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第三章：物权法 重点章，法理性很强，需要真正理解，不能死记硬背。多和合同法结合出题，而且出题较灵活。本章共有五节，重点是 2、3、5 节。 第一节 概述 本节要掌握的知识点：
【知识点一】物的概念与种类 1. 物的概念 物——有体物。 特点：有体性；可支配性；在人的身体之外。 一般情况下物权的客体只能是动产、不动产，不能是无形资产，更不能是行为；特殊情况下，某些权利可以成为物权的客体，如股权、票据权利。 【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权法上物的是（ ）。（2019） A. 太阳 B. 月亮 C. 星星 D. 海域 【答案】D 【解析】物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人类社会生活需要之物。满足以上特定的只有海域，因此 D 正确。 2. 物的种类 （1）动产和不动产★ 区分的意义：
（2）可替代物与不可替代物 区分的意义： 可替代物——物被毁损时，可以同类物替代履行（即不丧失物权） 不可替代物——物被毁损时，只能转化为金钱赔偿（即变成债权） （3）主物与从物——在法律或合同没有相反规定，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转 【提示】主物与从物都是独立的物，只是在使用的用途上存在主从关系。当 A 物脱离 B物，不影响其独立用途时，A 物就是主物，当 B 物脱离 A 物，丧失了其本来的用途时，则 B物就是从物。 （4）原物和孳息★ 天然孳息——由所有权人取得；一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 法定孳息——当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 【提示】孳息一定是在和原物分离后才属于孳息，在没有脱离之前不属于孳息。如：尚在母体里的小牛，不属于孳息；尚未从苹果树上摘下的苹果不属于孳息。 【例题·多选题】下列各项中，能够成为所有权客体的有（ ）。（2013） A. 月球表面 B. 药品 C. 土地 D. 存有计算机程序的光盘 【答案】BCD 【解析】物权法上的物指的是有体物，具有可支配性。 【例题·多选题】下列关于物的种类的说法中正确的有（ ）。 A. 因不动产发生的纠纷由不动产所在地的人民法院管辖 B. 不可替代物一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿 C. 从物的权利归属一定是与主物一致 D. 天然孳息既有所有权人又有用益物权人的，由所有权人取得。当事人另有约定的，按照约定 【答案】AB 【解析】本题考核点是物的种类。选项 C，只有在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。选项 D，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。 【例题·多选题】下列选项中，属于民法意义上的孳息有（ ）。（2009） A. 母牛腹中的小牛 B. 苹果树上长着的苹果 C. 母鸡生的鸡蛋 D. 每月出租房屋获得的租金 【答案】CD 【解析】孳息一定是在和原物分离后才属于孳息，在没有脱离原物之前不属于孳息。 【知识点二】物权的概念与种类 1. 物权的概念——与债权的区别
2. 物权的种类——法定
提示：用益物权与担保物权的区别
【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，既属于不动产物权，又属于用益物权的是（ ）。 A. 建设用地使用权 B. 房屋所有权 C. 设备抵押权 D. 留置权 【答案】A 【解析】选项 B 属于完全物权，选项 CD 属于担保物权。 【知识点三】物权法的基本原则★ 一、物权法定原则 含义：1. 物权种类法定。2. 物权内容法定。 法定的原因：物权具有对抗第三人的效力，如果允许当事人任意设置，不利于交易安全。 二、物权客体特定原则——即一物一权原则 1. 客体特定：物权只存在于：（1）已存在的物；（2）已确定的物； 2. 一物一权： （1）一物上只能设定一个所有权，但所有权人可以是数人，即共有； （2）一物上可以设定数个互不冲突的物权，如所有权与他物权。 3. 物权公示原则——即公示、公信原则 1. 公示 （1）公示的原则：不动产——登记；动产——交付 （2）公示的原因：物权是绝对权，除物权以外的一切人都是义务人，物权的享有必须为人所知。 （3）公示的效力 ① 物权转移效力 A. 公示生效主义——物权的转移，非经法定公示不得生效。如：不动产——须经登记；动产——须经交付 B. 公示对抗主义——物权的转移不以公示为必须条件，公示的效力只在于对抗第三人。如土地承包经营权、宅基地使用权。 ② 物权推定效力 不动产——权属证书记载的事项与登记簿不一致时，以登记为准； 动产——权属证书记载的事项与与交付的实物不一致时，以交付为准； 2. 公信：第三人基于公示所产生的信赖力予以保护。如善意取得。 【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（ ）（2015） A. 物权相对原则 B. 物权法定原则 C. 物权公示原则 D. 物权客体特定原则 【答案】BCD 【解析】本题考核物权法的基本原则。物权法的基本原则包括物权法定原则，物权客体特定原则，物权公示原则。 【本小节总结】 1. 物权的客体是物，不能是行为；这个物指的是有体物，不能是无形物，也不能是人身。 2. 区分动产与不动产的意义是什么？区分可替代物与不可替代物的意义是什么？主物与从物是如何区分的？孳息如何归属？ 3. 物权与债权的区别是什么？ 4. 哪些权利属于物权？ 5. 用益物权与担保物权的主要区别是什么？ 6. 物权法定原则、一物一权原则、公示公信原则的含义是什么？ 【易错易混点】 1. 孳息 （1）孳息一定是在和原物分离后才属于孳息，在没有脱离之前不属于孳息。 （2）天然孳息由所有权人取得；一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 2. 主物与从物都是独立的物，只是在使用的用途上存在主从关系。当 A 物脱离 B 物，不影响其独立用途时，A 物就是主物，当 B 物脱离 A 物，丧失了其本来的用途时，则 B 物就是从物。 3. 一物上只能设定一个所有权，但所有权人可以是数人，即共有；一物上可以设定数个互不冲突的物权，如所有权与他物权。 4.公示生效主义与公示对抗主义的本质区别在于：实行公示生效主义——未经公示，物权不发生转移效力。 如：不动产——须经登记； 动产——须经交付；公示对抗主义——即使未经公示，也不影响物权转移的效力，但不得对抗善意第三人。 第二节 物权变动——即物权的取得、变更与消灭★ 本节要掌握的知识点：
【知识点一】物权的取得 1. 原始取得——是指非来自他人之手而取得。 表现：对无主物的先占；通过建造取得房屋的所有权；因所有权而产生的孳息。 2. 继受取得——是指自前手传来取得。 表现：转让；继承。 结论：判断物权的取得属于原始取得还是继受取得，关键在于是否源自权利前手。 【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列情形中，属于所有权的继受取得的是（ ）。 A. 甲通过遗嘱继承其父房屋一间 B. 乙建造完成了房屋 C. 丙拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台 D. 丁的 3 万元储蓄存款获得的利息 1000 元 【答案】A 【解析】物权取得分为原始取得和继受取得。A 选项中甲继承取得房屋，是继受取得，B、C、D 都是原始取得。 【知识点二】物权变动的原因★ 1. 基于法律行为—如买卖、租赁等； 2. 非基于法律行为： （1）基于事实行为——因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 （2）基于法律规定——因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 （3）基于公法行为——因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。 【特别提醒】 如果“法律文书”本身直接就能导致物权变动的，则“法律文书”生效时就发生效力；如果“法律文书”的内容是要求一方向另一方履行某种行为，则要从当事人履行该行为时发生效力，而不是判决生效时。 【例题·单选题】甲、乙夫妻共有一房屋，登记在甲的名下，202019 年 8 月 15 日乙向人民法院起诉要求与甲离婚，10 月 15 日人民法院判决甲、乙离婚，并将该房屋判归乙一人所有，判决当日生效，甲、乙二人于 10 月 16 日领取了判决书，乙于 10 月 20 日凭判决书向登记机关办理了产权变更登记手续。根据物权法律制度的规定，该房屋的所有权归乙一人所有的时间是（ ）。 A. 2019 年 8 月 15 日 B. 2019 年 10 月 15 日 C. 2019 年 10 月 16 日 D. 2019 年 10 月 20 日 【答案】B 【解析】因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。 