或许是地产十强最低调的房企

在地产圈里，有风风火火的激进派，也有沉稳踏实的务实者。他们都在以自己的方式，述说着中国乃至世界的地产史。

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经过2017年的挣扎，2018年是调控大年，也是房企丰收年。

在整个行业去杠杆，国家对于楼市调控加剧的背景下，为保证资金周转，快速回款。2018年至今房企推盘量明显增加，就连一些知名捂盘区域也都先后放量。上半年房企业绩排行榜，TOP10已经突破970亿，门槛值加速抬升，房企格局持续分化。

在这份成绩单中，除碧桂园、恒大等这些大佬年常年霸占第一梯队，新城的加入颇显意外。

可能很多人，对新城控股不是太熟悉。在这个涉及四百万亿的地产行业中，人们早就习惯以成绩和规模论英雄。能够跻身这份成绩单中，市场上的声音却如此之少，一点不像行业前十的做派。

其实新城控股入行已25年，1993年开始位于常州的首个项目，此后便以总部上海为中心进行全国拓展。如今已基本完成以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张的“1+3”城市群战略布局。在全国87座大中型城市，建成或在建住宅项目达到422个（截止其官方8月25日数据统计）。

新城控股成立之初只有5人团队，注册资金仅为百万。在2010年首破百亿到2017年达到1260亿，新城控股用7年时间实现从百亿到千亿的跨越。同时新城也是国内首家实现“B股转A股”，并且A股、H股两地上市的民营房企。

受益于这轮市场启动，新城控股2015年销售319亿到2018年半年971亿，过去的三年连续翻番，复合增长率高达99%，也成为同期业绩规模增长最快的房企之一。

根据新城控股的半年财报显示，上半年实现销售金额953.1亿元，同比增长94.2%，已完成全年销售目标的53%；累计销售面积774.6万㎡，同比增长118.3%，操盘项目资金回笼率86.8%。新城控股完成今年1800亿元销售目标压力应该不大。

而今年在整个行业都在保守之时，凭借逆周期拿地能力，新城控股在全国土地市场上表现异常活跃，通过招拍挂、收购、合作等多种方式，积极扩充土储。

今年新增建面约2075万㎡，根据数据分析，新城控股拿地的平均楼面价2366元/㎡，而上半年平均售价12305元/㎡，土地成本仅为销售均价的19.2%。有意思的是在2016年房企拼命的刷新低价，而新城控股很少摘地王，面粉贵过面包的资源从来不去染指。土地作为房企发展的基石，土地成本不断走低，也是新城控股能够稳健运营的一大利器。

上海新城吾悦广场

当然新城控股之所以如此稳健高速，同其固守经营模式不无关系。在这么多年发展历程中，很多同行将新城控股发展模式比作“万科＋万达”。因为新城走的是“住宅与商业双轮驱动模式”。不仅在住宅领域长远发展，在商业地产方面也做的不错。自主品牌吾悦广场是其商业代表作，自2012年问世，经过6年运营，发展到如今4.0版本，，新城吾悦广场也迈入“80”年代，共计80座。

双轮驱动的模式并不新鲜，现在很多房企都是各种业态同时绽放。新城模式特殊性在于，这种两种业态并不同轨，不存在绑定关系。新城控股下设三大事业部：住宅开发事业部、商业开发事业部和商业管理事业部。部门管控和分工是分离的，都有独立拓展重心。这样可以根据各自发展战略，结合市场的空间和土地机会，进行各自市场布局。

据了解新城商业地产规划中，在未来吾悦广场将从以往三四线主战场，上浮至一二线核心城市。计划2020年，吾悦品牌综合体开业数将达到100个以上。

规模和产品向来是交互的，市场再好，没有好的作品陈列，也不会有业主买单。新城在产品研发方面尤为重视，他们是国内继万科后第二个成立研究院的地产企业。历时10余年的研发，最终建立“Think芯”体系，3大产品线。通过6大维度，56项技术，实现楼面和屋面的活荷载设计使用年限系数放大，为客户打造全年龄段的住宅产品。

