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专栏内容：投资房产以前，这些问题要好好问问自己。
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号） @熊猫贝贝小可爱 我是熊猫贝贝，地产行业策略研究者，欢迎关注。  图片来源：网络 导读：（正文约4500字，阅读时间约需要7分钟。） 房产投资，真的没有大部分人看到的和想象中那么简单。 这里有一个问题，我想先请各位对房产投资有想法的人，先考虑一下： 是中国人民富裕了，造就了房价的上涨，还是房价的上涨，造就了中国人民的富裕？ 这是一个很有深度，很值得探讨的话题。 20年前，一根雪糕5毛（0.5元）钱，房子1000元一平米，今天雪糕5元钱（5元），房子10000元一平米，如果说财富增值，或许是解释不了这种变化的。 房价物价总是涨的比收入快，但总是经过一段或长或短的时间会趋于平衡。 缺乏安全稳定投资渠道的中国人，从来不缺乏敏锐的生意头脑。 在很多人看来，投资房产，或许是中国最好的投资渠道，没有之一。 在当下时代，谈投资房产，很容易被误解，动不动就是投机，炒房，资本牟利等等的大帽子盖下来，但是并不妨碍越来越多的人把房产作为投资的方向。 今天这篇文章，就从投资群体的角度，来看看，投资买房之前，需要提前和自己沟通清楚的几个问题。 还是那句话，挑战全网千篇一律枯燥和无脑搬运的内容，坚持原创，坚持创新。 房产那些事儿，我总要写点大家感兴趣的硬货。 如有帮助，敬请惠存转发。 温馨提示： -本文不含任何广告和引导，请放心阅读，如有帮助，欢迎收藏、分享和点赞。 -本文除标明引用部分，均为本人原创，谢绝断章取义无脑摘抄和伪原创搬运，转载复制请注明原文出处，本文首发头条号。 PS：写不出来要搬运我也拦不住，至少带个我的ID我就不计较。 -本文引用图片和部分文字，会规范使用“引用标注”并注明出处，如有版权争议，第一时间处理。 尊重原创版权，从自己做起。 -熊猫贝贝原创文章，内容仅供交流参考，不构成实际投资指导或其他建议。 分享让生活更加美好，希望本人的文章能带给大家帮助！ 假如本文有什么不足的地方，希望大家提出宝贵意见和建议，本人会及时加以改正。一个小小的点赞动作就是最大的动力。  图片来源：网络 一、买房躺赚时代，一去不复返谈房产投资，并不难看，当衣食住行的基本需求都满足了以后，任何社会背景下的民众，都有资产保值增值的需求，这是一个必然的社会经济学原理。 中国的房产从原本的居住需求，发展到今天资产属性的投资标的物，和中国过去十几年蓬勃发展的经济，密不可分。 不同的经济阶段，肯定有不同的时代机遇。 80-90年代，下海经商，中国第一批万元户，诞生 90年代到2000年，互联网大潮下，中国BAT巨头出现。 2000-2016年，中国大基建时代，房产成为了一个时代的风口。 2016年，是个很关键的年份，也就在这一年，中国高层提出了去库存的说法，去什么库存？当然是过度建设的商品房库存。 再结合中国经济增速开始放缓，房产作为时代风口的时代宣告正式结束，伴随而来的，是一个平稳发展的过程。 为什么房产投资备受大众群体的偏爱？ 主要原因还是没有技术含量，风险低，回报高，基本上，踩到了时代的机遇上，躺赚是一定的。 就像如果90年代末期的时候，你遇到了马云，李彦宏和张朝阳这几个人，认定他们支持他们跟定他们，那到了今天肯定也是资产过亿的人了。也不会看到我这篇文章了。 同样也是，在2000年的时候，无心购入核心城市房产的群体，随着时代红利的膨胀，今天轻松身价千万过亿，不是问题。 但是到了今天，还想着依赖投资房产，过上躺赚人生的，基本上就是在做白日梦了。 中国房产投资，躺赚时代，已经过去了，这是所有当下对房产投资有想法的人，必须要面对的一个时代趋势。 “房住不炒”+“不以房地产作为短期经济刺激手段”的宏观精神，不是开玩笑的。 那房产投资还有机会吗？当然有！ 只是原本无脑买房等增值赚钱的逻辑，该换一换了。 当下和未来的中国房产投资，是眼光和逻辑的比拼，需要更高层次的资本投资逻辑了。 第一个关于房产投资的自我认知：认知时代，认知趋势，转变和提升投资逻辑，必然之路。  图片来源：网络 二、房产投资的收益逻辑，不是肤浅的涨价！说句不客气的话，中国房产投资群体，基本不能懂房产投资的核心逻辑。 能在过去通过房产投资赚到钱，纯粹是沾了时代红利和经济快速发展的光，如果只看房价增长带来的财富，而不明白内在房产投资逻辑的人，会很快被时代抛弃。 就像曾经“连被骂都是一种荣誉”的温州炒房团的消失，就是典型的特征。 现在就没有炒房团了吗？也就是组团调动资金，抄底一个城市或地区的优质房产，进行牟利的群体。 实话说，作为地产行业内的笔者，见过了太多。 先不说炒房团急功近利的营销包装炒作房价谋取利润的手段，现在在资本市场上抄底房产的群体，更加厉害和收益更稳定。 因为现在的炒房群体，是经历过资本教育的群体，对房产投资的理解，还真的不是简单房价涨了捞一笔就走的那么简单。 今天在这篇文章，就和各位有投资房产的朋友，聊点有深度的房产投资逻辑。 投资，不管投资什么，目的都只有一个，那就是财富分配，赚钱只是参与财富分配的一个形式而已。 一般人去打工，上班，获得的是一个城市，一个地区，一个公司财富终端的报酬，也就是通过自己的工作价值出让，获取一定比例的回报，打工和出卖自己的劳动时间不可能参与到财富分配。 而公司股东，不管这个股份有多小，占据的是公司财富分配份额，也就是能参与到财富分配的过程中，当股东是参与财富分配的最基础条件。 这和房产投资有什么关系？ 关系大了！ 大部分人，在一个城市工作谋生，获取的财富，只是剩余财富，没有参与到社会财富分配的过程，所以收入难以实现质的突破。 而房产投资，其实已经是参与到城市投资里面去了，如果一个城市发展起来了，GDP上去了，这个城市的房价也就跟着上去了，房产的价值提升，其实是房产所在城市的价值提升带来的财富分配。 当然，城市发达了，收入也会相应增加，但是总是不可能跑的过房价的。 打工的收入超过股东收入，可能吗？ 地方政府通过出让土地，获得城市建设发展资金，开发商开发房产赚取差价，这些都是一次性收益，而房产投资的真正核心逻辑是，通过持有一个城市的房产，坐享一个城市经济发展的红利，参与到城市财富的分配。 这也是为什么黑龙江鹤壁房子没人要，北广上深房子抢着要的原因。 为什么肤浅的炒房群体会被淘汰？因为他们还停留在商品炒作牟利的思维阶段，但是通过包装和吹牛编织的价值，怎么可能和一个城市实实在在的经济总量发展去比？ 投资房产的本质，是参与到一个城市经济增长带来的财富分配，而不是用推广营销和假大空的理念来包装获利。 这是本文的第二个重点内容：投资房产，是参与到一个城市的经济发展的财富分配中，只要一个城市发展的好，增值是必然的结果，涨价只是表现而已。  图片来源：网络 三、2/8定律也在进化中国的房产投资市场，因为城市之间必然存在的发展差异和经济差距，必然会形成未来可见的“资产荒”局面，资产荒不是没有钱买资产，而是市面上流通可供选择的优质资产会越来越少，越来越难买到，投资门槛会越来越来高。 毕竟能实现保值增值的资产，永远是稀缺品和香饽饽。 这是经济市场必然规律。 先不说公寓，写字楼，商铺这些边缘产品，就是商品房类型的房产，未来有价值的，在中国房产流通市场中的占比，不会超过20%，毕竟经济学规律放在那里的。 而进一步深化，这个2/8定律的残酷，还在于同样城市中，也依然存在：一个城市的房产，20%有增值潜力和未来，而80%的房产，或许最多只能实现保值。 而这20%里面，同样还有2/8定律，也就是4%的房产是有高收益的，16%的房产存在不确定性的。 这个推算思维很重要，投资的目的，就是要寻找这个4%的极度优质标的物。 就像李嘉诚49岁以前还默默无闻，但是通过一次成功的资产投资，才实现了人生的突破：
