|
2021年是“十四五”开局之年，这意味着很多新的规划会开启征程，其中对房地产影响最大，国人最为关心的就是，“棚改”即将退出历史舞台，取而代之的是新一轮“旧改”：符合条件的城镇老旧小区，不再大拆大建，而是原地进行系统性改造。 根据公布的信息来看，全国2000年底以前建成的老旧小区大概是22万个，涉及居民近3900万户。事实上，2020年“旧改”工作已经全面开展，2020年全国计划改造的城镇老旧小区大概是3.9万个，涉及居民将近700万户。而且2020年的“改造”任务已经全部完成。也就是说，根据相关要求，“十四五”期间全国大概可以再改造3200万户，在“十四五”末力争基本完成2000年底以前建成的需要改造的城镇老旧小区。 “旧改”与“棚改”到底有何不同？简单来说，棚改是消灭供给，制造需求；而旧改是制造供给，消灭需求。过去5年，全国棚改开工总量3300万套，三四线城市占比近75%，对应的三四线城市房价平均涨幅高于50%，有些城市涨幅达到200%-300%。这些城市房价上涨，说白了就是棚改制造了大量的购房需求以及棚改货币化补偿安置（发放现金）支撑起来的。但旧改完全不同，旧城区的老旧小区进行改造之后，至少还能住三五十年，很多一部分购房需求就不复存在了，从这个层面来说，旧改更有利于整个房地产市场的稳定。 那么“旧改”到底都改什么？从改造内容看，分为基础类、完善类和提升类三类：基础类涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施，包括但不限于管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤缺失或者老化等问题的优先改造；完善类是指满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容，比如加装电梯、配建停车场、引进物业规范管理等；提升类主要是指养老、托育等城市公共服务的供给。重点要说明的是，旧改是完完全全以居民的意愿为前提条件，比如老房子加装电梯，按照要求，是需要全体业主商讨研究，每个单元楼所有住户签字确认后方可安装。 一句话，对于城镇老旧小区住户而言，“旧改”是天大的福音，因为这次“旧改”可以说涉及到老旧小区居民生活所需的方方面面。更有专家分析称，“旧改”是一举多得：既更新改造了城市面貌，也解决了老旧小区居民的待解需求，最主要的是，并没有像“棚改”那样大规模拉动房价上涨。 “旧改”好处这么多，按理是很容易推进的。但事实却相反，很多地区的“旧改”工作都卡在了第二阶段：老房子加装电梯没有圆满的方案，每个单元各楼层居民的意见很难达到一致。出现分歧的住户主要以1、2楼以及6楼为主。 1、2楼住户不同意，其他楼层住户同意 说实话，老旧小区加装电梯一直以来都是高层住户的最大需求，尤其是现在很多老旧小区的居民大多是老年人，他们腿脚不方便，每天爬楼梯上下楼不仅非常吃力，还很容易磕磕绊绊受伤，对于加装电梯意愿很强烈。除老人外，很多重体力劳动者和孩子也迫切希望加装电梯，每天上下班、上下学都拖着疲惫的身躯到楼下，还要爬5层楼回家，很多人体力和精力消耗很大。加装电梯，不仅能方便老人、上班族、孩子，事实上对于很多快递、搬家、清洁工清扫也有很大便利。 高层住户迫切希望加装电梯，但1、2楼层住户一直以来都持反对意见。根本原因有三点：1、压根使用不上电梯，虽然加装电梯不用自己掏钱，但后期的维护费用每个楼层住户是都必须要掏的；2、加装电梯后不仅会产生噪音，也会带来安全隐患；3、加装电梯除需要占用楼梯外部的公共空间，更对1、2楼的采光和通风不利。 