此外新城还有一大助力就是职员年轻化。新城员工群体普遍年轻，整个集团80后和90后员工加起来，占比达83%。

这些80后，90后经过互联网时代淬炼后，可塑性更强。新城对人才的成长尤为关注，针对员工的养成计划“新睿计划”经过多年的打磨和完善。在2015年构建出一套完整的新城人提升通道，叫做“成长3-6-9计划”。

通过三年一个阶段的系统培训、带教、轮岗工作，逐渐从合格的专业人才发展为全能型的管理人才，实现新人从基层向中高层管理层跨越。

由于目前楼市已经进入下半场，一线城市已经进入存量房市场，土地资源也是越来越稀少。加上这轮棚改新政带来的市场转移，很多房企开始将业务下沉到三四线城市、特别是一些核心都市圈的扩散城群，区域公司下沉成为行业普遍现象，新城同样如此。

有消息显示，新城现在土地储备的比例在一线城市大概10%，二线城市40%，三线城市40%，四线城市10%。

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2018年大约过去3/4，对房企而言，今年显然不太舒服。楼市被调控彻底扼住喉咙，难以施展拳脚；资金流、拿地都成老大难。连带着央行放水、棚改传闻、租售并举等，都成为行业热议话题。房价虽被“死死按住”，但年中报显示很多房企业绩较上一年都有明显提升，出现增收又增利的盛况。

只是调控并没有丝毫懈怠。调控的内容也不在只有简单的限购、限售、限价、限贷；限签、限离婚、限企业、限装修全面上线，封堵一些bug。

杭州、成都、郑州、深圳、长沙都是调控严厉之地。以郑州为例，8月份郑州三次更新调控，让整个市场更加魔幻。

8月2日

郑州市城市综合执法局发布通知，披露《郑州市城市管理系统行政处罚裁量标准》。

对开发商未批先建、无证预售、强制交房等行为，根据其违法程度轻重，列出详细处罚条款。

8月21日

河南省9部门联合印发《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案》，全力围剿投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。

8月24日

郑州市发布《郑州市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告》，房企未取得预售证不得开放销售场所，不得以任何形式销售、收取预售款……

郑州8月新政

其实调控趋严，维护行业稳定并不是什么坏事儿。从年初到现在郑州主城八区房价波动很轻，7、8月份基本持平。上半年主城八区供销处在正常段位，主城区供地有限，近郊盘是主力出货点，住宅正越卖越远。特别是一些通勤便捷，近郊区成为热门。

可以说郑州调控很成功，在限价政策下，郑州的房价已经被政府“严格控制”。目前全国10强房企悉数踏足河南市场，前20强仅有首开还没进入河南。这19位大佬在大郑州城市圈全部布局的有项目。

区域价值认定的诸多标准中，一线房企入驻量绝对是其中重要指标。开发商尤其是规模房企对回报率以及风控把关很严，他们对市场的专业性和敏感度要远高于普通人，对区域价值的判断无疑也更准确。

而在这一众外来房企中，有通过合作遍地在郑州遍地开花的比如万科、融创；有通过招拍挂强势拿地的，比如金茂。当然这里面新城显得更加特别，进入河南后一直耕植在郑西。

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首选的落脚点便是郑西荥阳区域。这也是郑州限购后外溢客户的一个重要集聚地，虽然眼下不比南龙湖、港区这些有地铁加持之地那么火热，但是荥阳是环郑为数不多规划有三条地铁贯穿的市郊。

10号线在稳步推进中，预计2020年试运营后。加之高铁西站、郑上路、中原路、陇海路、绕城高速等组成的立体交通网络，届时荥阳同郑州的交互性会更加有利。

2017年落地荥阳后，新城操盘第一个项目——新城尚郡，目前该项目已基本清盘。经过新城尚郡的磨合和市场探究，新城在荥阳上马首个府系作品——新城郡望府。

恭王府平面图

郡望府采用中式建筑风格，师法恭王府，通过整体的院、巷营造出中式礼序。

效果图

总占地约76亩，规划九栋高层、九栋花园洋房,共有住宅1348套住宅。其中100㎡以上占比57%，户型结构偏品质刚改。2.99的容积率，超过35%的绿化率，保证一定舒适度。