【例题·单选题】2019 年 6 月 3 日，甲向乙购买房屋一套，并已支付 2/3 的放宽，剩余的房款约定在办理过户登记手续后 3 个工作日内付清。结果乙在办理过户登记前反悔，要求解除合同。甲诉至法院，要求乙继续履行合同。2019 年 8 月 5 日，法院作出判决，要求乙在 2019 年 9 月 5 日前配合甲完成房屋产权的转移登记手续，乙当庭表示不上诉。2019 年 8 月 30 日，甲、乙二人办理了房屋的过户登记手续。根据物权法律制度的规定，该房屋的所有权归乙所有的时间是（ ）。 A. 2019 年 6 月 3 日 B. 2019 年 8 月 5 日 C. 2019 年 8 月 30 日 D. 2019 年 9 月 5 日 【答案】C 【解析】因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。 【注意】基于法律行为和非基于法律行为都会导致物权的变动，但最大的区别在于是否需要公示：非基于法律行为导致物权变动时不必以公示为前提。但是当处分物权时，应当需要公示。 【举例】甲公司于2019年3月1日建成一栋办公楼。3 月20日，甲公司办理了办公楼产权的首次登记，4 月 20 日，甲公司将该栋办公楼卖给了乙公司，并于 4 月 30 日办理了产权过户登记。 问 1：甲公司何时取得该办公楼的所有权？ 答：甲公司 3 月 1 日取得所有权。 理由：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 问 2：乙公司何时取得该办公楼的所有权？ 答：乙公司 2019 年 4 月 30 日取得所有权 理由：乙公司基于法律行为取得物权的，应当公示，即自登记之日起取得所有权。 【例题·单选题】甲公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列选项正确的是（ ）。 A. 甲司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权 B. 甲公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C. 甲公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权 D. 甲公司转让房屋的所有权也无需登记 【答案】B 【解析】本题考核物权变动的原因。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，故选项 B 正确，选项 AC 错误；取得不动产物权之人再处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，故选项 D 错误。 【知识点三】物权变动的公示方式★★ 1. 动产物权变动的公示方式——交付 （1） 现实交付（直接交付）——自交付时物权转移； （2）交付替代：★ ① 简易交付——是指物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产，无需再现实交付——自法律行为生效时物权转移。（如先租后买） 【结合合同法】标的物在订立合同前已经为买受人占有的，买方取得物权的时间为合同生效时间。 【例题·单选题】某宾馆为了10月8日的开业庆典，于10月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于10 月 9 日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。10 月 15 日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权转移的时间为（ ）。 A. 10 月 7 日 B. 10 月 8 日 C. 10 月 9 日 D. 10 月 15 日 【答案】C 【解析】本题考核简易交付。动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。10 月 9 日双方对于动产的购买达成一致，合同成立并生效，所有权发生转移。 ② 指示交付——是指物权设立和转让前，第三人依法占有该动产——自负有交付义务的人转让对第三人请求返还原物的权利时物权转移。即：转让人与受让人签订的请求第三人返还原物请求权的协议生效时，物权发生转移。 【例题·单选题】甲企业将一套机器设备于 2019 年 1 月 1 日租给乙企业使用，租期半 年，3 月 10 日甲企业将该设备卖给了丙企业，双方约定，租期届满后（7 月 1 日）由乙将该设备直接返还给丙企业，则丙企业取得该设备所有权的时间是（ ）。 A. 2019 年 1 月 1 日 B. 2019 年 3 月 10 日 C. 2019 年 6 月 30 日 D. 2019 年 7 月 1 日 【答案】B 【解析】本题考核指示交付。动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付，此种交付替代方式为指示交付。本题中甲将生产设备请求权转让给丙的协议生效时，丙即取得设备的所有权。 C. 占有改定——是指物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有——自双方达成物权让与合意时，物权转移。（如“先卖后租”） 【例题·单选题】2019 年 3 月 5 日，王某在谢某的画展上看中一幅画，并提出购买，双方于 2019 年 3 月 10 日以 5 万元的价格成交并正式签订了买卖合同。王某同意待画展于2019 年 4 月 5 日结束后，再将画取走。则王某取得画的所有权的时间是（ ）。 A. 2019 年 3 月 5 日 B. 2019 年 3 月 10 日 C. 2019 年 4 月 5 日 D. 2019 年 5 月 5 日 【答案】B 【解析】占有改定——是指物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有——自双方达成物权让与合意时，物权转移。 2. 不动产物权变动的公示方式——登记 （1）登记的范围： 第一、集体土地所有权；第二、房屋等建筑物、构筑物所有权；第三、森林、林木所有权；第四、耕地、林地、草地等土地承包经营权；第五、建设用地使用权；第六、宅基地使用权；第七、海域使用权；第八、地役权；第九、抵押权；第十、其他不动产权利。 【提示】登记效力不同，或实行登记生效主义，或实行登记对抗主义。 （2） 登记的类型 第一、首次登记——未办理首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记。 ★ 第二 变更登记——不涉及权利转移的变更登记。具体包括： ① 权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更； ② 不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更； ③ 不动产权利期限、来源等状况发生变化； ④ 同一权利人分割或者合并不动产； ⑤ 抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化； ⑥ 最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化； ⑦ 地役权的利用目的、方法等发生变化； ⑧ 共有性质发生变更； ⑨ 其他情形。 第三 转移登记——在主体之间发生转移需要的登记。具体包括： ① 买卖、互换、赠与不动产的； ② 以不动产作价出资（入股）的； ③ 法人或者其他组织因合并、分立等愿因致使不动产权利发生转移的； ④ 不动产分割、合并导致权利发生转移的； ⑤ 继承、受遗赠导致权利发生转移的； ⑥ 共有人增加或减少以及共有不动产份额变化的； ⑦ 因法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的； ⑧ 因主债权转移引起不动产抵押权转移的； ⑨ 因需役地不动产权利转移引起地役权转移的； ⑩ 其他情形。 第四 注销登记——权利消灭时需要办理的登记，具体包括： ① 不动产灭失的； ② 权利人放弃不动产权利的； ③ 不动产被依法没收、征收或者收回的； ④ 法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产权利消灭的； ⑤ 其他情形。 ★ 第五 更正登记——不动产登记簿上记载的权利人书面同意或者有证据证明登记确有错误的，可以申请更正登记。 ★ 第六 异议登记——不动产登记簿上记载的权利人不同意。 提示一：申请人在异议登记之日起 15 日内不起诉的，异议登记失效，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 提示二：异议登记后，第三人不可适用善意取得。 【例题·单选题】甲公司与乙银行签订 300 万元的借款合同，以甲的房屋提供抵押担保，并已办理登记。之后，借款合同的金额增加为 400 万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额下相应增加为 400 万元。为使新增的抵押生效，根据物权的规定，乙银行影响不动产登记机构申请的登记类型是（ ）。（2017） A. 更正登记 B. 预告登记 C. 变更登记 D. 