加装电梯方案提出后，6楼住户不同意，其他楼层住户同意 为了照顾1、2楼层加装电梯后的“损失”，所以现在很多老旧小区在制定加装电梯计划时都会首先考虑1、2层住户的利益。目前市面上最常用的加装电梯的方案就是“资金分摊”模式：1、2楼不用出任何费用，3-6层需要按比例交钱，楼层越高，比例也就越大，比如3楼出资10%，4楼出资20%，5楼出资30%，6楼出资40%。 这种方案虽然看似既照顾了1、2楼的利益，也构建了合理出资的体系，但是6楼却是不认可的。根本原因是，6楼觉得自己吃亏了，因为自己出资最多，相比于上下楼方便而言，很多人心里极其不平衡。我们举个例子，如果一部电梯造价50万，6楼需要出资20万，一方面很多家庭拿不出这么多的资金，另一方面觉得付出不值当，拿20万换取上下楼的方便，很多人觉得不划算。 基于以上事实，当前被讨论最多的老房子加装电梯“资金分摊”方案虽然被认为是最合理的方案，但是很多时候还是无法正常实施。最终导致，很多老旧小区的住户的加装电梯需求无法得到满足。 这期间，虽然很多小区高层住户也在“资金分摊”方案的基础上提出了一些改进意见，但仍然会因为各楼层的意见无法达成一致，最终无法安装电梯。改善类改造是“旧改”的重点工程，也是绝大多数老旧小区改造的首要“痛点”，难道就没有让所有人都满意的方案吗？ 不用再争了！老房加装电梯“新方案”来了：1、2楼不反对，6楼也同意了 近几年，随着共享单车、共享雨伞、共享充电宝等“共享经济”模式日趋成熟，老房子加装电梯也逐渐开始借鉴“共享经济”这一模式。2019年河北某地第一次提出“共享电梯”方案，便一致获得好评——电梯企业作为第三方全部出资进行电梯的加装，住户只需要按搭乘次数进行缴费或者办理月卡使用电梯，3-6楼乘梯费用逐级增加，这部分收益归电梯公司所有，另外电梯轿厢和外部的广告收益也全部归电梯公司所有。 为了平衡1、2楼层的利益，额外将国家发放的安装电梯的补偿费用拿出一部分给1、2楼作为补偿。此外，很多地方物业出面调解，可以适当给予1、2楼一定的使用面积补偿，比如连廊使用权、门前开放地使用权等。 不得不说，这种方案既解决了安装电梯的出资问题，也照顾到了1、2楼的“不平衡”，更体现了乘坐电梯的公平性。所有，此方案一经问世，1、2楼不反对，6楼也欣然同意了。 据媒体报道，截至到2020年底，全国除了河北以外，北京、深圳、上海、杭州、南京、西安、广州等十几个城市也都在陆续进行“共享电梯”模式的探索。据悉，四川、湖北、福建等省份也在初步试行这一模式。从结果来看，“共享电梯”模式比“资金分摊”模式成功率提高了60%。 很多小区居民也颇赞成“共享电梯”模式，一方面它平衡了各楼层的利益，真正做到了谁用电梯谁花钱，用多多花，用少少花；另一方面，“共享电梯”也能满足不同人群的需求，工作辛苦、老人、小孩子必须使用电梯，可以乘坐电梯，而那些喜欢运动、喜欢锻炼、有充足的体力和时间的人，完全可以不乘坐电梯。 当然，这种模式现在还是探索阶段，依然有很多不完善的地方，比如广告收益和乘梯费用能否让第三方机构有利可图，比如乘梯费用的合理性设置等。 老旧小区加装电梯是旧改的重中之重，也是解决老旧小区高楼层居民出行的民生工程，同时加装电梯也要兼顾所有人的利益，这项工作可谓是复杂、繁琐。所以安装电梯工程，要尽可能兼顾各层居民的合理诉求，达到利益最大化、影响最小化。就目前加装电梯的各项方案而言，我们认为“共享电梯”不失为一个较为“圆满”的方案，至少可以解决加装电梯的需求。未来随着更多地区进行试点，这一方案也会逐渐优化到“完美”，到时候大家可能更不用再争了，相信更多的小区都会采用“共享电梯”方案。 对于“共享电梯”，你有什么想说的？ |
|
|