买一堆增值慢，甚至不增值的资产，不仅是失败的投资，还要被“不良资产”所拖累。 如果弄不懂这个逻辑，没有对一个城市未来发展具备眼光的房产投资，都是短线投机炒作牟利。 这也是现在很多房产投资群体被深度套牢的原因。 这是本文的第三个重点内容：优质资产带来增值效应是普通资产和不良资产完全不能相提并论的，真正的投资，都是寻找优质资产的过程。  图片来源：网络 四、投资房产的思维角度：绝大部分投资房产的群体关心的是什么？肯定是房价的涨跌！ 这是典型拿着炒股投机牟利的心态来投资房产，俗称追涨杀跌。 炒过股票的人都明白一个道理，不论自己持有的股票涨跌如何，只有离场的时候才是钱，而在股票交易市场中，股票的价格和价值，永远都只是数据。 房产也是一样，不管房价涨多少，只要没有进入交易流通的环节，没有变成资金退场，永远都只是个房子而已，不是房产。 看着房价涨跌，内心暗自盘算收益的投资心态和角度，送你们几个词：纸面财富，经济泡沫，虚假繁荣，发财美梦。 这个问题的核心，在于投资群体过多注重了资产价值属性，选择性忽视和忽略市场因素：客户和流通性。 投资房产，不是资产运作思维，在中国，最缺的，是用户思维。 当然买了自住的刚需群体，不需要考虑，千万别把自己买了自己住的房子当做投资。 而真正的投资群体，首先要关注的，不应该是目标房产的价值和盈利空间，而是下面两个问题： 1、未来这个房子，什么样的客户群体会需求？ 2、未来这个房子，进入流通环节，会不会有阻碍？ 举个栗子： 北广上深的房产是公认的优质资产，特别是市中心繁华区域的房产，更是估值高增长高的优质资产，但是是不是一定适合投资呢？ 当然不是，就像上海市中心的“老破大”，北京三环以内没有学位保障的“老破小”，深圳关外的光明新城……还有很多，不一一例举，只要投资这些的房产的，基本都苦不堪言。 难道是这样的房产没有价值吗？房价没有涨起来吗？当然不是！ 这种类型的房子最大的特点，是卖！不！出！去！根本没有需求群体来买！ 以上海市中心的老破大为例，总价高，动辄上千万级别，生活环境差，总价高，刚需买不起，投资群体不买账，这样的房子到谁手里都是烫手山芋，给你加上5年的交易限制，在“房住不炒”大环境下，涨出来的钱，还不够给利息的！ 这就是典型没有用户思维的房产投资案例。 同样的房产还有一种，就是各种郊区别墅，基本上买了就砸手上，没有例外。 盯着刚需和真实需求特征，才是资产投资的核心逻辑。 资产只能在投资群体中的流通，是非常危险和失败的，击鼓传花，总是会有停下的时刻。 这是本文第四个重点：投资房产，光看房价和增值远远不够，更重要的，是需要有用户思维和商品流通性考虑。 毕竟价格门槛和产品需求，才是实现房产作为资产的最终盈利变现的核心条件。  图片来源：网络 写在后面：今天这篇文章，也只能算抛砖引玉，根据当下时代的投资特征和环境，说了几点个人浅薄的认知和看法。 在中国，谈论投资房产并应该看做一件可耻的事，不能和纯粹牟利套现的短线炒作混为一谈。 安居乐业，通过资产实现个人和家庭的财富保值增值，无可厚非，也是必然的经济发展带来的真实需求。 谨以此文，分享一名地产从业者，对房产投资的一些认识和理解。 心存善念，广结善缘。 最后送上一句关于投资的名言，给各位读者朋友：
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同样的道理，也适用于房产投资。 |
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