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导语：2020年，对于身处地产圈的人而言，注定是不平凡的一年。变革与破局，是最伟大的责任。从高管职位变动、直播卖房、裁员潮、物业上市、新基建、地产“后浪“、地摊经济等热点跌宕起伏，暗潮涌动。这半年，地产人更是波澜不惊。 作者/ 小博君 出品/ 博志成地产观 高管职位变动频繁，在地产行业并不是新鲜事儿，其中，有个人选择的结果，也暗含着行业的变局。据不完全统计，2020年1-5月，共有324位高管职位变动，内部换防频繁，有人趁势起，有人随浪沉底。企业的光环加持被弱化，个人能力及价值逐渐被凸显和关注。与以前不同的是，离职和跳槽不再是这几个月里高管变动的主旋律。更多的是来自房企的委任、升任、调任等，从调整内容来看，不外乎两个关键词：区域合并和人事调整。 比如，世茂福晟、碧桂园、绿地香港等多家开发商企业进行了组织架构调整，伴随而来就是一系列人事调整。 16万亿的市场，房地产行业仍然是“能赚钱“的行业，已经从粗放阶段进入精细化阶段，房企对精英人才的珍视与渴求，也达到了一个全新高度。 下半年，来自规模与业绩业绩目标的压力，也将会带来高管人事的变动。 在万物皆可被带货的时代，不管效果如何，拥抱直播至少表明了房企的求变态度。年初，房企内部从员工到高管，纷纷转战到线上，开启“直播卖房”。继直播带货界的顶流主播薇娅2019年试水直播卖房之后，4月份后，各路明星渐次加入到这场特殊的直播带货游戏中。据不完全统计，包括万科、恒大、融创、保利、复地等在内的企业，今年已有超过20家房企尝试直播卖房，刘涛、李湘、佟大为、大张伟、汪涵等明星受邀加入其中。所谓直播卖房，其形式多以发放购房优惠券为主。明星们要流量，开发商要销量，这是直播卖房遇到的尴尬，线上直播更适合标准化的产品，对于“一房一价”的非标准化的房子不是太适合，到目前为止，尚没有房企公布具体的直播卖房转化率。无论是网红主播还是明星，亦或是电商平台，因其本身拥有巨大的流量，起到的是一个流量中介的作用。“直播卖房”的商业本质，是一个流量转化的过程。 起到的宣传效果不容忽视。
直播带货、粉丝经济、私域流量、KOL投放，未来，地产人需要思考如何把后浪熟悉的互联网套路玩出花样和效果来。目前，物业管理行业仍然处于跑马圈地阶段，行业格局仍处变化之中，大型物业公司通过第三方拓展和收并购等方式扩大自己的管理规模。
房企拆分物业公司上市热度不减，自2018年初由雅生活开启以来，已经两年有余，期间大约23家房企拆分物业公司，成功登陆香港资本市场。时至今日，这股热潮不仅毫无衰退迹象，反而在资本力量的助推下愈演愈烈。据《国际金融报》记者不完全统计，仅2020年前5个月，就有16家上市房企计划分拆物业平台赴港上市，其中有3家成功挂牌，8家递交了上市申请材料。 物业分拆上市一方面可为母公司造血，在融资环境普遍缩紧的当下，缓解房企资金压力；另一方面，是因为进入“白银时代”的房企不断寻求在原有业务上进行创新与突破发展空间巨大。 物业企业上市后，将面临三大瓶颈：住宅业态毛利率低，缺乏新的盈利模式和利润增长点，数据亮点主要靠规模增长；关联业务随着房地产形势变化，支持力度减弱；行业生存环境和从业人员素质，制约创新发展。
