比2018年时的最高点，天津房价普遍跌幅在30%以上，一套房子跌幅百万都很正常，可谓是惊心动魄。 最新报道，天津新房库存去化周期长达28.2个月，远远高于城市合理去化周期的12-18个月，被称为住房卖不动的天津。据中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告（2020）--城市房价预警与房企品牌价值测度》报告，截至2020年10月，天津房价相较于2017年3月的历史最高点，跌幅已经高达21.8%。 另据报道，如今天津业主挂牌降价十来万、二十万的情况并不罕见。有的业主在天津南开区的一套230平的改善大四房，开始挂牌750万元后一路降价，前前后后降价17次降价幅度达130万元，如今已经到620万元依然未能卖出去。 为什么天津的房价特别二手住房的房价出现如此的情况呢？给我们的三大启示是什么呢？ 第一大启示，一个城市的房价水平和住房的投资价值，与这个城市的经济发展水平息息相关。住房投资要考虑的是城市经济发展这个大因素 过去人们经常听到一些人对购房的三大重要因素：地段、地段还是地段。与地段同样的重要的三大因素是：城市、城市还是城市。 虽然说我国整体房价并没有出现下跌的趋势，恰恰相反，在大多数城市仍然在房价上涨通道之下，更重要的是，全国房价进入万元时代，说明我国的房价整体上仍然处于上涨的态势。但并不代表在个别城市、个别城市的个别地段不会出现房价的下跌态势。 今年以来，关于3万元在鹤岗买房、7万元在云南个旧买房，以及辽宁阜新再现2万一套房，一次又一次刷屏并引发大众的惊讶。而可惜的是，天津也出现在处于那个房价下跌的城市之列。 国家统计局公布的70城房价数据显示，2020年1～11月中，天津新房数据仅，7个月维持了涨幅均不超过1%的微涨，另外4个月环比价格下降。从二手房数据来看，天津二手房成交价尽管降幅不大，但同比连续11月轻微下降，环比仅1个月维持了原价，其余都在下跌。 天津房价的下跌态势与天津的经济环境和经济地位是相称的。最近，南北经济差距被夸大的结论再一次引发热议。事情的起因是2020年第三季度的中国城市经济问题排名，根据综合数据看，今年第三季度中国经济总量前十大经济总量城市中，北京成为唯一留在前十榜单里的北方的城市，北方重镇、曾经的三大直辖市之一的天津第一次掉出前十位，排名第11。说明天津的经济竞争力和发展能力在相对减弱。 从经济总量增长情况看，从天津2005年至2015年近10年间的GDP总量和增长速度来看，2015年天津GDP总量为16538.19，同比增长9.3%。无论是经济总量和经济增长速度都无法与北京相比。2019年天津地区生产总值增长4.8%，比北京低1.4个百分点。2019年天津全市生产总值（GDP）只有14104.28亿元，还不到北京的一半。 在这种经济增长能力和经济总量情况看，天津的住房价格并不具有经济发展的支撑。出现下跌的态势也许正是经济活力的反映。 第二大启示，城市人口的流入和流出既是城市活力和吸引力的重要反映，同时也是城市住房价格的重要反映 12月份的年关之际，关于四大城市推出“史上最宽松”落户的信息不知道是应该让人振奋还是让人惊讶！福州落户“零门槛”，广州、青岛两大城市大专学历即可落户，从而再一次刷新了人们对户籍制度的认知底层思考。 之所以近几年来各地频繁出台落户新政，从根本上仍然是城市人才战略的延续，而且从二线城市向省会城市和一线城市渗透。而城市人才争夺的焦点仍然是大学生毕业生，那些大学毕业生们代表着最有活力的人才，更是未来在更高技术含量的人才。一些城市的零门槛政策，则不仅仅体现在各大城市对人才的渴求，而是各大城市对人口的进一步渴求。 根据世界货币基金组织的预测，认为中国南北经济差距将有进一步拉大的趋势，2020年南方地区的经济总量已经占到经济总量的65%，北方地区已经下降到35%；预计到2025年，南方地区的GDP约占全75%，南北经济差距将进一步拉大。南北经济差距的拉大，既是人口流入流出的原因，更是人口流入流出的结果。城市人口的流入和流出，除了城市人才竞争和人口红利经济之外，更重要的可能还涉及到城市房价的未来。 支撑住房价格的人口流入情况看，毕竟人口流出是房价下跌的主要原因，全国已经有12个城市的住房价格一套在10万元以内，2万元一套住房、7万元一套住房经常出现在各种新闻里。 从天津的常住人口看，天津的常住人口增量从2011年的56.7万人下降到2016年的2.4万人，2019年常住人口只增加2.23万；截至2019年末，天津市全市常住人口1561.83万人，比上年末增加2.23万人。其中，外来人口499.01万人，占全市常住人口的32.0%，年末全市户籍人口1108.18万人。 根据最新的统计数据，已经有8个省会城市人口突破1000万人，具体是： 成都1658.1万、广州1530.59万、武汉1121.2万、石家庄1103.12万、哈尔滨1076.3万、杭州1036万、郑州1035.2万、西安1020.35万。而天津的人口已经与这8个省会城市相差无几。 缺乏人口的流入自然就缺乏住房的接手盘，自然会导致二手住房的下降。天津新房价格开始普遍下跌，二手房业主就不得不调低价格，而那些改善型的大户型住房购房者更将加剧观望情绪积聚。这就是天津房价下跌的现实。 第三大启示，天津二手住房价格下跌且难以出手的现状告诉我们，投资购买住房要看城市住房去库存压力的能力 曾经我们经常看到一些北京人在山东购买海景房，后来想降价出手却找不到买主；也看到那个在3万元在鹤岗买房的小伙子，卖掉时只能以2.2万元出手。原因固然是因为人口流入性差，缺乏购买活力。同时更重要的是说明城市住房库存压力的加大。 有数据表明，在人口差不多的两个城市深圳市和天津市相比较，2016年天津市新增住宅供应量23万套，深圳市从2016年至2018年新增住宅供应量分别为4.04万套、 2.58万套和2.94万套，三年累计增加住房9.56万套，天津2016年一年的住宅供应量就相当于深圳3年供应量的2.4倍。可见，天津的住房市场供给过大应该成为房价下跌的重要原因。 今年9月，某研究院对全国30个重点城市商品房市场的监控数据显示，天津商品住宅库存面积达到3632万平方米，即使将北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市包括在内，天津的住房库存量仍然是最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。 大量的二手住房上市增大了住房库存的压力，但同时需求没有增长甚至还可能下降，导致天津住房出现供求剪刀差。数据显示，天津目前在售二手房量超过14万套，而目前天津二手房市场日成交量仅百套左右，即使现在已经挂牌的二手住房按照目前的成交进度也需要3.8年才能消化，这还不包括那些即将源源不断挂牌出售的住房，导致二手住房市场明显处于供过于求的状态，。 住房价格下跌似乎已经不是天津有房人遇到的真正问题，而卖房至少要等两年，才是卖房人真正的问题所在。天津二手房市场陷入的降价无市困局将给我们更多的关注和启示。（麒鉴）图片来自网络
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