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： 回想2019年，218大湾区规划发布+818先行示范区+1111取消豪宅，三大利好，催涨深圳楼市。 新盘日光，二手房业主反价、违约，见怪不怪。 银行卡躺着几百万几千万现金的深圳买家，到处认筹冻结资金摇号、和多位卖家谈价，四处求购一套房，却因为业主爽约，而买不成。 从年前的卖方市场到接下来的买方市场，矛盾转化之间，仅仅是因为有个家伙吃了蝙蝠。 一个月前还傲娇嚣张的深圳卖家，接下来应该要发愁了：疫情之下，中介放假，买家更也不敢冒着风险去看房，房子短期内很难卖出去。 2020年，深圳楼市走向也将因此改变：先跌后涨。为什么呢？ 说这次疫情对深圳没有影响是骗人的，这次疫情估计是腾讯游戏赚得最多。 因为疫情的影响，1季度的旅游、零售、电影、餐饮等三产，基本已经瞎了，可能还会迎来一波倒闭潮。 深圳不是旅游型城市，不至于损失惨重，那些旅游型城市的经济才是重大打击。但是深圳商铺空租、写字楼空置，几乎已成定局。 2020年1月的深圳，正在经历西部到东部的轮动。 深圳在即将进入楼市高潮时，遭遇了黑天鹅，而这只黑天鹅有可能把原本一路高歌猛进的房价直接打下10-15%。 最关键的原因是——深圳涨得不扎实，需要挤泡沫。 2019年底的深圳，如果小区的成交价是60平2房500万，深圳业主会中介上故意挂高价，如有意向购房者一问价，一看500万都有人接受，干脆抬价到520万、530万、550万……但是又不卖，故意把房价一点点抬上去。 这就是传说中的“钓鱼惜售”。 在行情火爆时期，这样的疯狂上涨，是被市场所接受的。 现在这节奏一打乱，深圳下跌几乎是一定。 本来就是靠着大家的信心预期上涨的，现在信心和预期没了，今年经济也是忧心忡忡。 这只黑天鹅一来，不好意思，不仅没有了持续上涨的动力，之前钓鱼惜售的“抬价”，肯定是要回吐一部分的。 深圳需要挤泡沫，之前靠着行情加价，涨上去的房价，很难站稳。 经过这一波调整，深圳的东西分化还将继续。拥有确定性的西部，产业、人口、基建都更有优势。 在危机中，人的避险情绪重，倾向于拥抱看涨预期更强烈、条件更好的西部。西热东凉，会更加明显。 这场疫情也给今年的深圳经济蒙上一层阴影。 没有收入就不会，也不敢买房子，只能延迟满足。 最近很多深圳群都在讨论，停工之下只发底薪，有些做生意的、开公司，到处都要支出，要承担好几万的月供，扛不住。 这些有产阶层不至于连1-2月的房贷都拿不出，更多是愁，不知道这次疫情什么时候结束。 刚需，是对价格有绝对抗性。贵一点的小区，他们承受不起，就不考虑，价格敏感度特别高。 对于二线城市三四五千元的月供，就算没有收入也供得起，但对于月供好几万的业主，他们担心没有收入会更强烈。高月供下，购房者对抗意外，越有抗性。 刚需的价格抗性和高房价高月供下的意外抗性，在深圳表现得尤为强烈。 我觉得，这种买房心理是存在的，而且深圳这种高房价的城市，更看信心。 买100-500万的房子，看你有多少钱。 买1000-5000万的房子，看你有多少信心（看涨预期）。 深圳的购买力还在，但信心需要时间恢复，得等疫情完全控制，压抑的需求才会释放，楼市才会反弹。 所以，深圳2020年的走势大概是：先降后升，得看疫情发展。 个别优质项目价格扎实不会降，密切关注成交量的变化。 但由于深圳的基本面又不同于其他城市，深圳下跌的窗口期不会太长。 深圳供需紧张的基本面没有变，其他城市可能是降低土地，但深圳是城市已无法扩张。 房子足够稀缺，足够优秀的购买力支撑深圳房价一次次刷出新高。 去年的市场就是由于新房密集入市日光，带动二手房带看量、成交量上涨的。 今年下半年，南山福田宝安也有不少大开发商的项目要集中推盘，到时一定也会疯抢。 经过2019年下半年的消化，深圳的二手房房源已经降到了31776套，而广州是61050套，二手房供需蛮紧张。 去年由于业主反价，深圳有相当一部分人没有买到房子，这批需求只会暂时迟到，但不会缺席。 还有那些看透了二线城市治理能力的业主，会想着卖掉一套二线城市的房子，买到一线城市。 只要深圳不收紧入户门槛，每年就会有源源不断的外来需求来填满深圳。其实，经过这次疫情，我相信也会催生一波二线城市置换到深圳的需求。 我身边已经有好几个来自二线城市的朋友，已经准备好钱，就等落户深圳的手续办好，到时赶上深圳房价调整，刚好可以来一波抄底。 深圳和其他城市不一样的还在于：深圳是供需紧张的存量房市场，深圳的次新小区少，所以房价天花板足够高。 很多人看过深圳松坪村50平430万、富通城53平450万的房子可能都会感慨：这么老破小的房子，怎么值得动辄8万/㎡这么高的价格。 可是，资金集中、需求集中，让深圳西部的房子这么扎实。 我觉得深圳“神盘”华润城，称得上是深圳楼市的信号灯，可以以华润城的冷热来判断深圳楼市的行。 它集结了所有影响深圳楼市上涨的特质：CBD、产业、交通商业配套成熟、学位优秀、次新小区、大花园、大开发商、大品牌物业…… 因为本身优秀，所以不管楼市上涨还是横盘，它都能穿越周期，时间都挡不住它的光芒。 这次疫情并没有给深圳带来什么负面，只是信心的短暂调整，所以千万要关注成交量变化，把握窗口期捡漏。 而且经过这次疫情的教训，深圳应该会加大财政对医疗教育的倾斜，之前谈了好久的香港大学深圳医院二期、香港中文大学（深圳）医学院会落地了，深圳的医护人才引进速度会加快。 武汉的教训太惨烈，深圳应该为了城市的发展而“计之深远”——补齐民生短板。 一旦疫情控制，信心恢复，深圳的战斗力一点都不会受伤：粤海街道办的写字楼依然灯火通明、地铁1号线依然挤满了拼搏的年轻人、深圳的图书馆会展中心依然人群如织…这些就是深圳的硬实力：产业、人才、基础设施。 下篇，我们再来说“2020年，深圳最值得买的板块”，敬请期待。 -END- |
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