上市后，除了扩大规模外，也要加强社区增值服务。其中，建立社区之间的平台是一大方向。通过机器代替人降低成本，提高效率。通过围绕“大健康、大教育、大社交”三大板块，构建生态社区，实现高附着力的服务。 房企裁员的消息一直未停止过。 “不是在裁员，就是在裁员的路上”、"今年的目标是活下去，争取不被裁员。”成为不少地产人无奈的真实写照。 在行业动荡期，房企最喜欢干，对组织架构进行变革，裁员降薪都是为了提升组织效能，这才是关键之所在。 行业正在向拥有规模和管理能力的房企倾斜红利，在周期与疫情共同的压力测试下，领军企业还将具有更多的资源聚集效应。在当前的市场环境下，精干高效的组织、卓越的人才团队成为企业制胜的关键。房企要不断对组织架构、人员数量进行调整，以“变阵”的方式来提高工作效率。新的组织架构，往往能有效地鼓励区域集团整合资源、降低管理成本、提升效率和利润水平。企业内部人员，就要提升自身的实力，修炼内功，同时，提升个人综合竞争力。如果经受不住企业的考验，在潮水褪去之后，则成为了裸泳者，而最后留下来的，才是真正的实力派。据不完全统计，已在房企内任职的地产二代人数约40人，男女比例约4:1，且偏年轻化。房企创始人渐渐退居幕后，年轻的地产二代开始掌权。合生创展集团董事会主席朱孟依之女朱桔榕接棒，年仅30岁。佳兆业集团主席郭英成之子郭晓群获任为执行董事，年仅28岁。福晟国际潘伟明之子潘浩然获任董事会主席、执行董事，年仅29岁。中南集团创始人陈锦石的女儿陈昱含，带领着一个家族氛围浓厚的企业去走向现代化管理，将董事长之位交给职业经理人。凭借着先进的管理思维，中南在随后的几年时间里实现规模的快速增长。现任中南置地董事长的她，还会带着中南走向另一个巅峰。碧桂园的杨惠妍，在商业上颇有造诣。在进入公司后不久，就将企业的账面打理地井井有条。在她的带领下，碧桂园旗下的教育和物业板块成功上市。除此以外，她还热衷于公益和扶贫事业，在帮助贫困户的同时为更多人带来了就业的机会。地产行业25-30岁的“青年才俊”是主力，此后随年龄段增长人数递减，35岁以内的人才占比总计70%，40岁以上的人才占比仅13%。 除房企二代外，不少凭借自身努力获得升任的年轻人也不在少数。碧桂园在实行的“未来领袖”计划中，其核心高管层不乏年轻的90后们。从去年开始，“新基建”成为高层关注的重点，3月27日的政治局会议就专门提出了“扩大内需，启动新一轮基建”。 下半年乃至未来几年，通过投资拉动经济也许仍是一项重要的任务。而新基建无疑是未来投资的主要方向，所谓的新基建，主要包括5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网七大领域。
相较于新基建，房地产是“旧基建”。过去一旦经济增长压力较大的时候，刺激房地产都是一个很好的路子，因为房地产的产业链较长，对经济拉动作用会很大。但是由于高房价引发的民生问题越来越显现，国家层面已经逐渐放弃把房地产作为刺激经济增长的方式。而新基建是应时代而生，更具科技性和前瞻性。“新基建”在业务内容上与地产行业仍有重叠融合的领域，这将是房地产企业分享新基建增量蛋糕的重要突破口。此外，传统地产商借助新基建构建的应用场景，将极大提升企业产品力，助力企业实现业务转型和竞争破局。人间烟火味，最抚凡人心。以往是“经济不景气，地产来救市”，如今是“经济不景气，地摊来救市”。“地摊经济”一夜之间火遍全国。 今年还有5174万农民工还未返城回到工作岗位上，高校毕业生更是创造了历史新高达到874万。 “地摊经济”的回归，切实帮助不少待业人员解决了燃眉之急。它不仅是保就业、保民生的暖心之举，更是各地经济复苏的缩影。 很多情况下，城市越大，对路边摊的容忍度就越低。鼓励地摊经济，并不意味着不进行城市管理。各城市在放开地摊经济的同时，做好精细化管理，不要因为管理有困难而选择“一刀切”，也不要过度泛滥而影响居民生活，要在“放”和“收”之前找到平衡点。
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