效果图

主大门采用山水相宜的布局结构，通过空间转换延续轴线序列，塑造规划的整体性、仪式感。

效果图

建筑的主体采用三段式架构，身采用浅米黄色涂料，与基座石材形对比，顶部飘板式设计采用米白色金属漆。

效果图

园区内结合地形与建筑类型进行景观的适配，通过观空间梳理，形成“一心一环两轴四巷三园”的景观结构。并且每栋楼附近均设置点状绿化，植入很多樱花、朴树、枫叶、梅花等乔灌木,营造四季不同的视觉感受。

效果图

对于公共空间的利用，充分结合不同景观特点，进行功能节点布置。比如环社区健康跑道上面,有卡路里和里程碑标识，还有LED 夜光指示灯；供老人运动健身的康体区、供业主交流互动的社交平台。

样板区实景

特别是儿童配套，郡望府采用的是全龄儿童游乐场所，1-3岁有秋千、跷跷板，3-6岁有沙坑、滑梯、攀爬等，6-12岁有冒险游戏，全区域采用无毒环保材料铺设。同时还有大人看护区，方便照看孩子。

社区中心景观是一个下沉式绿地广场，搭配亭台流水而成。据说未来这里将摆放一些遮阳伞、座椅之类的供业主休息用，孩子们可以在这绿地广场的上戏耍。

该项目也区域内首家依托新城“Think芯”技术模块实现“智慧社区”，装配楼宇梯控、将普通的新风系统提升为全热交换+PM2.5过滤。

此外诸多可变空间比如智能门锁、云对讲、社会WIFI、雾森系统，周界报警等安保系统也都是提升居住品质之举。

对于户型而言，新城这次95㎡三房户型，客厅和两个卧室都朝南，餐客一体化设计，整个房间的南向采光尺寸尽可能放大。这种设计比目前郑州刚需三房的热销户型利用率更高。

高层111㎡户型是套房设计，主卧附带卫生间。目前郑州市面上双卫的户型一般都在120㎡左右。

这是140㎡的洋房户型，一梯一户式设计，综合得房率接近90%，客厅、次卧通体阳台，拥有更多赠送面积。

物业方面，现在房企都组建的有自己的物业公司，新城自己的物业公司也有20余年历史。新推出的新城3.0橙管家，可以做到业主反馈问题30分钟内快速响应，全国400电话都是24小时在线。

针对新城业主开发的新橙社APP，可以协助业主在APP上缴纳水、电、燃气费，据了解目前新城在推行社区周边商家线上整合系统，后期生活购物社区大小事，新橙社APP一键搞定。

目前荥阳东的主力商业还有些匮乏，新城郡望府领路的地块，新城规划了一座吾悦广场，待建成后这座商业将辐射周边，并且与自身住宅板块相呼应。

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郑州的城市框架在不断扩张，三环内在过去的两年时间里基本没有土地供应。住宅越卖越远以成为趋势。加上全国最高的房贷利率，购房门槛不断抬升。无论是刚需置业，还是资产溢价都是希望寻找价值洼地。而即将实现的利好，但是还没有显示在溢价上的区域可以更多的关注。

今年7月份新城将将品牌标识从“Future Land”转换成“seazen”。从优秀到卓越，在向前的道路上，新城不忘初心，坚持固有的战略升级，寻找走得更加稳健、恒久之路。并且对于产品的属性以及品控的管理也越加严格。

房企是整个地产行业链条中的重要一环，也是中心一环。任何一家企业都有自己的基因以及运作方式，更好的追求品质，服务业主才是能更好的适应市场。