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提问：美丽智慧的武汉房姐，关注你有一段时间了，看很多知识，现在有一个问题，我和我爱人为了购买北京房子离异，我在天津一套房子，我爱人需要在北京购买一套，现在我还想在燕郊核心地铁附近买一套住宅，请问燕郊可以购买吗，能不能有上涨空间，有推荐的项目吗，据说有的楼盘一手房，可以一个月北京社保就可以，重点是我购买燕郊有没有价值，十分感谢您的回复，坐等房姐指点迷津。 回答：你好，燕郊有两个增长点： 1.北京涨价蔓延到燕郊 2.燕郊本身被过分折价会找机会回暖（福成1.4-1.8） 燕郊算一个正儿八经的北京卫星城。 从购买的性价比优势来说，即使是燕郊也只是可以买的水平，相同单价，二线省会城市动力更强，天花板更高，流动性更好。 提问：房姐好：坐标CQ，LP名下两套月供合计三千多；本人名下一套目前价值150W自住，剩余贷款28W。准备再发，取出名下产证，从我名下对敲至sister找渠道可贷出90W。手续费7.5K。对敲后自住自己还供。目前两种考虑，第一90W并发两套，第二看中CQ南岸区保利观塘香颂的稀缺二手洋房顶楼。产证面积141平米，跃层送屋顶花园合计约300平，总价约260万左右。不过该洋房社区一至顶楼私自搭建过于严重已被南岸区违建办盯住。不拆就断水断电断气甚至冻结产权。第一方案纯粹继续2n原则加持；第二方案，考虑投资兼顾自住。购入后空置1年左右风声过了再低调搭建顶楼提高附加值。目前纠结中请给予一定的建议 回答：你好，保利在重庆的几个盘，保值能力还是不错的。 保利观塘品质可以，价格也不贵。就是离地铁远了点，后期上限会受些影响。重庆底仓充足的情况下，可以考虑入手一套跃层自住，千金难买你喜欢。 未来有了赚钱效应再继续裂变好了。重庆还是横盘期，建议再砍砍价。 提问：新人首问：目标成都，目前无成都户口，不在成都工作，预计几年后退休回成都。预购成都不限购区域房产，郫都、温江、新津和眉山天府新区哪个区域合适，目前有房介推荐眉山天府新区观澜大院，是否合适。谢啦！ 回答：你好，经过近两年的房价暴涨教育，成都土著投资意识全面唤醒，所有版块洼地填平，包括原来一直不涨的温江，火车北站五块石，洼地都消失。 不限购区域中，新津10号线算是不错的。但是未来发展不确定性还是比较大的，选筹尽量靠近成都。 眉山是炒作后的一地鸡毛，投资回避。 提问：美丽的房姐，可以回复一下我的问题吗?天纵御景湾和百隆东方城这两个盘怎么选择?买房首付选择两成吗?我觉得我们的工资几年都不变啊，望房姐能开导一下我们这样的人，怎样对待通货膨胀，因为身边的亲戚买房都是尽可能多付首付，有的甚至全款 回答：优先东方城，尽量靠近长江新城 分析过很多次， 买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。简单说郭嘉没钱了就使劲印钞，货币超发导致通货膨胀，我们每个人都是受害者。 不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。 提问：你好房姐，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？ 回答：你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。 真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。 新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。 详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》 提问：新人首问！还未成家，在光谷东刚工作一年，子弹50，在看首套，关注楼盘中粮，琨御府，感觉中粮不太好买，琨御府压力略大，有建议吗？还有光谷这边好学校太稀缺了，学区房会不会越来越值钱？花山的绿地凤起乐鸣说配套引进华科附小和华科附中，靠不靠谱？首套应不应该把学区考虑进来？ 回答：你好，我们投资对纯学区房不感冒，超短期投资的话可以适当配置，但是未来学区政策变动太大，需要配合频繁调仓，一进一出会损失很多利润。