更新项目遍地开花的背后,得益于东莞城市更新配套政策的日趋完善。尤其是涉及更新流程的各个环节工作范畴有了明晰界定,加强了更新单元的可操作性。 早在2009年,东莞便开始了城市更新探索,但直到2018年《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》(102号文)出台后,东莞的旧改迎来了比较大的突破。 而这个时间节点,也可以看做是东莞城市更新政策的分水岭,取消村企合作,推行单一主体挂牌招商改造模式,以及提出的前期服务商制度。 政策对旧改操盘的重要性不言而喻,前面我们已经总结过广州旧改的政策,今天我们也对东莞城市更新政策进行梳理分析,以期帮助大家系统地了解东莞旧改。 (添加☞gae_HEjiayi0818,领取东莞现行政策文件包) 东莞现行市级政策 目前,东莞现行市级政策超过30条(包括未公开文件),以近期颁发的新政居多。从多条意见,到工作指引、操作细则等,从简单到完善,东莞城市更新的体系脉络和流程日趋明朗。下面我们着重讲一讲一些较为核心的政策。 《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》 (东府〔2018〕102号文件出台后,明确了加快构建“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”六个新格局,标志着东莞城市更新工作进入新格局。 具体亮点有:构建政府主导、单一主体挂牌招商、权利人自主改造三种模式组成的新体系,取消村企合作改造;新增由政府主动作为的“更新单元划定”环节,规定单元最小面积150亩;放宽“工改工”项目产权分割限制,下放“工改工”审批权限等等。 该文件对东莞城市更新工作提出总体性及原则性意见,确定了未来三年工作目标。如:“自2020年起,实施“工改工”三年行动计划,力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩”。因此,我们看到“工改工”也成了去年东莞城市更新的重头戏。 此外,文件提出要进一步优化各类更新项目的“1+N”总体实施方案审批流程,着力提升审批效率。 “1+N”中的“1”是指一份请示文件,“N”是指前期研究报告、改造方案、收地手续方案等多份城市涉及更新单元项目审批的方案。 该文件出台后,以拆除重建或拆除重建为主的更新单元,通过整合缩减流程、精简合并材料等等,项目预期审批时限将缩短至半年内。 《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》 文件对单一主体挂牌招商流程做了清晰阐述,包括明确单一主体挂牌招商前期工作、实施挂牌、逾期措施等方面的操作流程及详尽细则。 该指引文件规范并指导了更新单元划定方案的编制、申报和审查工作,主要内容有八章。详细地对大型改造片区统筹、更新模式、更新方向、用地贡献以及公共配套设施等作出规定,厘清更新单元有关问题及具体编制要求。 如:更新单元面积原则上不小于 150 亩,不超过 500亩。可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区,面积不宜超过 1500 亩。旧村改造拆除面积比例低至30%;以及明确需无偿移交政府集中的设施或用地。 (更新单元划定方案编制与审查的流程) 《东莞市农村(社区)集体资产交易办法》东府〔2020〕14号 该文件全文条款共有56条,扩大了政策适用范围、内容更加翔实,集体交易方式更加灵活。《交易办法》亮点主要有:新增利用集体资产开展城市更新的相关规定;明确一级市场上集体建设用地使用权流转出让,须报自然资源部门审批办理;禁止“二手房东”哄抬集体物业价格等内容。 《东莞市安居房配建管理实施细则》 指明了安居房是政府为解决本市常住人口安居问题筹集建设的房屋,包括人才住房、公共租赁住房、共有产权住房等类型。 该文件明确规定政府主导的城市更新单元(项目)改造方向为住宅用地的,或招拍挂方式出让住宅用地的,原则上应按其住宅总建筑面积配建不低于10%的安居房。配建比例低于10%的项目,作为人才住房使用。 各镇街文件 东莞市各个镇街有关城市更新的文件,主要是农村(社区)集体资产管理实施办法、集体资产管理实施细则,以及公开选择前期服务商工作操作招引等内容。因此,总体工作流程基本上沿用市级文件。不过,部分镇街也有发布具体的专项规划,如东莞市樟木头镇总体规划(2016-2030年)。 各个镇街现行城市更新政策如下: 值得一提的是,通过旧改政策的变革与完善,东莞城市更新也在近两年内实现了质的蜕变。 兴广城集团特邀多位城市更新领域有着丰富实操经验的旧改专家,合作推出独家课程《旧村改造专题研修班》第十二期,聚焦旧村改造项目研判、收并购、税务筹划、拆补方案、签约谈判、动迁清拆等内容,拒绝纸上谈兵,结合丰富的实操案例解析,助推项目拓展与跟进。
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