上半场,观测房企中,目标实现50%仅 13家
房地产发展周期角度来看,2018年房地产已经进入高位减速、分化加剧的阶段初期,企业之间的规模战升级,争相实现千亿战略目标,中小企则面临更严重的生存压力和并购风险。博志成研究院判断,2018-2022年将是房地产行业高位盘整、加速分化的转型期,智慧布“道”方能从暗流涌动中取胜,从2018年上半年的业绩表现来看,转型期特征已逐步铺开。 上半场,观测房企中,目标实现50%仅 13家 到6月为止,仅有13家房企完成预计销售目标的50%,在完成率前名前45名的房企中,平均目标完成率为47.72%。从目标完成进度来看,年内最有望实现千亿目标可能是:中国金茂、正荣地产、金科集团、中粮地产,目标完成率分别为71.76%,63.5%,60.5%和60.18%。 表:2018年销售目标完成率前10房企表现 数据来源:国家统计局,上市企业报告,博志成研究院整理 从规模增速来看,观测中的45家房企平均同期增长率为43.98%,总体差异较大,其中7家房企增幅达一倍以上,甚至有3家2018半年业绩已超2017全年业绩(中国金茂、建业地产、融信中国),此外,龙光地产也将超越上年。 表:2018年销售金额增速80%以上房企表现 数据来源:国家统计局,上市企业报告,博志成研究院整理 分化持续加剧,TOP3、TOP10、TOP30集中度稳中提升 回顾房企竞争格局,前三甲中,碧桂园以4124.9亿元的销售额居于首位,占全国市场份额6.16%,万科销售额3046.6亿元,市场占有率4.55%,恒大销售额2990.3亿元,市场占有率4.54%,TOP10房企已经实现近30%的市场占有率,其中一半由三强瓜分。博志成研究院预测,2018年末TOP3、TOP10、TOP30梯队市场占有率分别维持在14%、26%和42%左右。 表:2015-2018房企各梯队市场占有率及预测 数据来源:国家统计局,上市企业报告,博志成研究院整理 TOP21-30提速保持最高,均达51% 另一方面,我们发现,TOP21-30之间的房企在加速缩短与前一梯队的距离,市场占比13%,与TOP11-20占比相当;销售金额的阶梯间增速也显示,TO21-30房企2018年6月同比增速虽不如前两年增速,但仍是最高增速梯队,达到51%,而全国房地产行业同期同比增速为13.17%。 表:2018年6月TOP21-30房企表现 数据来源:国家统计局,上市企业报告,博志成研究院整理 这一梯队2018年能否加快实现千亿目标,不仅意味着企业个体的成长,更会对整个房地产在新时代的发展格局产生影响,对于其它中小房企开疆拓土、摆脱困境,它们的经验或许值得挖掘和学习。 强者恒强,预测TOP25有望千亿 今年年内房地产调控密度之大,全国范围内的政策调整已近300次, “房住不炒”,“多供给渠道”的基调之下,由于供需市场矛盾激烈,住房成交方面总体火热:上半年全国商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,销售额为66945亿元,同比增长13.2%,增速提高1.4个百分点。 数据来源:国家统计局,上市企业报告,博志成研究院整理 从企业竞争角度来看,强者恒强、规模取胜的特征继续凸显,2018上半年,房企前三甲销售总额均破3000亿元,从历史数据来看,博志成研究院测算,理想状态下TOP30的门槛线可能达到950亿,预计2018年有25家房企销售额可达1000亿。 但综合考虑年中数据对年末数据的预测性,2018年末的销售表现可能有所收敛,加之年内环境的复杂性,悲观估计则不超过800亿元,换句话说,冲刺千亿恐怕没那么容易。 表:2016-2018房企梯队门槛变化及预测 数据来源:国家统计局,上市企业报告,博志成研究院整理 对于中小企业来说,面对这些基础好,却又很努力的竞争对手?我们怎么办? 表:2018年销售目标完成率TOP45房企表现 |
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