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9月1日，安省地产新政有关房屋租赁方面的规定开始正式生效。然而我们今天的话题，与此并无多大关系。 还是先说说新政中比较重要的一条。对于那些还在犹豫是否答应租客的要求，签署长期租约的房东们来说，也许有启发。 大家都知道，安省每年7月，会出台一条次年租金涨幅限制标准。比如2018年的租金涨幅不得超过现有租金的1.8%。我前边已经专门有文章说过。 不同的是，新政实施前，租金涨幅限制只针对那些在1991年建造的物业有效，之后的物业，房东们可以得到豁免。也就是说，1991年之后完工的物业，房东们可以根据自己的各项额外开支，每年合理涨租，以便做到收支平衡，甚至有点儿正现金流。 新政将这条取消，任何时候建成的物业，都要遵守政府的租金涨幅限制。1991年这一说，从本月开始，正式失效。 所以，回到我们今天的话题。房东们在和某租客签订了合同后，在合同有效期间，想要合法涨租，只有按照政府的涨租幅限来涨价，即使这样的比例对于房东们日渐增加的开销来说，并不合理。 比如，央行不断涨息，贷款负担陡然开始沉重；Condo 管理费增加；物业税更高，等等，这些都是要房东们消化的内容。只依赖根据通货膨胀计算得来的涨租幅度限制，根本无法帮助涵盖房东们的开销。目前安省大多伦多地区，除了Condo物业可以涵盖房东们的开销并有正现金流，独立物业，越大，越豪华，越无法用租金覆盖开销。 过去，房东们拼的是物业本身的升值。租金只用来部分开销，有租客还可以打理房子。租金收入，远非物业升值幅度可比。 反观Condo，虽然去掉开销，租金所得多数是正现间流，但物业本身并不升值，或升值幅度微小，几乎和通货膨胀一样幅度。 这就是近年来，独立物业，或者，无管理费物业的价格一飞冲天的原因之一。投资客在乎的是升值，这是大钱，而不是租金收入。 我自己也一直坚持这种理念，所以从业多年，对Condo买卖并不热心。我自己投资的出租业当然都是无管理费的物业。 今年初 Condo大火，到此刻也强势不减。不但重售价格让人瞠目，租金也随着国际学生的增加，买家们决定观望，先租后买的态度，而大幅上涨。多大附近的Condo，目前1室1卫的小单位，已经可以租到$2000以上，并且出手极快。 说这些，看似说远了，实际上片刻未离咱们今天的主题。 根据以上情况和现状分析，租约签署期：最短1年，最长2年。半年太短，3年太长。 我个人倾向：1年。 半年太短，这个应该不必多解释吧。租客负责水电煤气费，过户，立帐，好不容易办好，半年到了。虽然有点儿夸张，我的意思是，半年，还不够您折腾的。 为什么3年太长？道理是，您唯一可以根据自己心意，市场走向来既合理又合法涨租的机会，就是换掉现有租客，重新上市出租的时候。 合同之内，租金只可以按照政府规定涨幅增加。Condo为例。3年前，多大附近1室，1卫公寓单位租金$1550到$1650 。按照每年平均1.7%的合法涨幅，到第三年，您的租金也没超过$1700 。而我们刚才说过，现在的形势是，1室1卫多大附近的Condo已经租到 $2300 。显然，签订长期租约的房东们很吃亏。 诚然，像Condo目前这样的形势也是多年未见，不足为道。然而毕竟彰显出一个道理：不要用长久的租约将自己困在原地，无法脱身。并且，长期租约，即便您要卖房，自住，您也只能等到租约到期前的60天，才可以提前给租客发出通知，要求解除租约。 虽然我前边说我个人倾向1年，对于Condo来说应该很适合，房东们每年都可能有机会通过换租客来合法涨租。对于Condo之外的物业，2年租约也很好。毕竟现在的独立物业并不像Condo这样租金涨幅惊人，更未必如Condo这般好租。其实，即使是Condo，也要看位置。同是在多伦多市中心，只有多伦多大学，地铁附近的Condo单位好租。其它也未必。 对于不是火到租金每月都变的房子，找到好租客，稳定出租就很重要。2年租约，房东至少可以不必在1年后换租客，再重新上市出租。放租期间的周折和耗时，即便自己租，也至少要空置一段时间；如果不想费心，委托经纪租，更要多交一个月租金作为经纪报酬，这样的消费，换算成每月，不值得。 说到解除租约，必须要提一下新政的改变。过去，房东们如果要在租约到期，租客仍然想继续住下去时，想要收回出租屋，只要给出合理原因，比如自己，或亲人住；装修改建；上市出售等，租客就要搬走。 9月1号开始，房东仍然可以给出上述理由解除合同，但必须要给租客找到另外的出租物业，租客满意才可以。或者，如果无法找到可替代的出租物业，房东要给租客补偿一个月租金。 看似非常不合理的法规，然而政府这么做有理由。过去这些年来，很多房东们以自住为理由，将租客赶走，其实是为了再次出租，然后涨租。为了防止房东们钻空子，政府才出台该项条例。 所以现在，所有的好房东们都要为少数坏房东们的作为买单。不但要给租客一个月的租金，自己或家人短期入住也不行，至少需要住满一年才算真正自己住。 政府声称有监视手段，一旦发现房东们并未像自己声称的那样，自己或家人住，并且住满一年，最高罚款$2.5万。 让我想起我的保险经纪说的事儿。他说，很多司机因为本来小小的一起车祸，就找专门负责打车祸官司的机构来敲诈保险公司，看理疗师，做各种保健，声称全身哪儿都痛，保险公司遇到这样的理赔人，知道自己遇到了无底洞，一般都会做出一次性赔偿，做出一个了断。然而，羊毛出在羊身上，某些人的投机行为，让每个投保人买单。安省的车保险如此昂贵，这些人功不可没。 安省政府本来对租客就非常偏袒，现在新政出来，房东们似乎无论如何，都要至少损失一个月租金。 当然，唯一的例外是，租客方面提出解约，房东自然可以不必多出一个月租金。 作为房东，要格外谨慎。签订租约前对租客的审查要慎之又慎。同时，如果不确定自己的未来安排，尽量不签长期租约。 最多不超过2年。
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