我的风格向来是只投确定性，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。自用可以买，长持需谨慎。当下买溢价不多的学区是可行的。绿地凤起乐鸣这类溢价CEO盘就没必要入手了，会站岗很久。 子弹50，武汉回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 提问：美丽睿智房姐，西双版纳云南一带一路政策利好，您看建议置办房产么？对旅游城市是否过度炒拿不准，或者有推荐的潜力版块么？毕竟已经1-2W同武汉差不多房价了。武汉1套深圳一套还贷中。 回答：为什么要搞一带一路？本意是什么？ 中国ZF比美国ZF更喜欢印钱。人民币只能国内流通，一带一路本意是人民币国际化，也是眼馋美元的霸主地位。云南旅游资源多，但真正各种配套资源集聚的只有昆明。 其它如版纳，大理只是一时的炒作而也，二手估计很难有真正的本地人会去接盘。不像三亚（全国的避寒需求及一种中产标配身份象征，甚至三亚二手也很难出手，何况版纳，大理）。 昆明可以看看，西双版纳和大理未来如果再炒作，可能和海南一样，成为“不动产”，纸面财富。 提问：房姐你好。现在北京，一套住房200平+复式在天通苑，一套芍药居学区房刚卖了340，现金总计410。家庭年收入90。需要换个芍药居学区小三居或可改三居的大两居。问题一，买个600多的90年代房，还是700多的08年房，前者是否将来不好卖。能否还能再做其他城市的房产投资，以及具体的楼盘建议。 回答：你好，太阳宫芍药居这一片，人大附一共两个中学两个小学。俩中学，其中一个公立中学，人大附中朝阳学校。一个私立中学，叫人大附朝阳分校，在太阳宫地铁站A出口附近。两个小学都是公立的，一个在芍药居，叫人大附朝阳学校芍药居小学部，另一个挨着那个私立中学，是人大附朝阳实验。考虑学区2个选择： 1.芍药居北里：人大附朝阳九年一贯制 2.慧忠里：朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区，前五 考虑未来升值潜力有更好的选筹，详见知识星球内部分享。 开发二线城市房票，武汉 重庆 成都 沈阳都是不错的选择，具体楼盘需要看你的子弹 房票情况。 提问：你好！坐标沈阳，现在手里有两套房一套万科紫台！一套中粮龙玺！现在有学区需要！手里还能拿出来350万现金，请帮我配置下房产！方案一：住中粮买一套老破小学区！然后接送孩子？然后继续配置其他房产！方案二：直接买套新房！带学区！能住，但是其他两套空置！买新房建议买哪！中海天际和越秀哪个更可买！资产怎么配置好一点？ 回答：新楼盘的名校分校没有顶级的，能归类到一流就不错了。名校分校大多一个校长一个教务带几个骨干教师，剩下都是招聘的新老师，或者调配的二三流学校老师。名校新分校能否考出好成绩，80%在于生源，也就是爹妈平均智商，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。 所以花太多钱在学区房上是不值得的，参考知识星球内部文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》 你这两个新房选项，在投资角度看都是垃圾资产，越秀星汇这种，是投资中的辣鸡战斗机。要高品质没品质，要商圈没商圈，要园区没园区，要物业没物业，只有一个从11000涨到20000的价格，开发商吃掉你5年投资利润。 如果非要选择，一套学区老破小，加上2-4套沈阳低价潜力盘的配置未来升值空间更大。 提问：武汉人拆迁完有几千万现金 请问您如何炒房投资 谢谢 回答：你好，在回答这个问题之前，我先说说炒房最赚钱的是哪个群体。 楼市赚钱最多的是一级市场和二级市场，三级市场就赚一个生活费，星球里所有多军都在三级市场内打拼太长时间了，而且赚钱效率会在几年后快速衰减。年轻人应该在三级市场赚钱后，不需考虑再多观察几个城市，而应该向上下游多历练，尽快在五年内转型。 还是借用三体那句话，弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。开发商能够明里暗里赚这么多钱，第一是市场大势，第二是精英人才全在一二级市场。可以加入开发商，投资部门或者营销策划部门，看一看他们是怎么搞钱的。