转移登记 【答案】C 【解析】变更登记具体包括： ① 权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更； ② 不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更； ③ 不动产权利期限、来源等状况发生变化； ④ 同一权利人分割或者合并不动产； ⑤ 抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化； ⑥ 最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化； ⑦ 地役权的利用目的、方法等发生变化； ⑧ 共有性质发生变更； ⑨ 其他情形。 【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（ ）。（2015） A. 提起更正登记之前，须先提起异议登记 B. 更正登记的申请人可以使权利人，也可以是利害关系人 C. 异议登记之日起 10 日内申请人不起诉的，异议登记失败 D. 异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任 【答案】B 【解析】权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记；选项 B 正确。不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；因此事先更正登记，得不到实现的才异议登记，选项 A 错误。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效；选项 C 错误。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿；选项 D 错误。 第七 预告登记 ① 适用的情形： a. 预购商品房； b. 以预购商品房设定抵押； c. 房屋所有权转让、抵押； d. 法律、法规规定的其他情形。 ② 预告登记的效力——产生准物权的效力： a. 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ★ b. 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记 的，预告登记失效。 所谓“债权消灭”除包括债权因得到清偿而消灭的情形外，还包括买卖不动产物权的协 议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权等情形。 【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（ ）。 A. 预购商品房 B. 房屋所有权转让 C. 房屋抵押 D. 租赁商业用房 【答案】ABC 【解析】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预 购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。 【知识点四】物权行为——与债权行为区别
【例题·单选题】甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖给乙，双方同时约定，一方违约应支付购房款 30%的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。下列说法中正确的是（ ）。 A. 乙有权要求甲收回房屋，实际履行合同 B. 乙可以自己与甲签订的合同在先，主张甲与丙签订的合同无效 C. 乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任 D. 甲与乙的房屋买卖合同有效，甲与丙的房屋买卖合同无效 【答案】C 【解析】本题所考查的考点是一房二卖的问题。 （1）对于一房二卖，依照合同法规定，两个合同均为有效合同，但已经取得房屋所有权的买受人，原合同债权人不得请求返还；ABD 错误。（2）丙依法取得了房屋的所有权，乙无权要求甲收回房屋，但由于甲的违约行为，乙可以要求甲承担违约责任；C 正确。 【本小节总结】 1.物权取得的方式分原始取得和继受取得，判定的标准是什么？ 2.物权变动的原因，可以是基于法律行为也可以是非基于法律行为：两者的主要区别是什么？ 3.非基于法律行为是指哪些行为？引发物权变动的时间以什么为准？ 4.物权变动的公示方式： （1）动产：简易交付、指示交付、占有改定，各自产生物权转移的时间点是什么？ （2）不动产：更正登记与变更登记的区别是什么？更正登记与异议登记的区别是什么？变更登记与转移登记的区别是什么？预告登记适用的情形及产生的效力是什么？5. 物权行为与债权行为的区别是什么？ 【易错易混点】 1. 非基于法律行为取得物权时，是不需要公示的，但是当再转让时，就变成基于法律行为取得物权，因此必须公示。 2. 因法院的判决取得物权的时间可能是判决生效时，也可能是当事人履行行为时。 3. 替代交付与现实交付的区别在于：现实交付自交付时起物权发生转移；替代交付均为双方协议生效时起物权发生转移。 4. 不动产的变更登记与转移登记的区别：变更登记：物权并未发生转移（即内容变、主体不变）。转移登记：物权产生转移（主体变、内容不变） 5. 不动产变更登记与更正登记的区别：变更登记：是在登记内容正确的情况下，进行变更； 更正登记：是在登记错误的情况下，进行的纠正。 6. 更正登记与异议登记的区别：均在登记发生错误的情况下。更正登记：登记簿上的权利人书面同意纠正错误；异议登记：登记簿上的权利人不同意纠正错误 第三节 所有权★★ 本节要掌握的知识点：
【知识点一】共有——即所有权人为两人以上★★ 1. 共有的类型 按份共有——共有人对同一物按照份额享有权利、承担义务； 共同共有人——共有人对同一物共同享有权利、共同承担义务。 2. 共有形态的推定——约定不明 共有人没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 【提示】属于法定的共同共有：家庭关系中共有。包括：夫妻共同财产、遗产。 3. 共有的效力 （1）对内效力 除共有人另有约定外： 按份共有人——按照份额享有债权、承担债务； 共同共有人——共同享有债权、承担债务。 偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 （2）对外效力 共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。 【提示】在对外效力上，不论是按份共有，还是共同共有，均享有连带债权、承担连带债务。 4. 按份共有与共同共有的区别：★ （1）享受权利与承担义务的不同： 按份共有人——按各自享有的份额享受权利，承担义务，没有约定或者约定不明确的， 按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 共同共有人——对同一物所享有的所有权不分份额，共享权利同担义务。 （2）共有物的处分与修缮的不同： 按份共有——处分共有物以及对共有物作重大修缮的，应当经占份额 2/3 以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 共同共有——处分共有物以及对共有物作重大修缮的，应当全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 提示：共有人擅自处分共有物的法律后果 A. 与第三人签订的共有物的买卖合同属于债权行为，属于有效合同。当其他共有人不予追认时，转让人承担违约责任。 B. 第三人的善意取得。（即取得物权） 条件是： ① 第三人不知道并且没有义务知道受让标的物存在其他共有人； ② 知道其他共有人，但不知道并且没有义务知道共有人转让标的物时未征得其他共有人的同意。 （3）共有物的管理费的分担不同： 按份共有——有约定的，按约定；无约定或约定不明的，共有人按照其份额负担。 共同共有——有约定的，按约定；无约定或约定不明的，共有人共同负担。 （4）共有物分割的不同： 按份共有——原则上，共有人可以随时请求分割共有物。共有人约定不得分割共有物，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 共同共有——原则上，共有关系存续期间，禁止对共有物进行分割。共有人约定不得分割共有物，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
