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，具体位置为X栋第X层X号房，该房屋申报面积为110㎡，预测房价为2450元/平方米。双方在《房屋转让协议》中约定，转让价格采取在房屋实际结算价的基础上增加人民币15万元，具体支付方式为：该协议签订当天乙支付定金20%，本月18日前支付70%，余下10%到办完房产证两日内付完。此外，协议还约定了房屋的交付、过户及双方的违约责任等内容。另根据甲与其所在单位广西XX劳教所签订的《市场运作发合作书》，甲选定的X栋第X层X号房建房总价款预计为人民币359000元，交付时间约为2010年4月。2011年年初，甲将建设完毕的X栋第X层X号房屋移交给乙，乙遂进行装修并搬入居住至今。但甲至今未为乙办理房产过户。乙于2020年起诉至法院。根据《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》，“市场运作方式建设住房”是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式。市场运作方式建设住房的总价款必须全部由个人负担，单位不能以任何形式给予补助。——单位凭自治区住房制度改革委员会的批准文件，到有关部门办理市场运作方式建设住房项目的立项、报建及有关手续。——项目竣工后，单位要向当地住房制度改革委员会办公室报送项目竣工验收报告，对符合市场运作方式建设住房有关规定的项目，核发市场运作方式建设住房确认书。——单位凭市场运作方式建设住房确认书分别到当地房产和国土资源管理部门办理个人《房屋所有权证》和《土地使用权证》。市场运作方式建设住房参照商品房建设管理有关规定执行，《房屋所有权证》和《土地使用权证》按照商品房办证的有关规定办理。综上可见，市场运作房实际上是一种特定类型的单位集资房，但与一般的单位集资房不同的是，市场运作房系参照商品房的有关规定进行建设管理，且明确可以办理相关的产权证书。1.关于市场运作房的转让，广西区范围内各地市均发生过大量的纠纷案件，其中该类案件的主要争议焦点即转让双方签订的《转让协议》是否具备合法效力。根据类案检索，南宁市类似的市场运作房转让纠纷案件，非常常见。例如，广西区未成年犯管教所职工小区市场运作房项目（现名“旺南花园”）、广西区林业局职工小区市场运作房项目（现名“林业新村凤岭小区”）等均发生过类似的转让纠纷。2.上述发生的绝大部分案例均为转让方不履行转让义务，或不配合办理房屋过户导致争议。转让方在诉讼中均基于以下观点主张双方签订的《转让协议》无效：（1）有的诉讼中，作为出让方的单位职工主张——转让协议与《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》规定的“单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提”的精神相抵触；（2）有的诉讼中，作为出让方的单位职工主张——转让协议双方签订转让协议时房屋尚未建设，而根据我国《城市房地产管理法》第三十条条规定，“下列房地产不得转让：···（六）未依法登记领取权属证书的”。（3）有的诉讼中，作为出让方的单位职工主张——双方签订转让协议的时间早于《物权法》实施的时间，根据广西壮族自治区高级人民法院桂高法（2013）458号关于印发《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》的通知第五条第（二）项的规定，市场运作房性质的房屋买卖合同效力要根据出卖人是否取得房屋权属证书来认定。转让行为发生在《物权法》施行之前，双方签订的房屋买卖协议应认定为无效协议。3.但上述观点在审判实践中并未得到法院的认可。相反，在绝大部分的生效判决中，南宁中院均作出如下认定并判决合同有效：（1）根据《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》之规定，市场运作建设住房系参照商品房建设的相关规定执行，而我国目前法律、行政法规及司法解释并无禁止市场运作房买卖及以此类房屋为买卖对象的合同应认定为无效的明确规定，转让协议亦不存在合同法第五十二条规定的无效情形。（2）民事法律行为以意思表示为要素。转让双方系在平等、自愿、协商的基础上订立房屋转让协议，是双方真实的意思表示。且协议书本质上转让的是对市场运作房享有的资格权利，系一种期待利益，本质上属于债权范畴，并不以转让人签订协议时是否取得房屋物权作为生效要件，故转让协议应自合同成立时已生效，协议所涉房屋虽未办理物权登记，但并不影响合同效力。（3）市场运作方式建设住房，其规范性文件依据系广西壮族自治区人民政府于2004年4月出台并实施的《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》，该办法及其相关配套政策虽对取得住房的对象作了相关限制，但其文件性质为地方性法规或地方性政策，不能作为认定合同无效的依据。（4）《城市房地产管理法》虽然规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该规定是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，旨在规范房屋交易的行政管理，并非针对转让合同效力作出的强制性规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，不能以违反此项规定为由认定涉案转让合同无效，以该规定认定合同无效明显有违社会公正，且房屋不能完成过户登记，并不直接影响房屋转让合同的效力。4.上述唯一一起被认定转让协议无效的案例，是通过笔迹鉴定确定双方签订转让协议的时间早于《物权法》施行的时间，根据广西壮族自治区高级人民法院桂高法（2013）458号关于印发《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》的通知第五条第（二）项的规定，判决转让协议无效。如前所述，若签订转让协议时甲并未实际取得房屋的物权，则其本质上转让的是甲本人对市场运作房享有的资格权利，系一种期待利益，本质上属于债权范畴而非物权范畴，故不属于夫妻共同财产的范围。司法判例中也出现过转让人的配偶主张其作为案涉房屋的共同共有人提出签订转让协议未经其同意而主张合同无效，但该观点并未被法院采纳。（一）关于本案中甲与乙就市场运作房项目签订的《房屋转让协议》的效力问题。根据既往判例的裁判要旨，我们认为，如果甲有明确的证据证实双方签订《转让协议》的时间早于《物权法》的实施时间（即2007年10月1日），则可以在此基础上适用《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》的通知第五条第（二）项的规定，主张协议无效进而不予履行！但是如果甲无法提供相关的证据，而是以其他抗辩事由（如未经共有人同意转让、转让时不具有物权等）否认合同效力，那么在实践中将难以的到法院的支持。（二）在合同有效的前提下，若甲坚持不配合办理房屋产权过户或主张要回房屋物权，将可能承担较为高额的违约责任。例如，根据转让协议中就约定，出让方一旦违约，将需要承担的违约责任的金额为购买方支付费用（转让费+已交房款总额）的2倍！（三）另一方面，如果甲确实宁可承受违约责任也不想履行合同，那么其诉讼中有一个可行的路径便是在庭审中要求调低赔偿金至对方有证据所证明的实际损失范围之内。
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