合理避土增税、合理提升利润率技巧方法有很多。这一些你都可以用在海外市场，甚至是二三线市场。 那么手持几千万的投资小白，应该开启第一步？ 第一是标的选择，第二是交易流程，第三是持续盈利。 首先是标的选择。如果要买入20套武汉限价新盘，是一件比较困难的事情，因为开发商需要公开开盘。所以像中粮这样，一二手倒挂需要摇号的楼盘，即使有黑科技，一个人摇到20套也有bug。如果买二手笋盘的话，笋盘供应量又可能是一个问题，因为笋盘天然是一种随机生长的标的，是有一定生长周期的，需要不一样的淘笋模式。比如跟不良资产处置公司合作，全款批量拿下8.9折笋盘，在不过户的情况下迅速做ABC单卖出。 二是交易流程。如果20套买入二手房，每个工作日过户一套，做公证，也需要做20份公证。这样的劳动强度，对于手里握有5千万以上现金的人来说，不一定可行。必须要考虑多线程处理，提高CPU的运算能力。 三是持续盈利。持续能力考虑两方面，第一是要同时注册多个公司，为避房产税和以后或有融资做准备。第二是租金收入，即使租售比是1%，那每年的租金收入也有100万，空关是一个非常心疼的事情，不得不考虑。把蚂蚁扩大100倍，他的呼吸系统并不能供应那么多的氧气，会死掉的。投资额大到一定程度，一定需要换模式的，这也是to c和to b的区别。 提问：房姐，在国家定调房子是用来住的不是炒的背景下，投资房产还有很大的利润空间吗，另外应该用家庭资产的多少比例来投资房产呢，是否应该分散投资 回答：风险和利益是共同存在的，就像赌博，我看你玩，没有风险的，赌博，押大赚大，压小赚小，做生意就是赌博，有可能赔完本钱，有人说现在房住不炒大环境下，买房就是赌博，盲目买入买错是在赌博，但即使在如此严厉的高压政策下，武汉也在慢慢放开限价，10月之前比较现在部分楼盘有10%左右的涨幅，不买也是赌博，等待的过程可能已经错过。 我觉得会涨，但是如果万一今年不涨呢？你现在就不买了？也就是说，你完全不想承担资金成本，想你一买进就涨。那如果之后买入了，遇到每一次楼市周期，面临平盘或回调，是不是在那之前都要把房子卖了，持币等待大涨前夜？买房坚决不做主动择时，被动定投才是王道。现在成交量其实已经不小，市场热度已经蛮好，笋盘被市场迅速消化的情况下，值得引起重视，不可掉以轻心。 在我看来，现在已经过了暴涨的时期，未来几年将会平稳上涨，我预测未来五年的平均涨幅在15%左右，也就是五年翻倍的信心还是有的。但是它什么时候涨、什么时候停，谁能够精准预测呢。即使再回到2016年初的绝望谷底，你又会建仓吗？既然横盘2年了，那么机会（赔率）越来越大。 正确的做法是逐渐加大买入比例，横盘时间越长，越值得多买。下跌无可能，上涨无限制的top10城市，可以放心大胆的买。我们要做的，是尽早建仓，定期定投，千万不要再错过下一轮涨幅。 提问：房姐好！请问别墅、洋房等改善性住房会否成为下一波风口？武汉别墅投资前景如何？ 回答：豪宅，市区独栋别墅，洋房的市场，并不取决于租售比，人均收入。取决于消费的起人群，巨富群体，这些产品完全可以和普通住宅割裂成两个市场。这类小众市场边际效应巨大， 稍微增加的需求，可以把价格拉起很多。 武汉别墅，常见于两种情况： 1.整个小区的价格都保持在一个高位； 2.一个小区内部可以有30%的差价，部分可能因为户型结构等差异有100%的差价。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。 而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。少量有投资价值的别墅，本身混杂在这样一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。 别墅产品，对于有投资期待的新手相当于一种灾难，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均100的自助餐。 提问：房姐，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？以100万房子为例 回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。