【例题·单选题】甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资 90 万元，乙出资 60 万元，双方未约定共有类型。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将房屋所有权转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2012） A. 甲、乙对该套房屋形成共同共有关系 B. 甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意 C. 乙转让房屋所有权，须征得甲的同意 D. 对于丙公司的付款请求，乙无权拒绝 【答案】C 【解析】（1）选项 A：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；（2）选项 BD：按份共有人对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额 2/3 以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；在本题中，甲、乙之间并无特别约定，甲重新装修房屋应当取得乙的同意，未取得乙的同意且乙事先亦未追认的，甲、丙之间的装修合同对乙不具有约束力；（3）选项 C：处分共有物的，应当经占份额 2/3 以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 【例题·多选题】甲、乙、丙三人各出资 3 万元，购买一辆汽车跑出租，由丙驾驶，收入各按 1/3 比例分配。丙开出租车不尽心，一次酒后驾车撞伤路人丁。甲、乙一气之下将车出租给戊。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。 A. 路人丁只能请求丙承担损害赔偿责任 B. 甲、乙将车出租给戊应当征得丙的同意 C. 甲、乙将车出租给戊无须征得丙的同意 D. 路人丁可以请求甲、乙、丙三人承担连带损害赔偿责任 【答案】CD 【解析】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；处分共有的不动产或者动产的，应当经占份额 2/3 以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 5. 按份共有人的优先购买权 （1）行使优先购买权应符合的条件 ① 以交易为前提。除非共有人另有约定外，因继承、遗赠等非交易方式发生转让时，其他共有人不得主张优先购买。 ② 共有人必须向共有人以外的第三人转让其份额。共有人之间转让共有份额，除非另有约定外，其他共有人不得主张优先购买。 ③ 须在同等条件下行使。判断是否成“同等条件”时，应当综合转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 ④ 须在期限内行使。有约定的，按约定；无约定的。按照下列情形确定： a. 通知中载明行使期间的，以该期间为准；未载明行使期间的，或者载明的期间短于通知送达之日起 15 日的，为 15 日； b. 转让人未通知的，为其他共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起 15 日； c. 转让人未通知，且无法确定其他共有人知道或应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起 6 个月。 （2）数人主张优先购买的处理。协商不成时，按照转让时各自份额比例行使优先购买权。 （3）优先购买权不具有排他的物权效力。优先购买权受到侵害，只能向侵害人请求债权性质的损害赔偿救济，不得主张排他效力、要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张该合同无效。 【例题·单选题】甲、乙、丙三人共有一房屋，份额相等，甲拟将自己的份额以 30 万元的价格转让给承租人丁，乙表示愿意以同等条件购买，丙表示愿意以 25 万元的价格购买。下列说法正确的是（ ）。 A. 甲应将自己的份额转让给乙 B. 甲应将自己的份额转让给丙 C. 甲应将自己的份额转让给丁 D. 甲应当将自己的份额一半转让给乙，一半转让给丙 【答案】A 【解析】（1）按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在“同等条件”下，有优先购买的权利； （2）房屋共有人行使优先购买权，承租人也主张优先购买房屋的，人民法院不予支持（房屋共有人的优先购买权优于承租人）。 【知识点二】善意取得——所有权取得的特殊方式★★ 1. 善意取得的条件 （1）动产善意取得的要件★ ① 依法律行为转让所有权。 提示：非因法律行为而发生的物权变动（如事实行为、公法行为）均不存在善意取得。 ② 转让人无处分权。 ③ 受让人为善意——即不知道转让人无处分权且对此不知无重大过失。 【提示一】第三人的善意系推定，如果真权利人主张受让人不构成善意时，须负举证责任。 【提示二】受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应认定受让人具有重大过失，从而不构成善意。 【提示三】善意的判断时点——以“受让动产时”为准。具体操作： 一般以动产交付时为准，若交付之后第三人才得知的，不影响受让人之善意； 现实交付的——以物的转移之时为交付之时； 简易交付的——转让法律行为生效时为交付时； 指示交付的——转让人与受让人之间的协议生效时为交付之时。 ④ 以合理的价格转让。 判断是否构成“合理的价格”，应根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 ⑤ 物已交付。 【提示】 第一、占有改定不能满足善意取得制度意义上的“交付”要求； 第二、转让人将船舶、航空器和机动车等特殊动产交付给受让人，符合善意取得的交付要件。 ⑥ 转让人基于真权利人意思合法占有标的物。即委托物。非基于真权利人意思占有之物为脱手物，如遗失物、盗窃物，不适用善意取得。 ⑦ 转让合同有效。 转让合同无论是因违反《合同法》第 52 条而无效，还是因受让人存在欺诈、胁迫或乘人之危的法定事由而被撤销，标的物受让人均不得主张善意取得。 （2）遗失物的规定——不适用善意取得 ① 当遗失物未被转让时：所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。 ② 当遗失物通过转让被他人占有的，权利人享有选择权： 选择一：放弃物权，有权向无处分权人请求损害赔偿； 选择二：自知道或者应当知道受让人之日起 2 年内向受让人请求返还原物。 后果一：受让人返还原物后，有权请求转让人返还自己受让该物时所支付的对价。 后果二：受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。否则受让人有权拒绝返还。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 （3）不动产善意取得（特别要件） ① 以登记为要件。 ② 善意的判断：受让人仅不知道转让人系无权处分即构成善意。不存在应当知道。 但下列五种情形例外： A. 登记簿中存在有效的异议登记； B. 预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意； C. 登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； D. 受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； E. 受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 另外，如果真权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权，则应当认定受让人具有重大过失，同意不构成善意。 2. 善意取得的法律效果 （1）动产善意取得的后果 直接法律效果：所有权发生转移（善意受让人取得所有权）。 间接法律效果：赔偿请求权（真正权利人行使的权利）。 （2） 不动产善意取得的后果 特殊法律效果：善意取得不动产，不消除不动产上其他已登记的物权。 原因：善意取得所有权仅导致登记簿上的所有权人发生变更，其他已登记的限制物权不受影响，因此可以继续存在于登记簿中。 【例题·多选题】甲将自己所有的台式电脑委托乙保管，乙在保管期间将该电脑赠与了不知情的丙，并已经交付。下列说法正确的有（ ）。 A. 丙已经取得该台式电脑的所有权 B. 丙不能取得该台式电脑的所有权 C. 乙、丙之间的赠与合同直接无效 D. 甲有权要求丙返还台式电脑 【答案】BD 【解析】（1）选项 ABD：受赠人不得主张善意取得；（2）选项 C：行为人无处分权，所涉债权行为直接有效。 【例题·多选题】根据《物权法》的规定，下列情形中，甲的返还原物请求权能够得到法院支持的有（ ）。 A. 乙将从甲处借来的手表卖给丙，丙以为是乙的手表而买之，甲要求丙返还 B. 丁偷了甲的手表送给朋友戊，戊在不知情的情况下收下手表，甲要求戊返还 C. 甲借给乙笔记本电脑一台，乙谎称丢失，甲要求乙返还 D. 庚向甲购牛一头，并在得到牛后将其转卖，但没有向甲付款，甲要求庚返还 【答案】BC 【解析】（1）选项 A：丙基于善意取得制度取得了该手表的所有权，甲丧失了所有权，甲无权要求丙返回原物；（2）选项 B：赃物不适用善意取得制度；（3）选项 C：甲基于其所有权有权要求无权占有人返还原物；（4）选项 D：尽管庚尚未付款，但牛的所有权自交付之日起已经转移，甲已经丧失了所有权。 【知识点三】动产所有权的特殊取得方式 1. 先占——基于先占取得无主动产的所有权。 2. 拾得遗失物——不适用善意取得 （1）拾得人的义务： ① 及时通知的义务； ② 送交公安部门的义务。 （2）拾得人的权利： ① 费用偿还请求权； ② 悬赏广告允诺的报酬请求权 【提示】遗失物自发布招领公告之日起 6 个月内无人认领的，归国家所有。 3. 发现埋藏物——不适用善意取得 4. 添附：附合、混合与加工的总称。原物经过添加而成新物，但所有权仍为一个，需 要重新确认归属。 （1）附合： ① 动产附合于不动产：附合物的所有权归不动产所有权人； ② 动产附合于动产： 附合物不能分离的——共有物——所有权归各共有人 形成主物的——所有权归主物的所有权人； （2）混合 所有权的归属适用动产附合规则。 （3）加工——加工方取得新物的所有权。 【本小节总结】 1. 按份共有与共同共有的区别？ 2. 按份共有的优先购买权行使的条件是什么？ 3. 善意取得应符合的条件是什么？ 4. 善意取得的后果？ 【例题·多选题】乙拾得甲丢失的手机，以市场价 500 元出让给不知情的旧手机经销商丙。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的有（ ）（2019）。 A. 乙拾得手机后，甲即失去手机所有权 B. 乙将手机出让给丙的行为属于无权处分 C. 甲有权请求乙给予损害赔偿 D. 甲有权请求丙返还手机，但应向丙支付 500 元 【答案】BCD 【解析】选项 A：甲对遗失物并没有丧失所有权；选项 B：乙将手机出让给丙的行为属于无权处分；选项 C：甲有权请求乙给予损害赔偿；如果遗失物通过转让被他人所占有，权利人有权向无权处分人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起 2 年内向受让人请求返还原物。选项 D：如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。 【易错易混点】 1. 家庭关系中的共有，属于法定的共同共有，没有约定。 2. 在共有存续期间，按份共有人原则上允许随时分割共有财产；共同共有人原则上禁止分割共有财产；但如果共有基础已经丧失或有重大理由的，不论是按份共有还是共同共有，处理是一样的。 3. 无论是按份共有还是共同共有，对外的效力是相同的，共有人均享有连带债权，承担连带债务。 4. 优先购买权也属于债权请求权，不得对抗符合善意取得的买受人。 5. 善意取得的关键条件是： （1）取得的必须是委托物，不能是脱手物（遗失物、赃物）； （2）取得的方式必须是通过法律行为，不能是非法律行为（事实行为、法院判决）； （3）必须已经满足了物权取得的条件。 （4）善意取得的判断时点要以“受让时”为准，受让之后知道的，不影响善意取得。 后果一：失主的物权绝对保护： 受让人返还原物后，向拾得人行使债权请求权。 后果二：失主的物权相对保护： 受让人如果是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还 原物时应当支付受让人所付的费用。否则受让人有权拒绝返还。 权利人向受让人支付所付费用后，有权向拾得人追偿。 6. 遗失物的处理问题： （1）当遗失物被拾得人又转让给第三人时，权利人享有选择权： 选择一：放弃物权，有权向拾得人请求损害赔偿； 选择二：自知道或者应当知道受让人之日起 2 年内向受让人请求返还原物。 第四节 用益物权 本节要掌握的知识点
【知识点一】用益物权的种类 1. 土地承包经营权； 2. 建设用地使用权； 3. 宅基地使用权； 4. 地役权。 【知识点二】建设用地使用权★ 1. 取得方式 （1）创设取得：即土地的一级市场（政府——土地使用者）包括： ① 无偿划拨 适用的情形： A. 国家机关用地和军事用地； B. 城市基础设施用地和公益事业用地； C. 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； D. 法律、行政法规规定的其他用地。 ② 有偿出让——指国家将国家土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 【注意】城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可有偿出让。 A. 出让的方式：★ 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。不能采取上述方式的，可以采取双方协议的方式。 B. 出让期满的处理： 土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。未获批准的，国家无偿收回。 土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按约定，无约定或约定不明的，依照法律办理。 【注意】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 （2）转移取得——即土地的二级市场 ① 方式——转让、互换、出资、赠与或者抵押 ② 形式——应当采取书面形式订立相应的合同。 ④ 使用期限——由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 ④ 出让方式取得土地使用权，转让房地产的条件：★ A. 已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； B. 按照约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上的，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； C. 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持房屋所有权证书。 ⑤ 划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。——依法缴纳出让金。 ⑥ 下列房地产不得转让：★ A. 以出让方式取得土地使用权，但未符合法定条件的； B. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； C. 依法收回土地使用权的； D. 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； E. 权属有争议的； F. 未依法登记领取权属证书的； G. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 2. 取得的原则——登记取得（登记生效主义） 3. 建设用地使用权的期限★ （1）居住用地——70 年； （2）工业用地——50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地——50 年； （4）商业、旅游、娱乐用地——40 年； （5）综合或者其他用地——50 年。 【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的是（ ）。（2019） A. 建设用地使用权自登记时设立 B. 以划拨方式取得的建设用地使用权，非经国务院审批不得转让 C. 建设用地使用权期间届满自动续期 D. 以划拨方式取得的建设用地使用权，最高使用年限为 70 年 【答案】A 【解析】选项 B：以划拨方式取得的建设用地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；选项 C：并非所有的建设用地使用权都是期满自动续期的，《物权法》规定的是，住宅建设用地使用权期间届满，自动续期；选项 D：以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 【例题·单选题】下列关于以无偿划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制度规定的是（ ）。（2014） A. 最长期限为 50 年 B. 最长期限为 70 年 C. 最长期限为 30 年 D. 一般无使用期限的限制 【答案】D 【解析】以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 【例题 2·单选题】根据物权法律制度的规定，以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权，出让的最高年限是（ ）。（2013） A. 30 年 B. 50 年 C. 60 年 D. 70 年 【答案】D 【解析】以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地 70 年；（2）工业用地 50 年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年；（5）综合或者其他用地 50 年。 【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权后，转让房地产时，应当符合的条件有（ ）。（2016） A. 按出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额 20%以上 B. 转让房地产时，房屋建成后，应当持有房屋所有权证书 C. 按出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设有地条件 D. 按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 【答案】BCD 【解析】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 第五节 担保物权★★ 本节要掌握的知识点
