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随着生活水平提高，汽车每户占有率逐年提高，停车难问题突显，为解决停车问题，现在小区规划有车位配比要求，一般为每户0.7--2之间。地下车库建设成本高，销售去化周期长，资金回笼较慢，会造成资金沉淀，对房地产企业资金回收造成较大影响。最近企业财务人员咨询我们地下车库成本计算问题，今天我们尝试进行分析。 一、地下车库类型 （一）、从产权情况分析 1、有产权车位 地下车库为可售面积，可单独办理车位产权证，车位产权证时间同房屋时间，如住宅产权70年，车位产权也为70年，商业产权40年，车位对应产权也为40年。 2、无产权车位 地下车位无产权，不可单独办理产权证，销售时签订使用权转让协议，或签订20年租赁协议其余年限免费使用，此方式也被认定为出售。 3、人防车位 开发商利用人防设施改造车位，人防车位无产权，一般为开发商出租或出售使用权。 （二）从车库的结构分析 1、普通车位 普通标准车位一般面积15平米左右，加上公共交通分摊一般面积为30--45之间，根据设计柱距、结构不同，车库划分方法不同，车位分摊面积都受到影响。普通车位对层高要求不高，一般3.6即可满足。 2、机械车位 机械车位一般较难停车，对建筑层高要求高，一般为4.9米以上，较省面积，但后期运营成本较高。 二、地下车位成本计算 （一）、普通车位 1、土地成本 “容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积，如果地下车库计容积率，则地下车库分摊土地成本，但全国大部分地区地下建筑面积是不计容积率的，地下车库建筑面积不在容积率的计算范围，因此不计容的地下车库不分摊土地成本。 2、建安成本 根据财会2013 17号文件规定，第三十四条 企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。 为建设车库发生的建安成本直接计入车库成本，如为建地下车库发生的土方、桩基、主体建安等可以直接计入车库成本。安装部分，地下车库专用部分应计入库成本，如地下车库排风系统，照明、出入闸口控制系统等。 建筑物楼体垂直地下部分，一般为设备用房，是整个小区的公配，其成本应由小区可售部分共同承担。楼体外地下建筑面积为地下车库或人防面积，现人防设施采取平战结合方式，谁投资谁受益的原则，开发商一般会改造成车位使用，或出租或出售使用权，地下人防车位应和普通车位合并作为开发产品核算其成本。 3、其他开发成本 前期工程费、配套设施费、开发间接费等其他开发成本应按建筑面积在各开发产品进行分摊。 （二）、机械车位 为满足项目车位配比，降低车位成本，开发商一般会建设部分地下机械车位，机械车位除建安成本及其他开发成本外还应包含设备成本。建筑成本按投影面积与其他普通车位分摊开发成本，分摊完成后再加设备成本构成机械车位全部成本，再按车位个数计算出单个车位成本。 三、举例说明 光明房地产公司建设地下车库10000平米，其中普通车位建筑面积8000平米，机械车位投影建筑面积2000平米，普通车位200个，机械车位90个，车库建筑成本每平米1800元/平，其他成本共1000万元，机械车位设备共100万元，计算普通车位和机械车位成本。 1、普通车位 建安成本：8000*1800=1440万元 其他成本：1000*8000/10000=800万元 成本合计2240万元 单个车位成本：11.2万元 2、机械车位 建安成本：2000*1800=360万元 其他成本：1000*2000/10000=200万元 机械设备成本：60万元 成本合计：620万元 每个车位成本：6.90万元 四、最后分析 机械车位设计初衷为合理利用空间，降低单个车位成本，增加停车个数。通过计算机械车位成本能降约40%，且车位个数能满足规划。但在使用过程中随着设备老化，并不能达到预期效果。 地下车位成本较高，售价较低，去化也慢，一般开发企业不愿配备过多的车位，但基于规划要求，必须配足车位数，往往出现车位售价与成本倒挂现象，机械车位能有效补充车位配比，但由于停车难，虽价格较低但也难以出售，出租较普遍，但设备使用年限较短，随着运营时间的推移，设备维修费用也会逐年加大，运营成本高，最后两层停放的机械车位基本变成了一层停放，对空间并未合理利用，停车时难以有效利用，造成大量空置，形成资源浪费。 END |
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