费用一般利润10%左右，我一般直接3-5万分期付。 详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》 提问：有人说大面积的房子不是用来买卖的，这句话您认同吗？那是用来干嘛呢？难道就是反复截断抵押？ 回答：大房子不买卖，评估价很难做上去，截断再抵押越往后越困难，信贷核心的资质很难支撑再抵押。尤其大部分二三四线城市，投资不买十年以上房龄普通大面积，涨幅速度显著偏低，药单或者超级笋除外。 第一、二三四线城市中心变迁速度快，城市豪宅供应量大； 第二、本地富人不买大面积二手房，大多新房癌。 提问：房姐，你觉得人生的目的是成功还是幸福？是应该跳出舒适圈，超越自我，还是应该降低欲望，享受当下？人的能力、性格不同，是不是都应该去大城市、好公司，在竞争中进步？最近在北京学习，发现北京人好多早出晚归，在我家乡的人睡觉的时候，北京人却在地铁上，这么艰苦奋斗值得吗？ 回答：人生的目的是通过多元化的体验，获得幸福。低层次的幸福，来自生理、安全这些基本需求的满足。 高层次的幸福，来自尊重、自我实现这些高层次需求的满足。 高层次的幸福，带来的感受，是低层次的幸福，所无法替代的。 当然，对绝大多数人来说，我们没必要讲这些大道理。因为如果“降低欲望、活在当下”，其实只能获取到很有限的生活资料，非常被动，只能获取暂时的安全，根本无法保证长久的安全。 为了获取更长久的安全，人们本能地希望获取更多生产和生活资料，在社会中占据更有利的位置。 渔夫自豪地告诉富豪：我不已经在晒太阳了么？ 这个故事，其实不是渔夫的真实经历，而是富豪编出来，讲给渔夫和渔夫的后代听的。渔夫听了以后很高兴，继续晒太阳。 富豪微微一笑，回去继续日夜奋斗。于是，渔夫的后代，世世代代是渔夫；富豪的后代，世世代代努力成为富豪。 提问：房姐，最近最近重庆建了很多保障房，未来会不会影响商品房的涨幅啊？求分析，感谢！ 回答：城市的优质土地是有限的，地方政府都是精打细算的，每块土地出让前就已经把预算做好，一旦搞不好那可是国有资产流失。市长有功，大兴保障住房，抑平了房价，保障了需求，大爱无疆。 保障房本质是很好的，前提是需要大量的政府投入，补贴建房，才能控制成本，降低售价。但全国开始推行保障房政策的时候，央妈可是没给补贴的，必须体量达标，费用则自行解决。既不给钱又要造房，只有照收土地出让金的同时，修80%商品房，修20%经济适用房，经济房免费赠送给政府。如此一来，商品房还要平摊经济房的费用，而且土储有限，每修一套保障房，城市里就少修一套商品房，每一套看似「免费」的保障房，托高的是全市的商品房价。 重庆的保障房位置都不偏，重庆的保障房数量全国领先，哪怕有海量的央妈红利，这么任性的修保障房，到头来还是终端商品房消费者为其埋单。宏观调控从来不会伤及地价：18亿亩耕地红线，减少建设用地供给，抬高土地成本；大量保障住房占用土储，抬高土地成本；以规划之名海量贱卖土地，抬高剩余土储成本；宏观调控只会让房价凶猛。 提问：老师，如果完全按照你说的操作，后面基本都要负现金流，那样的话，怎么保证基本生活呢？ 回答：一般提问这个问题的，往往是没有实际经历过贷款的。 要知道，贷款几乎是买房体系里最劳心劳力的环节，压榨你的每一分潜力，可以说，你能贷到5000万，普通人的世界中基本没有你做不到的事。要贷款贷到负现金流，首先你要借到足够多的首付，比自有资金多几倍的首付。 为什么是借到？因为任何时候贷款目标都是以现金流为衡量标准，当你用自己资金贷款时，轻易就可以留下余粮，轻易可以抹平月供。自己的体重，不叫压力。只有当你乾坤大挪移，从亲友中借力，在自身资源以外，再加一倍两倍，才能算得上是开发潜力，才能出现真正的负现金流。 当你具备这种能力时，你对于负债的理解就完全变了。现金流的计算，收支进出的抹平，都是寻常的小事，最后都是数学题。如果你预留更多的生活开支，相当于抽出一些现金，更改一下算式中的数值。负现金流，不代表坐吃山空； 当你理解负债，任何时候，你都是量力而行的。 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。 |
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