【知识点一】担保物权的特点 1. 从属性——从属于债权 2.权利行使的附条件性——债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形 3. 优先受偿性——优于普通债权 【知识点二】抵押权★★ 1. 特性——不可分性 （1）主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。 （2）抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或转让后的抵押物行使抵押权。 （3）主债权被分割或部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使全部抵押权。 （4）主债务被分割或部分转让的，抵押人仍可以其抵押物担保数个债务人履行债务。 但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意时，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。 2. 抵押财产范围 （1）可以抵押的财产 ① 不动产： A. 建筑物和其他土地附着物 B. 建设用地使用权 C. 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 D. 正在建造的建筑物 ② 动产： A. 生产设备、原材料、半成品、产品 B. 正在建造的船舶、航空器 C. 交通运输工具 （2）动产的浮动抵押★ ① 特点： A. 将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押； B. 抵押权生效时抵押财产尚未确定。 C. 抵押权实现之前，须经财产确定的步骤。 ② 抵押财产确定的情形之一： A. 债务履行期届满，债权未实现； B. 抵押人被宣告破产或者被撤销； C. 当事人约定的实现抵押权的情形； D. 严重影响债权实现的其他情形。 ③ 设立★ 浮动抵押的设立以合同的生效为条件，不以登记为要件。但是不登记的，抵押权不能对抗善意第三人。 【例题·多选题】农业生产经营者甲将其现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品一并抵押给乙银行，但未办理抵押登记。抵押期间，甲未经乙银行同意以合理价格将一台生产设备出卖给丙。后甲不能向乙银行履行到期债务。根据《物权法》的规定，下列选项错误的有（ ）。 A. 该抵押权因抵押物不特定而不能成立 B. 该抵押权因未办理抵押登记而不能成立 C. 该抵押权虽已成立但不能对抗善意第三人 D. 乙银行有权对丙从甲处购买的生产设备行使抵押权 【答案】ABD 【解析】（1）选项 A：企业、个体工商户、农业生产经营者可以将其现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定浮动抵押；（2）选项 BC：浮动抵押的设立以合同生效为条件，不以登记为要件。但是，不登记的不得对抗善意第三人；（3）选项 D：在动产浮动抵押“结晶”之前，即使浮动抵押办理了登记，该抵押权也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 （3）禁止抵押的财产 ① 土地所有权； ② 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； ③ 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； ④ 所有权、使用权不明或者有争议的财产； ⑤ 依法被查封、扣押、监管的财产； ⑥ 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 （4）房地一体原则★ ① 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 ② 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。但土地上的新增建筑物不作为抵押财产。 ③ 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 【例题·单选题】甲公司与乙银行签订借款合同，并以甲公司所有的 A 厂厂房及其占用土地的建设用地使用权设定抵押。双方办理抵押登记手续后，乙银行发放了贷款。甲公司后又在 A 厂所在地块上增建了一座仓库。现借款合同到期，甲公司无力偿还乙银行的贷款。根据物权法律制度的规定，下列各项中，正确的是（ ）。 A. 仓库是在建工程，不得抵押、拍卖、转让 B. 仓库使用了乙银行拥有抵押权的土地，当然成为抵押物的一部分 C. 乙银行请求法院拍卖抵押物时，可以请求法院只拍卖 A 厂厂房及其占用土地的建设用地使用权，而不拍卖仓库 D. 乙银行可以请求法院将 A 厂厂房、仓库及其占用土地的建设用地使用权一同拍卖，但无权就仓库拍卖所得价款优先受偿 【答案】D 【解析】以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物；抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。 3. 抵押权的设定★★ （1）登记生效——不动产 （2）登记对抗——动产
4. 抵押担保的范围： （1）登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以登记记载的内容为准。★ （2）抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。 （3）抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于从物。但当抵押物与从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于从物。 ★（4）城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 【例题·多选题】甲向乙借款 200 万元，约定以甲的 A 幢房屋抵押给乙，双方为此签订了抵押合同，但在抵押登记时，登记为以甲的 B 幢房屋抵扣给乙。后甲未能按约还款，乙欲行使抵押权。根据《物权法》的规定，下列关于乙行使抵押权的表述中，错误的有（ ）。 A. 乙只能对甲的 A 幢房屋行使抵押权 B. 乙只能对甲的 B 幢房屋行使抵押权 C. 乙可选择对甲的 A 幢房屋或者 B 幢房屋行使抵押权 D. 乙不能行使抵押权，因为登记机关记载的抵押物与抵押合同约定的抵押物不一致，抵押无效 【答案】ACD 【解析】抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。 （5）抵押物的物上代位★ 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 【例题·单选题】甲向乙借款，并以本人所有的一搜轮船抵押，甲为该轮船投保了意外损失险。抵押期间，轮船因海啸毁坏。如果甲没有按时还款，下列表述中，正确的是（ ）。 A. 乙可以就保险金优先受偿 B. 海啸属于不可抗力事件，甲可以不偿还乙的借款 C. 乙可以要求以保险金受偿，但是并不优先于甲的其他债权人 D. 甲应当提供其他财产抵押给乙 【答案】A 【解析】本题考核抵押物的物上代位。担保期间，担保财产毁损、灭失或被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。 5. 抵押权的实现——优先受偿权★★ （1）优先受偿的方式 ① 抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 ② 协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 ③ 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 （2）流押合同之禁止★ 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。此种约定属于流押条款，约定内容无效。但不影响抵押合同其他部分内容的效力。 【例题·多选题】郭某向李某借款，以自己的一台便携式电脑作为抵押，并在抵押合同中约定到期不清偿该便携式电脑即归李某所有，但未办理登记手续。对此，下列说法符合规定的有（ ）。 A. 因该便携式电脑未办理登记，该抵押合同不生效 B. 虽约定流押条款，但该抵押合同其他条款仍有效 C. 因约定流押条款，该抵押合同的流押条款无效，但该抵押合同有效 D. 因约定流押条款，该抵押合同的流押条款无效，但该抵押合同的效力处于不确定状态 【答案】BC 【解析】本题考核流押条款的规定。当事人在签订抵押合同时，在合同中约定债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的条款，为“流押条款”。流押条款无效，并不影响抵押合同其他条款的效力。 （3）土地出让金优先于抵押权 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。 （4）多个抵押权并存时的清偿顺序★★ ① 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。 ② 抵押权已登记的先于未登记的受偿。 ③ 顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。 ④ 顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权。 ⑤ 抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。 ⑥ 抵押权顺位★ 第一 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。 抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。 第二 债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵 押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 【例题·单选题】北方公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款 100 万元，乙银行借款300 万元，丙银行借款 500 万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因北方公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款 600 万元。根据《物权法》的规定，关于三家银行对该价款的分配，下列选项中，正确的是（ ）。 A. 甲银行 100 万元、乙银行 300 万元、丙银行 200 万元 B. 甲银行 100 万元、乙银行 200 万元、丙银行 300 万元 C. 甲银行得不到清偿、乙银行 100 万元、丙银行 500 万元 D. 甲银行得不到清偿、乙银行 300 万元、丙银行 300 万元 【答案】D 【解析】本题考核抵押权变更顺位。（1）如果不变更抵押权的顺序，乙银行作为第二顺位的抵押权人，可以得到清偿的数额为 300 万元；（2）甲银行和丙银行交换抵押权的顺位时，未经乙银行的书面同意（乙银行并不知情），不得对乙银行产生不利影响。因此，乙银行可以得到清偿的数额仍为 300 万元，剩下的 300 万元给丙银行（丙银行通过交换，其抵押权的顺位已经优先于甲银行）。 6. 抵押物转让限制★ （1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 （2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外（即涤除权）。 【例题·多选题】甲将自己的房屋抵押给乙银行，借款 200 万元，在抵押期间，丙向甲表示愿意购下该房屋，甲征求乙银行的意见，乙银行表示同意。根据物权法律制度的规定，下列说法正确的有（ ）。 A. 甲可以将该房屋转让给丙 B. 如果转让价款为 220 万元，超过借款本息的部分归甲所有 C. 转让价款应当用于提前清偿乙银行的债权或者提存 D. 如果转让价款为 100 万元，不足清偿的部分由丙负责清偿 【答案】ABC 【解析】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存；转让价款超过债权数额的部分归抵押人（甲）所有，不足部分由债务人（甲）清偿。 【例题·单选题】梁某向贺某借款 20 万元，借期 2 年。梁某以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记。抵押期间，谢某向梁某表示愿意以 50 万元购买梁某的房屋。根据《物权法》的规定，下列表述中，错误的是（ ）。 A. 梁某将该房屋卖给谢某应得到贺某的同意 B. 如梁某经贺某同意将该房屋卖给了谢某，则应将转让所得价款提前清偿债务或者提存 C. 如谢某代为偿还 20 万元借款，则梁某的转让行为还须得到贺某同意 D. 如谢某代为偿还 20 万元借款，则梁某的转让行为无须得到贺某同意 【答案】C 【解析】本题考核抵押物转让限制和涤除权。（1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；选项 AB 正确。（2）抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；选项 D 正确，选项 C 错误。 7. 抵押与租赁★ 1. 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（先租后押） 2. 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（先押后租） 【例题·多选题】2019年9月1日甲向乙银行借款150万元，期限1年，以自己的房屋设定抵押，该房屋已于 2017 年 12 月 1 日出租给王某，租期 1 年，2019 年 12 月 1 日，王某的租期届满后，甲又将该房屋出租给李某，租期 1 年。已知王某和李某对该房屋抵押一事均不知情，甲在借款到期后无力清偿，根据物权法律制度的规定，下列说法错误的有（ ）。 A. 甲将房屋抵押给乙银行时，王某即应腾退房屋 B. 该房屋已经抵押，甲无权将其出租给李某 C. 乙银行实现抵押权时，无权要求李某腾退房屋 D. 乙银行实现抵押权时，有权要求李某腾退房屋 【答案】ABC 【解析】（1）选项 A：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；（2）选项 B：抵押权设定后，由于抵押物仍然归抵押人所有，因此抵押人有权将抵押物出租；（3）选项 CD：抵押在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力（受让人有权要求承租人腾退房屋）。 8. 最高额抵押 （1）与动产浮动抵押的区别 动产浮动抵押——抵押权生效时抵押财产尚未确定 最高额抵押——抵押权生效时所担保的债权额尚未确定。 （2）与动产浮动抵押的共同点——均要经过确定步骤。 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定： ① 约定的债权确定期间届满； ② 没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满 2 年后请求确定债权； ③ 新的债权不可能发生； ④ 抵押财产被查封、扣押； ⑤ 债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销； ⑥ 法律规定债权确定的其他情形。 【例题·多选题】下列有关最高额抵押合同的说法中，正确的有（ ）。 A. 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围 B. 抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力 C. 抵押财产被查封、扣押时抵押权人的最高额抵押对应债权确定 D. 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权一律不得转让 【答案】ABC 【解析】本题考核最高额抵押合同的相关规定。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 【知识点三】质权 1. 抵押权与质权的区别
2. 质权的种类 （1）动产质权——自出质人交付质押财产时设立。当事人约定出质人代质权人占有质物，质权不生效。 （2）权利质权 A. 范围 ① 汇票、支票、本票； ② 债券、存款单； ③ 仓单、提单； ④ 可以转让的基金份额、股权； ⑤ 可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权； ⑥ 应收账款； 应收账款的类型： a. 销售产生的债权； b. 出租产生的债权； c. 提供服务产生的债权； d. 公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权； e. 提供贷款或其他信用产生的债权。 3. 质权的设定★ （1）证券权利——登记或交付设立 以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。 质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。 （2）基金份额与股权——登记设立 以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立； 以其他股权出质的，质权自市场监督管理部门办理出质登记时设立。 （3）知识产权——登记设立 以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。 （4）应收账款——登记设立 以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。 【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，以下列权利出质时，质权自权利凭证交付时设立的是（ ）。（2014） A. 仓单 B. 基金份额 C. 应收账款 D. 股票 【答案】A 【解析】以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。 【例题·单选题】甲与乙签订借款合同，并约定由乙将自己的新款手机出质给甲。但其后乙并未将手机如约交付给甲，而是把该手机卖给了丙。丙取得手机后，与甲因该手机的权利归属发生纠纷。根据《物权法》的规定关于手机的权利归属的表述中，正确的是（ ）。 A. 丙能取得该手机的所有权，但甲可依其质权向丙追偿 B. 丙不能取得该手机的所有权，因为该手机已质押给甲 C. 