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中国的商品房均价，从1998年的2063元/平米，涨到了2019年的9310元/平米，21年上涨了4.5倍，看起来并不多，但具体到核心城市，涨幅超过10倍的却比比皆是。20多年来，房价只是在特定的时间里有过短期的回调，整体上保持了单边上升的态势，有些城市至今不衰。那么，房价是否还会一直涨上去，它的天花板到底有多高？我们还是从头说起吧。
1998年之前，商品房只是一个萌芽，成交量非常少，营销模式也非常初级。在全国绝大部分城市里，房价涨得并不快。因为离香港比较近，当时香港人都在炒楼，珠三角的房价倒是被炒了一波。90年代后期，香港楼市泡沫破裂的时候，华南的楼市也随之出现了大麻烦。 1998年，亚太金融危机出现了，对国内经济有了很大的负面影响，当时的经济实力还没有现在这么发达，需要一些额外支持，于是自上而下的改革开始了，相继出了很多政策。 最主要有两个，一是取消了福利分房，各单位开始货币化分配。在此之前，除了数量不多的私企，各单位都是给员工分房子，现在改成了单位按照员工的工龄或者级别，给予一部分货币补贴，由员工自己去购买商品房。这些货币化分配，后来演变成了公积金的形式。 还有一个重要政策，就是在98年到99年之间，先后出台了一些针对银行的按揭鼓励政策。按揭政策刚开始执行的时候，要求是很严格的，譬如按揭人需要有多少存款，而且只能贷几年，当时没有多少人能符合标准。九十年代末，按揭政策才全面打开。这之后，商品房热潮就迅速蔓延到全国了。 一线城市，在九十年代中前期出现了一些外销房，这些房子的初始价格非常贵，完全脱离市场。原因是当时的境外人士买不了普通商品房，只能买这些有外销资质的房子。由于奇货可居，导致这种房子的价格出现了很大泡沫。 2000年左右，一线城市的房价涨幅并不是太大，尤其是广州，就是原来的房价被炒得太高了。当时，江浙一带的市场相对火爆，并陆续出现了一些购房团，最著名的就是温州购房团。 温州人做生意的名气路人皆知，商业敏感性非常强，而且温州的资金很多都是家族性的，金额巨大，再加上按揭带来的几倍杠杆，对市场价格的影响非常大。这些购房团到了一个认可的地方，经常一个单元甚至一栋楼地大手购买，严重影响了市场的供需关系。 我们今天说购房的压力大，尤其是在北上深这样的一线城市。但作为一个普通百姓来说，我觉得现在的购房压力并不比20年前更大，因为那个时候房价看起来是很便宜，但收入更低。2001年的时候，我在北京工作，听到周边的同事说要去买房，去买4000多块钱一平米的房子，感到非常震惊。 因为4000多块钱一平米的房价，在一个二线城市已经是顶级住宅了，但在当时的北京，只是一个比经济适用房略高一点的价位而已。而当时北京的大学生毕业后的工资，也就比一般的二线城市每个月高出500元左右吧，购房压力可想而知。我们现在羡慕北京拥有自己住房的人，可当年他们承担了多大的压力啊。 2001年的时候，北京的五环附近还是很偏僻的地方，实际上当时四环以外就是老北京人心目中的郊区了。五环附近当时的商品住宅价格，都已经在5000多一平米了。我同事要买的4000多一平米价位的房子，算是最便宜的小区，几乎没有什么景观，只有钢筋混凝土的那种。4、5千元一平算是商品房中比较低端的，普通住宅一般在6000元/平米，好一点7、8千一平，但也没有特别贵的，超过1万一平的并不是很多。 2000年左右的时候，很多人都是不用按揭贷款的，觉得需要偿还的利息太多了。那时候大家没有什么资本意识，因为过去都没有太多余钱，能养家糊口就不错了，所以根本没有理财观念，也没有那么多折现率之类的概念。那个时候通过按揭贷款买房的人，我印象中恐怕都不到一半，这跟现在形成了完全不同的风格。当时买房人能全款尽量全款，不能全款的时候，那就再等一等，等到凑够钱再说。反正当时的房价涨得也并不快，等个一年两年，价格变化不是很大。 当时也没有太多品牌性开发商，大部分开发商都是以前住宅办或者是一些企业的部门转过来的。一些大型企业，由于员工比较多，他们自己就会创建一些小的开发公司，自己建自己的楼。后来看到商品房时代来了，也可以建些楼往外卖赚取额外利润，就开始出现了第一批现代开发商。 我们如今看到的一些优秀房企，包括一些做的比较大的头部企业，他们的老板最开始的工作，很多都是出身在这一批转制的国有背景企业，后来自己把企业私有化了，再逐渐发展壮大，形成了现在的大地产集团。 那时的企业，积累时间不是很长，做的产品也很一般。他们发展的过程中，产品并没有太明显的差距，大家买房主要就是地段，地段，地段！但那个时候的地段比较单一，即使像一线城市，也只有几个大商圈，后来才慢慢发展到一个一个小商圈，形成每一环或者每个小区域的价格区间。 譬如北京，二环以里基本是没有商品住宅的，三环、四环、五环、都成了价格坐标，大家按照离某一环多远的距离，来做自己的价格测算。 当时的北京房价比较扁平化，没有太多的额外概念。后来，一些先知先觉的开发商有了包装意识，开始请一些广告公司，做了一些很有创意的报纸广告，效果特别好。有了概念包装，有了媒体推广，就出现了一些品牌，并体现出了相应的品牌溢价，有概念的楼跟没有概念的楼，价差就越来越大。
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