 郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 本文作者：张春光律师【锦天城律所】 业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉） 个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 2021年1月21日上海市住房城乡建设管理委等八部委联合出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），《意见》第四条规定：“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”《意见》出台前已经签订了《居间协议》、《房屋买卖合同》等协议，但尚未网签的，就面可能被限购，导致交易无法继续，那么房屋买受人是否构成违约？合同是否能解除？损失如何承担？ 我认为，具体问题具体分析，不能一概而论，《意见》第四条导致的限购，一般会被理解为“因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行，合同解除，双方互不承担违约责任”。 1、解除的依据：“因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行” 《民法典》第五百三十三条第一款规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”这是关于情势变更的规定。 所谓的“因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行”，其实就是“情势变更”的变通说辞。 当然，也有部分判决以新的限购政策属于不可抗力为由判令解除合同，如宝山法院（2016）沪0113民初12930号民事判决。 2、合同解除的法律后果：双方互相不负违约责任 《民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 既然双方互相不负违约责任，那么，出售方收取的定金或房款就应当带利息一并返还，如果已经交房，买受方也应当交还房屋。 3、房屋差价“补偿” 司法实践中，如果由于限购这一不可归责于双方当事人的事由导致合同解除，自双方首次签订合同到合同解除期间，如果房价上涨较多，法院会判决房屋出售方给买受方一定的“补偿”，补偿的比例一般是房价上涨部分的20%-30% 4、参考案例 《意见》刚出台几天，还没有针对《意见》的裁判案例。但是，我们可以参考2016年3月25日上海限购政策《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（“沪九条”）导致买受人失去购房资格引发的法律纠纷： （1）上海一中院（2018）沪01民终14280号民事判决认为，由于“沪九条”导致房屋买受人限购，导致房屋买卖合同不能继续履行系不可归责于双方当事人的事由，因此双方均不承担违约责任。因房屋价格剧烈上涨，双方也认可房屋价格已经上涨250万元，酌定卖售人补偿买受人房屋差价损失60万元（房屋差价的24%） （2）上海一中院（2020）沪01民终3810号民事判决认为，房屋买卖合同无法履行系因“沪九条”出台导致房屋买受人失去购房资格，属因不可归责于双方当事人的事由导致的合同无法履行，因此双方均不承担违约责任。根据公平原则酌情补偿买受人合同解除时房价上涨金额的30%左右。
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