丙能否取得该手机的所有权，取决于甲同意与否 D. 丙能取得该手机的所有权，甲不能向丙要求返还该手机 【答案】D 【解析】（1）动产质权自出质人“交付”质押财产时设立；动产物权的设立与转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外。 4. 质权的效力 （1）出质物的范围 动产质权的效力及于质物的从物。但是，从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。 以依法可以转让的股份、股票出质的，质权的效力及于股份、股票的法定孳息。 （2）质权人的孳息收取权 质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。所收取的孳息应对先充抵收取孳息的费用。 （3）质物处分限制 A. 质权人的限制 ① 使用、处分的限制——质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。 ② 转质的限制——质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。 B. 对出质人的限制 ① 基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。 ② 知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。 出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。 ③ 应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。 出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。 5. 质权的实现 （1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。 （2）质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。 （3）出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖。 （4）出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。 （5）流质合同的禁止： 质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。（同抵押权相同） 【例题·单选题】甲向与乙借款，为担保债务履行，将一辆汽车出质给乙。乙不慎将汽车损坏。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2013） A. 甲有权拒绝归还借款并要求乙赔偿损失 B. 甲有权要求解除质押合同 C. 甲有权要求乙立即赔偿损失，或者在借款到期时在损失赔偿范围内相应抵销其对乙 所负的债务 D. 甲有权要求延期还款 【答案】C 【解析】质权人在质权存续期间，因保管不善造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。 【知识点四】留置权 1. 性质——法定担保物权，无需约定。但是当事人可以通过协议排除留置权。 2. 成立的条件 （1）债权人合法占有债务人之动产； （2）债权已届满； （3）动产之占有与债权属于同一法律关系。但企业之间的留置不受同一法律关系的限制。 【例题·单选题】根据担保法律制度的规定，下列情形中，甲享有留置权的是（ ）。 A. 甲为乙修理汽车，乙拒付修理费，待乙前来提车时，甲将该汽车扣留 B. 甲为了迫使丙偿还欠款，强行将丙的一辆汽车拉走 C. 甲为丁有偿保管某物，保管期满，丁取走保管物却未付保管费。于是，甲谎称丁取走的保管物有误，要求丁送回调换。待丁送回该物，甲即予以扣留，要求丁支付保管费 D. 甲为了确保对戊的一项未到期债权能够顺利实现，扣留戊交其保管的某物不还 【答案】A 【解析】留置权的成立条件：（1）债权人合法占有债务人的动产；（2）债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外；（3）债务已届清偿期且债务人未按规定期限履行义务。选项 B：债权人对债务人动产的占有手段不合法；选项 C：债权人对占有依旧不合法；选项 D：债务未届清偿期。 3. 留置权的效力 （1）留置物的范围 留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。 留置财产为不可分物的，留置权人可以就其留置物的全部行使留置权。 （2）孳息的收取权 留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取的孳息应对先充抵收取孳息的费用。 （3）留置权人的通知义务 留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的， 留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。 3. 留置权的实现 ★（1）同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。 ★（2）同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优于质权人受偿；质权与未登记抵押权并存时，质权人优于抵押权人受偿。 【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列权利中，可以设定在动产之上的有（ ）。 （2019） A. 抵押权 B. 质押权 C. 留置权 D. 所有权 【答案】ABCD 【解析】动产物权是设定在动产之上的物权，如动产所有权（D 正确）、动产质权（B 正确）、留置权（C 正确）等；抵押权也可以设定在动产之上（A 正确）。 【例题·单选题】甲公司将一台生产设备抵押给乙公司，以担保其所欠债务 10 万元，双方办理了抵押登记手续。后因生产设备出现故障，甲公司将生产设备送往丙公司处修理，欠付修理费 1 万元；甲公司无力支付修理费，丙公司经依法催告无效后将该生产设备委托拍 卖，得款 8 万元。根据规定，下列说法正确的是（ ）。 A. 乙公司可以就该 8 万元优先受偿，丙公司的优先受偿权因顺位在后无法实现 B. 丙公司可以就该 8 万元优先受偿 1 万元，其余 7 万元由乙公司优先受偿 C. 乙公司可以就该 8 万元优先受偿，丙公司没有优先受偿权 D. 乙、丙公司就该 8 万元按照 10：1 的比例优先受偿 【答案】B 【解析】同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。 【本小节总结】 1. 担保物权的特点是什么？ 2. 抵押权 （1）抵押物：哪些不可以抵押？ （2）抵押权的设定：动产与不动产的区别？ （3）抵押期间的效力：抵押与租赁、抵押与买卖？ （4）抵押权的实现：代位物的受偿、流押条款的适用、新增建筑物的受偿、数个抵押权并存时的受偿、抵押权顺位变更的受偿？抵押权与质权并存时的受偿、抵押权与留置权并存的受偿。 （5）动产的浮动抵押与最高额抵押的区别 3. 质权： （1）质权与抵押权的区别 （2）权利质押的范围 （3）动产质权与权利质权设定的区别 （4）质权的实现 4. 留置权 （1）适用于哪些合同？ （2）成立的条件？ （3）留置权的实现 【易错易混点】 1. 动产抵押，抵押权自抵押合同生效时设立，登记与否的区别在于是否能对抗善意第三人不动产抵押，抵押权自登记时设立。 2. 动产浮动抵押——抵押权生效时抵押财产尚未确定 最高额抵押——抵押权生效时所担保的债权额尚未确定。 共同点——均要经过确定步骤。 3. 房地一体 国有土地使用权可以单独抵押，也可与地上建筑物一并抵押； 集体的土地使用权不得单独抵押，但可以和地上建筑物一并抵押。 4. 流押条款无效的，并不影响抵押合同其他内容的效力。 5. 抵押期间，未经抵押权人的同意，原则上抵押人不得转让抵押物，但是如果行使涤除权的除外。 6. 先押后租的，只有登记的抵押权才能对抗承租人。未登记的抵押权不得对抗善意的承租人。 7. 留置权无需当事人在合同中约定，可依法直接行使，但是，合同中可以自行约定排除留置权的行使。 8. 企业之间的留置不受同一法律关系的限制。 本章重点总结 1. 物的分类：动产与不动产；主物与从物；原物与孳息 2. 物权与债权的区别 3. 物权行为与债权行为的区别 4. 用益物权与担保物权的区别 5. 物权法的基本原则 6. 物权变动的方式 （1）动产——交付：现实交付、简易交付、指示交付、占有改定； （2）不动产——登记：变更登记、转移登记、更正登记、异议登记、预告登记。 7. 所有权 （1）按份共有与共同共有的区别； （2）善意取得的条件及后果 8. 抵押权 （1）可以抵押的物和禁止抵押的物； （2）抵押权的设定：动产与不动产； （3）动产的浮动抵押与最高额抵押的区别； （4）抵押与租赁、转让的关系； （5）抵押权的实现——流押条款、涤除权、代位物、抵押顺位的变更、实现的顺序。 9. 质权 （1）动产质权的设定； （2）权利质权的设定； （3）质物处分的限制； 10. 留置权 （1）成立的条件； （2）与抵押权、质权的关系。 |
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